อสังหาริมทรัพย์

          ตัวเลขเศรษฐกิจไทยในไตรมาส 3 ปี 2566 จะขยายตัวเพียง 1.5% (YOY) แม้เป็นการเติบโตตำลงต่อเนื่องนับจากต้นปี 66 แต่ 'เครื่องยนต์' ที่ยังมีแรงขับเคลื่อนต่อเศรษฐกิจ โดยรวม มาจากการฟืนตัวของบริการท่องเที่ยว ตามจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง อีกทั้ง ความต้องการท่องเที่ยวในประเทศยังอยู่ในระดับสูง

          ขณะที่ การเติบโตของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 3 ที่ออกมา ก็ค่อนข้างสอดคล้องกับภาพรวมเศรษฐกิจที่เติบโตได้ต่ำมากๆโดยอาจจะโยงถึง "ผลประกอบการ" ที่ออกมา โดยพิจารณาจากผล ประกอบการรวม 9 เดือนแรกของปี 2566 ของ 39 บริษัทผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายในตลาดหลักทรัพย์ มีรายได้รวมเพิ่มขึ้นประมาณ 1.37% ซึ่งอาจจะเพิ่มขึ้นไม่มากนัก แต่ถ้าพิจารณาในด้านของกำไรที่ลดลงค่อนข้างมากประมาณ 6.37% แสดงให้เห็นว่า ผู้ประกอบการโหมเรื่องแคมเปญลดราคาและการมีส่วนลดคืนให้กับ ลูกค้าเพื่อกระตุ้นยอดโอนกรรมสิทธิ์จากกลุ่มลูกค้าคนไทย และคนต่างชาติ ส่งผลให้อัตรากำไร (มาร์จิ้น) ของบริษัทอสังหาฯในตลาดหุ้น ลดลงอย่างชัดเจน ซึ่งสภาพดังกล่าว บริษัทอสังหาฯนอกตลาดหุ้น ก็มีการใช้เรื่อง "สงครามราคา" ระบายสต๊อกคงค้างออกไป!

          อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาโซน "แอเรียลูกค้าต่างชาติ" จะเห็นว่า ตลาดยังเติบโตอย่างต่อเนื่อง และมีดีมานด์ใหม่ๆ ที่เกิดขึ้น และ กำลังเป็นจับตามองของผู้ประกอบการไม่น้อย ซึ่ง ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุยอดรวม 9 เดือนแรกของปี 66 มีจำนวนหน่วย และมูลค่าโอนฯห้องชุดของคนต่างชาติ 10,703 หน่วย มูลค่า 52,259 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 13.6% และ 23.3% ของการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ทั้งหมดตามลำดับ โดยมีการขยายในเชิงจำนวนหน่วย และมูลค่า เพิ่มขึ้น 37.6% และ 31.6% ตามลำดับ


          คนไทยในสหรัฐฯ ขนเงินกลับซือบ้าน

          นายวิทย์ กุลธนวิภาส ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร (ซีอีโอ) บริษัท แคปปิตอล วัน เรียลเอสเตท จำกัด (Capital One Real Estate) และเคลเลอร์ วิลเลี่ยม ไทยแลนด์ (Keller Williams Thailand หรือ KW) บริษัทตัวแทนด้านอสังหาริมทรัพย์และที่ปรึกษาด้านการบริการตลาด และอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ตัวแทนขายและที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่มียอดขายสูงที่สุดในสหรัฐฯซึ่งมีเครือข่ายจำนวนพนักงานสูงที่สุดทั่วโลก ที่ปัจจุบันมีพอร์ตในการบริหารโครงการที่อยู่อาศัย คอนโดมิเนียม โรงแรม วิลล่า มูลค่าไม่น้อยกว่า 30,000-40,000 ล้านบาท เปิดเผยถึงสถานการณ์ตลาดต่างชาติที่เข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ว่า ปรับตัวดีขึ้น มีความต้องการเข้ามาจากประเทศ ฮ่องกง, สหรัฐอเมริกา, สิงคโปร์, กัมพูชา และประเทศเมียนมา ซึ่งแต่ละประเทศมีการลงทุนและซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างกัน

          โดยกลุ่มผู้ซื้อที่มาจากสหรัฐอเมริกา มีความต้องการคอนโดมิเนียมในระดับราคา 1-5 แสนเหรียญสหรัฐ หรือประมาณ 3.6 ล้านบาท ไปจนถึง 15 ล้านบาท (ค่าเงินบาทเฉลี่ย 36 บาทต่อดอลลาร์) หากเป็นเพื่อการอยู่อาศัย จะเน้นที่เมืองพัทยา และภูเก็ต ส่วนที่เน้นเพื่อการลงทุน (ปล่อยเช่า) จะเลือกและสนใจคอนโดมิเนียมในโซนสุขุมวิทใจกลางศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) เป็นต้น

          นอกจากนี้ ยังมีกลุ่มคนไทยที่ทำงานอยู่ในประเทศสหรัฐฯเป็นอีกตลาดที่น่าสนใจและเติบโต ต้องการซื้อบ้านเพื่อกลับมาอยู่อาศัยในกรุงเทพฯระดับราคาที่สามารถซื้อได้ เช่น บ้านราคา 2 แสนเหรียญสหรัฐประมาณ 7 ล้านบาท ขณะที่ราคาบ้านในสหรัฐฯมีราคาแพงราว 8 แสนเหรียญสหรัฐ

          นักธุรกิจกัมพูชาและเมียนมา ควักเงินสดซือคอนโดฯ

          ตลาดที่เป็นผู้ซื้อจากประเทศกัมพูชา และ เมียนมา พบเห็นว่า ความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมมีสูงต่ออย่างเนื่อง ส่วนใหญ่ที่เข้ามาซื้อโครงการคอนโดมิเนียมในประเทศไทย จะเป็นเจ้าของธุรกิจเอสเอ็มอี ต้องการห้องชุดในระดับราคา 3-4 ล้านบาท จะซื้อด้วยเงินสดเป็นส่วนใหญ่ โดยต้องการมีที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ เป็นต้น

          รอ 2-3 ปี ลูกค้าจีนคัมแบ็กซืออสังหาฯไทย

          สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมในกลุ่มลูกค้าต่างชาตินั้น นายวิทย์ ให้ความเห็นว่ากำลังซื้อจากชาวจีนที่เป็นฐานใหญ่ของตลาดคอนโดมิเนียมโควตาต่างชาติ เริ่มหายไปค่อนข้างมาก คาดปีนี้ลดลงไประมาณ 20-30% เมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ซึ่งในเวลา นั้น ตลาดชาวจีนก็เริ่มมีสัญญาณจะไม่ดี เป็นผลมาจากสงครามการค้าระหว่างประเทศจีนกับประเทศสหรัฐฯ (เทรดวอร์) ที่เกิดขึ้นอย่างรุนแรง

          "จากข้อมูลที่เรามี คาดลูกค้าจีนจะกลับมาปกติอย่างน้อย 2-3 ปี รอการฟืนตัวของเศรษฐกิจจีนก่อน ทำให้บริษัทแคปปิตอล วันฯ ต้องปรับกลยุทธ์มาเน้นตลาดกลุ่มคนไทยและตลาดต่างประเทศอื่นๆ ที่ยัง  มีกำลังซื้อที่ดีในบาง Segment ที่ไม่มีผลกระทบทางเศรษฐกิจมากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา"

          เปิดพอร์ตบริหารโครงการลักชัวรีแพงสุดหลังละ 170 ลบ.

          นายวิทย์ กล่าวถึงแผนธุรกิจในการรุกบริหารลูกค้าในตลาด ลักชัวรี ว่าจากตัวเลขยอดขายตลาดลักชัวรี ในกลุ่ม Grade A++ มี แนวโน้มที่จะสูงขึ้นทั่วโลก โดย Keller Williams Luxury มียอดขายทั่วโลกในตลาดนี้มากกว่า 58,443 หน่วย ในกลุ่มระดับราคาที่สูงกว่า 35 ล้านบาทในปี 2564 และมียอดขายรวมทั้งสิ้นในตลาดลักชัวรีมากกว่า 103.6 พันล้าน USD ทั่วโลก ซึ่ง Keller Williams Luxury เป็นผู้นำในด้านตลาด Luxury Real Estate

          และหลังจากที่บริษัท ได้เปิดใช้ แบรนด์ Keller Williams Luxury Thailand เพื่อให้บริการทางด้านอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มลูกค้าระดับ ไฮเอนด์ สำหรับลูกค้าชาวไทยและต่างชาติ ซึ่งจากการเปิดให้บริการ ได้ผลตอบรับค่อนข้างดีมาก โดยปัจจุบันเข้าไปรับบริหารแล้ว 4 โครงการ มูลค่า 8,000 ล้านบาท

          แบ่งเป็น โครงการคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรี 2 โครงการ และ โครงการวิลล่า 2 โครงการ หลักๆ เป็นโครงการในเมืองท่องเที่ยว ที่สำคัญและได้รับความนิยมอย่างมาก ได้แก่ พัทยา และภูเก็ต ที่มียอดขายดีมาก โดยสินค้าที่บริหาร มีจะห้องชุดราคาตั้งแต่ 300,000 บาท ต่อตารางเมตร (ตร.ม.) ไปจนถึงระดับราคา 500,000 บาทต่อตร.ม. และบ้านเดี่ยวลักชัวรี ราคาตั้งแต่ 40 ล้านบาท ไปจนถึงหลังละ 170 ล้านบาท เป็นต้น

          "ในปี 2567 จะเห็นเป้าหมายของการทำตลาดที่ชัดเจนยิ่งขึ้น ทั้งการเติบโตของการเข้าไปบริหารโครงการ ยอดขาย และแผนกลยุทธ์ในการให้บริการเฉพาะลูกค้ากลุ่มลักชัวรี" นายวิทย์ กล่าว

          AP เปิดตัวแฟลกชิปคอนโดฯร่วมทุนส่งท้ายปี

          "RHYTHM เจริญนคร ไอคอนนิค"

          นางสาวกมลทิพย์ บำรุงชาติอุดม รองกรรมการผู้อำนวยการ สายงานธุรกิจคอนโดมิเนียม บมจ.เอพี ไทยแลนด์ กล่าวว่าบริษัทฯได้เปิดตัวแฟลกชิปคอนโดฯใหม่ล่าสุด "RHYTHM เจริญนคร ไอคอนนิค" ลักชัวรีคอนโดฯบนที่ดินมาสเตอร์พีซหนึ่งเดียวตรงข้ามไอคอนสยาม และใกล้ BTS เจริญนครเพียง 100 เมตร โปรเจกต์ร่วมทุนโครงการที่ 23 ระหว่างบริษัท เอพี ไทยแลนด์ฯ และบริษัท มิตซูบิชิ เอสเตท จำกัด (มหาชน) ด้วยมูลค่าส่งท้ายปีกับโครงการแนวสูงถึง 5,000 ล้านบาท จำนวน 577 ยูนิต พร้อมที่จะเปิดชมห้องตัวอย่างครั้งแรกในวันที่ 25-26 พ.ย.นี้ ด้วยห้องชุด SIMPLEX 1-Bedroom 35 ตร.ม.ราคาเริ่ม 5.6 ล้านบาท ห้องชุด SIMPLEX 2-Bedroom 95 ตร.ม. ราคาเริ่มต้น 16 ล้านบาท และห้องชุด VERTIPLEX เพดานสูง 4.45 เมตร ราคาเริ่มต้น 9.5 ล้านบาท

          "ภาพรวมตลาดคอนโดฯติดถนนใหญ่ เส้นถนนเจริญนคร นับเป็นทำเลที่มีศักยภาพดีมานด์ลูกค้าระดับบนสูง สวนทางกับดีมานด์ในย่าน โดยจากการศึกษาภาพรวมตลาดย้อนหลัง 7 ปี (2560-ไตรมาส 2 ปี 66) พบว่ามีคอนโดฯติดถนนใหญ่ เพียง 3 โครงการ รวมทั้งสิ้น 1,755 ยูนิตเท่านั้น มียอดขายรวมที่สูงถึงร้อยละ 84 ทำให้คงเหลือยูนิตที่อยู่ ระหว่างการขายในย่านนี้ เพียง 241 ยูนิต" นางสาวนิยมาพร โต๊ะสงวนพันธ์ ผู้อำนวยการอาวุโส สายงานการตลาดและการขายธุรกิจ กลุ่ม สินค้าคอนโดฯ บมจ.เอพี ไทยแลนด์ กล่าว