อสังหาริมทรัพย์

          เข้าสู่เดือนสุดท้ายของปี 2566 ภาคอุตสาหกรรมธุรกิจต่างๆ เร่งทำงานอย่างเต็มที่ เพื่อที่จะขับเคลื่อนให้ธุรกิจมีผลการดำเนินงานที่ดีขึ้น โดยกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เร่งทำกิจกรรม ส่งเสริมการขายอย่างเต็มที่ เพื่อกระตุ้นการขาย และเร่งยอดโอนกรรมสิทธิ์ให้ได้ตามเป้าตามแผนธุรกิจที่วางไว้ตลอดทั้งปี และให้ทันกับมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนอง ที่จะสิ้นสุดภายในสิ้นปี 2566 ซึ่งผู้ประกอบการต่างหวังว่า รัฐบาลจะมีการขยายมาตรการดังกล่าวต่อเนื่องไปถึงปี 2567

          เช่นเดียวกับ ธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับสินค้าตกแต่งบ้าน ต่างทุ่มงบจัดอีเวนต์ใหญ่ เร่งการตัดสินใจของผู้บริโภค มีการลดราคาอย่างต่อเนื่อง จัดทำโปรโมชันการผ่อน 0% นาน 12 เดือน ส่งผลให้ตลาดธุรกิจค้าปลีกวัสดุก่อสร้าง และสินค้าตกแต่งบ้านในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2566 แข่งขันรุนแรงต่อเนื่องถึงต้นปี 2567 ที่ยังคงเป็นช่วงไฮซีซันอยู่

          อย่างไรก็ตาม หากประมวลภาพและสถานการณ์ด้านเศรษฐกิจตลอดทั้งปี 2566 แล้ว ต้องถือว่า "ยังคงอ่อนแอ" อยู่ จีพีดี ไม่ได้เติบโตได้ดีเท่าที่ควร เนื่องจากมีทั้งปัจจัยภายในประเทศและภายนอกเข้ามาบั่นทอนการขยายตัวทางเศรษฐกิจในปีนี้และอาจจะ "ซึมๆๆ" ต่อเนื่องไปถึงปี 2567 แต่ก็มีประเด็นที่ จะดึงให้ภาพรวมดีขึ้น ภายใต้มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจจาก "รัฐบาลเศรษฐา"

          บิ๊กพฤกษา-โฮมโปร ฉายภาพตลาดปี 67

          ขณะที่ภาคธุรกิจออกมาประเมินทิศทางธุรกิจในปี 2567 ซึ่งยังคงมีความ "ห่วง" ต่อการเติบโตทางเศรษฐกิจเป็นสำคัญ!

          โดย นายอุเทน โลหชิตพิทักษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่ม บริษัท พฤกษา โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) หรือ PSH กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 ยังคงไม่ดี และยังคงเป็นปีที่ยากลำบากมีหลายปัจจัยที่กระทบกำลังซื้อผู้บริโภค ทั้งรายได้ อัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นไปค่อนข้างสูง

          สำหรับภาพรวมของตลาดที่ยังมีความต้องการซื้อบ้าน โดยจะอยู่ในกลุ่มราคา 3 ล้านบาท แต่ก็ขึ้นกับทำเล ซึ่งมองว่าในปี 2567 จะมีการแข่งขันสูงแน่นอน เนื่องจากมีโครงการที่เปิดตัวปีนี้และเหลือขายไปปีหน้าค่อนข้างมาก ดังนั้น จึงทำให้มองว่าในปี 2567 จะเป็นโอกาสของผู้ซื้อชัดเจน

          "ท่ามกลางความท้าทายที่รอบด้านตั้งแต่ปีนี้ ถึงปี 2567 เราสัมผัสได้ถึงโอกาสของตลาดล่าง ที่ยังคงมีความต้องการที่อยู่อาศัยอยู่ค่อนข้างมาก ซึ่งในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา อาจไม่มีโอกาส เนื่องจากธนาคารมีความเข้มงวดในการปล่อยกู้ ขณะที่ผู้ประกอบการไม่มีสินค้าที่เข้ามาตอบโจทย์แต่ในปัจจุบันถือเป็นโอกาสของผู้ประกอบการ ซึ่งในปัจจุบันมีธนาคารออมสิน ธนาคารอาคารสงเคราะห์ สนับสนุนโครงการบ้านล้านหลัง หรือเงินกู้อัตราดอกเบี้ยพิเศษ ซึ่งเป็นสิ่งที่ทำได้ดีอยู่แล้ว ในการช่วยเหลือ กลุ่มผู้มีรายได้น้อยแต่ต้องการที่อยู่อาศัย"

          นายวีรพันธ์ อังสุมาลี กรรมการผู้จัดการ บริษัท โฮม โปรดักส์ เซ็นเตอร์ จำกัด (มหาชน) หรือ โฮมโปร  ผู้นำธุรกิจศูนย์รวมวัสดุก่อสร้าง และอุปกรณ์ตกแต่งบ้านครบวงจร กล่าวว่า ปี 2566 กำลังซื้อค่อนข้างอ่อน เพราะเศรษฐกิจยังไม่ฟืนตัวอย่างเต็มที่ ภาคการเกษตร และ อุตสาหกรรมค่อนข้างอ่อน สภาพอากาศที่เปลี่ยนแปลงไป ประกอบกับภาวะอัตราดอกเบี้ยที่ปรับเพิ่มขึ้น ตัวเลขหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับที่สูง ประกอบกับการแข่งขันในธุรกิจรุนแรง มีผู้ประกอบการคู่แข่งเข้ามาแข่งขันในตลาดมากขึ้น มีกลยุทธ์เพิ่มช่องทางการขายผ่านออนไลน์

          "ภาพรวมเศรษฐกิจในปี 2567 เศรษฐกิจน่าจะซึมไปจนถึงช่วงกลางปี และหลังจากนั้นต้องมาประเมินสถานการณ์อีกที เนื่องจากยังมีหลายปัจจัยที่ต้องเฝาติดตาม ล่าสุดเรื่องค่าไฟฟา ที่ค่าไฟงวดใหม่ต้นปี 2567 ที่จะปรับจาก 3.99 บาทต่อหน่วย เป็น 4.68 บาทต่อหน่วย โดยเราได้วางเปาเติบโตระดับร้อยละ 4-5 ตามการเติบโตทางเศรษฐกิจ ซึ่งเราก็มองว่ายังเป็นปีที่มีโอกาส เนื่องจากนโยบายเงินดิจิทัลวอลเล็ต 1 หมื่นบาท และโครงการ E-Refund ซึ่งเป็นโครงการที่รัฐบาลไทยจัดทำขึ้นเพื่อกระตุ้นการจับจ่ายใช้สอยของประชาชน"

          CI เตรียมบุคลากรให้พร้อม รับท่องเที่ยวโตแรง

          นายสงกรานต์ อิสสระ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ CI เปิดเผยกับผู้สื่อข่าวว่า เรามองว่า ภาคการท่องเที่ยวในปีนี้และต่อเนื่องในปี 2567 จะมีการเติบโตอย่างมาก ซึ่งทางชาญอิสสระฯต้องเตรียมบุคลากรให้พร้อม เพื่อให้บริการกับกลุ่มลูกค้า ที่จะเข้าเยือนและพักผ่อนกับทางโครงการ เนื่องจากทาง CI มีโครงการระดับคุณภาพที่อยู่ในหัวเมืองท่องเที่ยวสำคัญ ไม่ว่าจะที่จังหวัดภูเก็ต หัวหิน และกรุงเทพฯ เป็นต้น
          "นิวไฮการท่องเที่ยวปี 2567 เรามองว่ารัฐบาลต้องการกระตุ้นเศรษฐกิจให้เติบโต ซึ่งทางชาญอิสสระ มีสินค้ารองรับพร้อมอยู่ เพียงแต่ยังขาดเรื่องบุคลากร ทำให้เราต้องพร้อมในเรื่องนี้" นายสงกรานต์กล่าว

          REIC ห่วงกำลังซื้อที่อยู่อาศัยอ่อนแรงลงฉุดดัชนีอสังหาฯไตรมาส 3 ลดต่อเนื่อง

          ด้านศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รายงานดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) ของประเทศไทย ในภาพรวมของไตรมาส 3 ปี 2566 มีค่าดัชนีเท่ากับ 82.5 พบว่า มีการปรับตัวลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ร้อยละ -8.9 อีกทั้ง พบว่าลดต่อเนื่องมาจากไตรมาส 2 ปี 2566 และลดลงร้อยละ -13.6 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) ขณะที่ ผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศไทย(GDP)ไตรมาส 3 ปี 2566 ขยายตัวได้เพียง 1.5 % ชะลอตัวลงจาก 1.8 % ในไตรมาส 2 ปี 2566 คาดว่าอาจเป็นผลจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว และเป็นผลจากการส่งออกรวมชะลอตัวลงจากการส่งออกสินค้าที่ลดลง

          ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าวว่า ด้านดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย)ของประเทศไทยในไตรมาส 3 ปี2566 ที่ลดลงร้อยละ-13.6 เมื่อเทียบกับปีก่อน(YoY)เป็นผลมาจากการลดลงทั้งในด้านของอุปสงค์และอุปทาน คาดว่าเป็นผลมาจากการลดลงของด้านอุปสงค์ของที่อยู่อาศัย

          โดยพบว่า ด้านโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยลดลงร้อยละ -10.0 และอัตราดูดซับห้องชุดใหม่ลดลงร้อยละ -3.6 และอัตราดูดซับบ้านแนวราบใหม่ลดลงร้อยละ -2.0 ส่วนในด้านอุปทาน พบว่า ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนลดลงร้อยละ -9.6 ในขณะที่ดัชนีความเชื่อมั่นผู้ประกอบการลดลง -2.1 จุด โดยเฉพาะจากการที่ความเชื่อมั่นในด้านยอดขายลดลง ไป -12.0 จุด ด้านการจ้างงานลดลง -3.7 จุด ด้านการลงทุนลดลง -10.1 จุด และด้านผลประกอบการลดลง -2.8 จุด

          ทั้งนี้ อาจเนื่องมาจากมีปัจจัยลบหลายด้าน เช่น (1) การยกเลิกการผ่อนคลายมาตรการ LTV ของ ธปท.ที่กระทบต่อคนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นบ้านสัญญาที่ 2 และ 3, (2) ภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังคงมีอัตราส่วนที่สูงกว่า 90% ของ GDP, (3) ภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น ที่ปรับขึ้นมาแล้ว 5 ครั้ง (ม.ค.-ก.ย. 2566) หรือเพิ่มขึ้น 125 bps ซึ่งมีผลต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยให้ลดลงโดยตรง และ (4) การที่เศรษฐกิจไทยฟืนตัวช้า

          "สิ่งเหล่านี้ ล้วนเป็นปัจจัยสำคัญที่จะทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมี รายได้เพิ่มขึ้นน้อย ขณะที่ภาระค่าใช้จ่ายมากขึ้นและความสามารถในการซื้อและการผ่อนชำระลดลง ซึ่งจะกระทบต่อยอดขายที่อยู่อาศัยโดยตรง"

          ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ คาดว่าภาพรวมดัชนีรวมตลาดอสังหาริม ทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) ในปี 2566 มีแนวโน้มที่จะปรับตัวลงจากปี 2565 เล็กน้อย โดยจะปรับลงมาอยู่ที่ 89.8 จุด หรือลดลง ประมาณร้อยละ -3.0 สำหรับกรณีฐาน (Base Case) แต่หากมีปัจจัยบวกที่ดีกว่าที่คาดไว้อาจจะมีการปรับเพิ่มมาอยู่ที่ระดับ 98.8 หรือ ขยายตัวได้ถึงร้อยละ 6.7(Best Case)ในทางตรงข้าม หากมีปัจจัยที่ส่งผลรุนแรง กว่าที่คาดไว้ อาจจะปรับตัวลดมาอยู่ที่ระดับ 80.8 หรือลดลงร้อยละ -12.7(Worst Case)

          หวั่นโครงการใหม่ออกสู่ตลาด 'เกินความพอดี!'

          ดร.ประศาสน์ ตั้งมติธรรม กรรมการบริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน)  กล่าวว่า ธุรกิจที่อยู่อาศัยในปี 2560-2561 ถือได้ว่ามียอดขายในระดับสูงประมาณ 290,000-310,000 ล้านบาทต่อปี ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เกรงว่าจะเกิดภาวะฟองสบู่ที่รุนแรง จึงได้กำหนดมาตรฐาน อัตราส่วนการให้สินเชื่อโดยเทียบกับมูลค่าหลักประกัน (Loan to Value หรือ LTV) ขึ้นในปีถัดมา  ส่งผลให้ยอดขายในปี 2562 จึงลดลงมาเหลือระดับราว 220,000 ล้านบาท

          หลังจากนั้น เกิดการระบาดของโควิด-19ในปี 2563-2564 จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่ขายได้ลดลงเหลือ 65,000- 67,000 ยูนิต จากที่เคยอยู่ในระดับราว 100,000 หน่วยต่อปีตามภาวะปกติทั่วไป แต่ว่ามูลค่าการขายกลับไม่ได้ลดลง แต่ยังคงอยู่ในระดับ 220,000 ล้านบาท ผู้ประกอบการเพียงแต่ลดปริมาณสินค้าใหม่เข้าสู่ตลาดลงบ้าง ตามความไม่แน่นอนที่เกิดขึ้น

          ปี 2565 เป็นปีที่ผู้ประกอบการ กลับมาระดมทำธุรกิจอย่างเต็มรูปแบบ โดยการเพิ่มปริมาณสินค้าใหม่ออกสู่ตลาดจากราว 60,000 หน่วยในปี 2564 เป็น 107,000 หน่วยในปี 2565

          สินค้าที่มีปริมาณเพิ่มขึ้นมากได้แก่ บ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียม ที่เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้ากว่าเท่าตัว และแล้ว Say's Law ทางเศรษฐศาสตร์ได้ปรากฏขึ้นมาอีกครั้งหนึ่ง กล่าวคือ Supply Creates Its Own Demand  เมื่อผู้ประกอบการเพิ่มปริมาณสินค้าออกสู่ตลาด ก็ต้องพยายามทำตลาดให้ขายได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งคอนโดมิเนียมที่มีสัดส่วนสินค้าที่ขายได้/สินค้าใหม่ มีระดับสูงถึง 46% อาจจะไม่ได้สูงสุดในประวัติศาสตร์ที่สูงถึง 61% ในปี 2555 แต่ก็สูงสุดในรอบเกือบๆ 10 ปี ในขณะที่สัดส่วนขายได้โดยรวมของตลาดคอนโดมิเนียมโดยรวม (สินค้าใหม่ และเก่ารวมกัน) มีเพียง 37%

          "ปีนี้ หรือปี 2566 ได้แสดงให้เห็นว่า ปริมาณสินค้าใหม่ในปี 2565 นั้นเกินความพอดี สินค้าทุกประเภท ยกเว้นบ้านแฝด มีปริมาณสินค้าใหม่โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ลดลงหลายสิบเปอร์เซ็นต์จากปี 2565  นี่แสดงว่ากำลังซื้อที่เหลืออยู่ไม่เพียงพอกับการดูดซับปริมาณสินค้าใหม่ที่เพิ่มขึ้น  ตัวเลขสัดส่วนสินค้าใหม่ที่ขายได้/สินค้าใหม่ที่เพิ่มขึ้น ลดลงชัดเจนทุกประเภทสินค้า แต่ว่าสัดส่วนสินค้าใหม่ที่ขายได้ ยังคงเท่ากับหรือสูงกว่าตลาดโดยรวมของสินค้าแต่ละประเภท ยกเว้น ทาวน์เฮาส์ ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการพึงระวัง"

          คนผ่อนบ้านจ่ายดอกเบี้ยแพงขึ้น 11%

          ปัญหาสำคัญอีกอย่างหนึ่งในปี 2566 ก็คือ ธปท.ได้ปรับเพิ่มอัตราดอกเบี้ยนโยบายตามธนาคารกลางสหรัฐอเมริกา แม้ว่าจะขึ้นเพียง 2.5% ซึ่งน้อยกว่าของสหรัฐอเมริกาที่ปรับขึ้น 5.5% เป็นอย่างมาก แต่การที่ธนาคารปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยประมาณ 1% ก็ทำให้สินเชื่อผ่อนชำระต่อเดือนสูงขึ้นราว 11%  นี่ก็ถือว่าทำลายกำลังซื้อไปส่วนหนึ่ง

          ในปี 2566 นี้คาดว่ายอดขายที่อยู่อาศัยโดยรวมจะที่อยู่ประมาณ 260,000 ล้านบาท ซึ่งก็ยังถือว่าผู้ประกอบการโดยรวมมีฝีมือในการต่อสู้กับปัจจัยลบที่สำคัญดังกล่าวข้างต้น ทั้งกำลังการดูดซับสินค้าและกำลังซื้อที่ลดลง

          หวังปีหน้า "EEC" แรงขับเคลื่อนอสังหาฯ

          ลุ้นประชานิยมรัฐบาลหนุนกำลังซื้อดีขึ้น!

          นัยสำคัญของสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย แสดงว่า กำลังซื้อตามไปทันปริมาณสินค้าใหม่ที่เกิดขึ้น และคงจะกลายเป็นปัญหาสำคัญของผู้ประกอบการในปี 2567 ในขณะเดียวกัน อัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจในปี 2567 ที่เคยคาดว่าจะเป็น 4.5% ก็จะต่ำลงตามปัจจัยลบของสถานการณ์โลก ซึ่งในความเป็นจริง ก็ไม่ได้กระทบเศรษฐกิจไทยมากนัก แต่ปัจจัยลบสำคัญมาจากภายในที่เกิดจากการเปลี่ยนผ่านรัฐบาล ที่ทำให้การใช้จ่ายภาครัฐบาลขาดความต่อเนื่อง ทั้งในด้านการบริโภคและการลงทุน

          อย่างไรก็ตาม ปัจจัยบวกในปี 2567 อาจหวังได้จากกำลังซื้อผู้บริโภคยังดีอยู่ แต่ก็ไม่เท่าปี 2565  การลงทุนบางส่วนในเขตเศรษฐกิจพิเศษอีอีซี และเหนืออื่นใด โครงการประชานิยมของรัฐบาลใหม่ที่หวังว่าคงจะได้ผลดี อัตราดอกเบี้ยโดยทั่วไปน่าจะมีโอกาสลดลงได้ตามตลาดโลก อาจจะถือได้ว่าเป็นปัจจัยบวก

          เมื่อสรุปโดยภาพรวมแล้ว กำลังซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2567 น่าจะอยู่ในระดับไม่น้อยกว่า 100,000 หน่วย เทียบกับราว 94,000 หน่วยในปี 2566 นี้ และ กำลังซื้อเป็นตัวเงินโดยรวมก็น่าจะใกล้เคียงกับปี 2566 แต่ผู้ประกอบการก็อาจเล็งผลเลิศกว่านั้น ถ้าหากงัดเอา Say's Law กลับมาใช้ใหม่หรืออย่างไร นัยสำคัญของ Say's Law ก็คือ การงัดเอา กลยุทธ์การตลาดทั้งหลายทั้งปวงมาใช้ เพื่อดึงดูดการซื้อของผู้บริโภคนั่นเองการเปลี่ยนแปลงรูปแบบสินค้าถือเป็นเรื่องสำคัญ