อสังหาริมทรัพย์

          ภายใต้สถานการณ์ทางเศรษฐกิจที่ยังคง เปราะบาง มีหลายปัจจัยที่เข้ามาบั่นทอนการ เติบโตทางเศรษฐกิจในปี 2566 จนมีหลายสำนักทั้งของเอกชนและหน่วยงานของรัฐ ได้ลดเปา การขยายตัวของ จีดีพี ปีนี้ลง โดย สภาพัฒนา การเศรษฐกิจ และสังคมแห่งชาติ (สศช.) หรือสภาพัฒน์ ปรับลงมาสู่ระดับร้อยละ 2.5-3.0 จากเดิม ที่ระดับร้อยละ 2.7-3.7 (ค่ากลางประมาณการอยู่ที่ร้อยละ 3.2) รวมถึงแนวโน้มอัตรา ดอกเบี้ยขาขึ้น มีผลต่อต้นทุนทางการเงินของสถาบันการเงิน ภาระหนี้ของลูกค้า ทั้งภาคธุรกิจผู้ประกอบการ และกลุ่มสินเชื่อต่างๆ เช่น สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย สินเชื่อรถยนต์ และสินเชื่อรายย่อย เป็นต้นขณะเดียวกัน อัตราเงินเฟอที่ยังคง มีอยู่ และมีสัญญาณที่จะปรับขึ้นในระยะข้างหน้า ส่งผลต่อรายได้ของประชาชน (ลดและเพิ่มขึ้น)

          อย่างไรก็ตาม มีประเด็นร้อนที่หลายฝ่าย "กังวล" คือ มาตรการช่วยเหลือทางการเงินของสถาบันการเงิน ที่กำลังจะหมดลงภายในสิ้นปี 2566 มีความเป็นไปได้ที่จะเห็นลูกค้ากลุ่มเปราะบางที่ผ่อนชำระหนี้ ไม่ไหว ปล่อยทรัพย์ให้ถูกยึดเพิ่มขึ้นได้ โดยเฉพาะที่เกี่ยวกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย (ซึ่งเป็นหลักประกันที่ค้ำสินเชื่ออยู่) จนอาจส่งผลต่อเนื่องให้ภาพรวมของตัวเลขหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) และทรัพย์สินรอการขาย (NPA) เพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว

          "เราเห็นสัญญาณว่าปี 2567 เรื่องตัวเลขหนี้ และ NPA จะออกสู่ตลาดเป็นจำนวนมาก จากข้อมูลที่เราเห็น ณ เดือนพฤษภาคม ที่ผ่านมาสินเชื่อจัดชั้นกล่าวเป็นพิเศษ หรือ Special Mention Loans ในระดับกว่า 1.12 ล้านล้านบาท มีแนวโน้มจะเปลี่ยนเป็น NPL ในระบบมากขึ้นโดยจากตัวเลข NPL ต่อสินเชื่อรวมในรอบ 10 ปี จากร้อยละ 2.30 ใน ปี 2558 ขยับขึ้นมาแตะระดับร้อยละ 2.72 ในปี 2565 ที่ผ่านมา ขณะที่ ตัวเลข NPA รวมที่คงค้างอยู่ในสถาบันการเงินมีมูลค่าไม่ต่ำกว่า 4-5 แสนล้านบาท และหากสถาบันการเงิน มีการบริหารจัดการเรื่องหนี้ และทรัพย์แล้ว ก็น่าจะส่งผลให้ NPA ซึ่งส่วนใหญ่เกี่ยวกับที่อยู่อาศัยจะ เข้าสู่ระบบเพิ่มอีกหลายแสนล้านบาท ขณะที่ผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์ มีการเปิดการขายโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง และยังมีโครงการบ้านและคอนโดมิเนียมพร้อมโอนฯที่อยู่ระหว่างการทำตลาด อีกส่วน สิ่งเหล่านี้ ทำให้เราต้องเตรียมพร้อม" นายบัณฑิต อนันตมงคล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร  บริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด(มหาชน) หรือ BAM กล่าว

          BAM ชูศักยภาพ สนง.ภูมิภาคแก้หนี้-ขาย NPA หนุนผลประกอบการ

          นายบัณฑิต กล่าวถึงบทบาทของสำนักงานภูมิภาคของ BAM ว่าปัจจุบัน BAM มีสำนักงานภูมิภาคครอบคลุมทั่วประเทศ จำนวน 24 สาขา ขณะที่มีจำนวน NPL ที่อยู่ในความดูแลทั้งหมดเป็นจำนวน ลูกหนี้ 86,276 ราย มีภาระหนี้ 481,578 ล้านบาท และ NPA จำนวน 23,127 ราย  คิดเป็นราคาประเมิน 69,275 ล้านบาท โดยเป็นลูกหนี้ ของสำนักงานภูมิภาค 38,712 ราย ภาระหนี้ทั้งหมด 159,355 ล้านบาท และ NPA ที่เป็นของสำนักงานภูมิภาคมีถึง 12,837 ราย ราคาประเมิน 44,314 ล้านบาท

          "จะเห็นได้ว่าสำนักงานภูมิภาคมีหนี้คิดเป็นร้อยละ 33 ของภาระหนี้ทั้งหมด และคิดเป็นร้อยละ 64 ของทรัพย์ NPA ทั้งหมด (ราคาประเมิน) ถือว่า สำนักงานภูมิภาคเป็นส่วนสำคัญ ที่จะช่วยขับเคลื่อน ผลการดำเนินงานของ BAM ให้ประสบความสำเร็จ ทั้งนี้ การมีเครือข่ายสาขาที่ครอบคลุมทั่วประเทศ จะช่วยให้สามารถติดตาม และบริหารจัดการหนี้ และ NPA ได้อย่างมีประสิทธิภาพ ทั้งนี้ แม้ในกระบวนการ และขั้นตอนทางกฎหมายจะมีการรอเป็น NPA พอสมควร แต่ BAM ไม่อยากให้เป็น NPA ต้องการให้ลูกหนี้ ได้ชำระหนี้ และเอาทรัพย์กลับไปใช้ประกอบกิจการได้ แต่ถ้าโชคดีไม่ดี จะกลับมาเป็น NPA ทางเราก็เร่งกระบวนการอยู่"

          แจงกลยุทธ์บริหาร 'คอนโดฯ-ที่ดินเปล่า'แจงกลยุทธ์บริหาร 'คอนโดฯ-ที่ดินเปล่า'ปี 67 แผนชัดเจนนำที่ดินเปล่าร่วมลงทุน

          นายบัณฑิต กล่าวถึงแผนการบริหารจัดการทรัพย์ว่า นโยบายจะเปลี่ยนไปพอสมควร จากเดิมเน้นการขาย แต่ตอนนี้กรอบใหญ่ เรามองถึงการเช่าระยะยาว เป็นการลดภาระในการประกอบกิจการของผู้ลงทุนและผู้ที่ทำการค้า บางแปลงใหญ่มาก ใช้เงินลงทุนสูง ก็อาจจะเสี่ยงด้วย แต่ถ้าใช้ระบบเช่าไปก่อน และธุรกิจดีขึ้น ท้ายสุดผู้ลงทุนจะซื้อทรัพย์ดังกล่าว อย่างเช่น โรงสีข้าว ที่สามารถปรับมาเป็นคลังสินค้าได้ หรือ ตึกร้าง ทาง BAM ก็พร้อมให้ดีเวลลอปเปอร์เข้ามาพัฒนาต่อได้ อาจทำเป็นโรงแรม รวมถึงการให้รายย่อยผ่อนชำระที่ถูกกว่าเช่า เช่น ผ่อนชำระไม่เกิน 20 ปี และขยายโครงการได้อีก 5 ปี เป็นต้น

          หรือ แนวทางที่ BAM จะเกิดความร่วมมือในการทำธุรกิจร่วมกันและแบ่งกำไร  เพราะการมุ่งขายอย่างเดียว กำไรจะตกอยู่ที่ผู้ซื้อ แต่ถ้าทำธุรกิจร่วมกันได้ กำไรแบ่งตามสัดส่วน ซึ่งจะเป็นในรูปแบบ "กิจการร่วมทำ" (Consortium) โดยวางเป้าระยะเวลาของการลงทุนจะต้องได้รับ ผลตอบแทนสุทธิ ร้อยละ 10 ต่อปี ขณะที่นักลงทุนหรือผู้ประกอบ การที่เข้าร่วม จะมีความคล่องตัวในเรื่องจัดหาที่ดินเปล่ามาสร้างที่อยู่อาศัย ลดภาระเรื่องอัตราดอกเบี้ย

          "คณะกรรมการ BAM ได้ให้แนวทางในเรื่องการบริหารจัดการทรัพย์ ซึ่งกลยุทธ์เหล่านี้ เป็นการเสริมเพื่อสร้างโอกาสให้กับเรา และยังช่วยในเรื่องเงินสดที่เข้ามา แต่เรายังไม่ละเลิกการขายทรัพย์ ได้เงินเป็นก้อนมา"

          ก่อนหน้านี้ BAM จับมือกับบริษัทเสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) และ บริษัท ที แอนด์ ที แอสเซ็ท แมเนจเม้นท์ จำกัด หรือ T&T (บริษัลูกเสนาฯ) ขยายความมือทางธุรกิจในการบริหาร NPA โดยกลุ่มเสนาจะพิจารณาคัดเลือกทรัพย์ของ BAM ประเภททรัพย์เพื่อการลงทุน หรือทรัพย์ประเภทโครงการ เพื่อนำไปพัฒนา หรือซื้อทรัพย์ประเภทที่ดินเปล่า เพื่อนำไปสร้างที่อยู่อาศัยในรูปแบบกิจการร่วมทำ (Consortium) เพื่อแบ่งผลกำไรร่วมกัน  หรือทางด้าน NPL จะพิจารณารับซื้อรับโอนลูกหนี้ที่มีหลักประกัน เป็นอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบโครงการไปบริหารจัดการ เป็นต้น

          นายบัณฑิต ยังกล่าวต่อว่า ทาง BAM จะมีการเชื่อมกับธุรกิจโมเดิร์นเทรด อย่างเช่น ดูโฮม หรือกับสยามโกลบอลเฮ้าส์ เพื่อต่อยอด ในการพัฒนาทรัพย์บางรายการ ที่ดินบางแปลงให้เกิดประโยชน์ เนื่อง จาก BAM มีนักลงทุนรายย่อยที่มาขึ้นทะเบียนประมาณ 1,400 ราย ซึ่งเรามีแผนจะเชื่อมกับผู้ค้าวัสดุก่อสร้างและสินค้าตกแต่งบ้าน ไม่ว่าจะเป็นดูโฮม และ สยามโกลบอลเฮ้าส์ เนื่องจากข้อมูลที่ได้รับพบว่าทางผู้ค้า  วัสดุก่อสร้างให้เครดิตกับผู้รับเหมาที่มาซื้อสินค้า ขณะที่เราต้องการ ผู้รับเหมามาดูเรื่องการปรับปรุงที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ทั่วประเทศ เนื่องจากผู้รับเหมามีลูกค้าอยู่ในมือ มีความต้องการ และหากทำในปริมาณ ที่มากขึ้น ก็จะต่อยอดให้มีโอกาสเป็นดีเวลลอปเปอร์รายย่อยได้  ขณะเดียวกัน โมเดิร์นเทรด สามารถขายสินค้าต่างๆ ผ่านผู้รับเหมา ช่วยกระจายงาน กระจายความเจริญลงสู่จังหวัดต่างๆ เศรษฐกิจเติบโต

          พัฒนาไอทีเสริมความแม่นยำบริหารหนี้

          นายบัณฑิต ยังกล่าวถึง การนำนวัตกรรมและการพัฒนาระบบเทคโนโลยี เข้ามาช่วยเสริมในเรื่องการสร้างประสิทธิภาพในการบริหาร NPL และ NPA ว่า จะทำให้เรามีความแม่นยำในเรื่องจัดการขายทรัพย์ได้ดี ระบายของได้เร็ว ทำให้เรารู้ว่าทรัพย์ไหนขายได้มาร์จิ้นดี ก็จะทำให้เราขายได้ตรงกับผู้ซื้อ ระบบไอทียังจะครอบคลุมไปถึงเรื่องการซื้อทรัพย์เข้ามา ตรวจสอบโซนที่มีทรัพย์เหลืออยู่เยอะ แต่ทรัพย์ในพอร์ตของ BAM เหลือน้อย ก็ช่วยให้ตัดสินใจซื้อเข้ามาเติมได้  ขณะเดียวกันข้อมูลที่ได้ไม่ว่าจะเป็นประวัติและอายุของลูกค้าที่เข้ามาซื้อหรือดูทรัพย์จะเป็นดาต้าเบสสำคัญ ช่วยให้เรากำหนดเป้าหมายและแผนการทำแคมเปญที่ได้ตรงกลุ่ม

          เปิดพันธกิจ สนง.ภูมิภาค เร่งแก้ NPL-NPA

          นายพงศธร มณีพิมพ์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร สายพัฒนาสินทรัพย์ภูมิภาค กล่าวว่า เครือข่ายสำนักงานภูมิภาคช่วยให้สามารถเข้าถึงลูกค้าและให้บริการลูกค้าได้อย่างรวดเร็ว รวมทั้งพนักงานในสำนักงานสาขาส่วนใหญ่เป็นคนท้องถิ่น ทำให้มีความเข้าใจสภาวะตลาดในพื้นที่นั้นๆ และเข้าใจความต้องการของลูกค้า ซึ่งเป็นประโยชน์ในการเจาะกลุ่มเป้าหมายการทำตลาด และยังทำให้สามารถประเมินราคาของทรัพย์สิน ในกระบวนการกำหนดราคาซื้อ NPL และ NPA ได้แม่นยำยิ่งขึ้น

          "บทบาทและหน้าที่ของสำนักงานภูมิภาคมากขึ้น ช่วง 2-3 ปีที่ ผ่านมา ขนาดของหนี้ และ NPA มีตัวเลขใกล้ๆ ร้อยละ 50 เมื่อเทียบกับสำนักงานใหญ่ ซึ่งแต่ละภาคก็จะมีหน้าที่ในการบริหารจัดการให้เกิดผลทางเศรษฐกิจ" นายพงศธรกล่าว

          สำหรับหน้าที่ของฝ่ายพัฒนาสินทรัพย์ภาคกลาง ปัจจุบัน มี 4 สำนักงาน ครอบคลุม 11 จังหวัด โดยปริมาณสินทรัพย์ NPL (30 ก.ย. 66) มีลูกหนี้ 4,771 ราย ภาระหนี้ (เงินต้น) 27,910.87 ล้านบาท (พิจารณาตารางประกอบ)

          ในส่วนของสำนักงานราชบุรี ซึ่งดูแลพื้นที่จังหวัดราชบุรี ,กาญจนบุรี และสมุทรสงคราม มีจำนวนลูกหนี้ 948 ราย มีภาระหนี้ 7,763 ล้านบาท ประเภทหนี้รายใหญ่ที่มีหลักประกัน มีเงินต้นประมาณ 5,541.61 ล้านบาท จำนวน 421 รายการ คิดเป็น 44.22%  โดยหนี้รายใหญ่หลักๆจะเกี่ยวกับการแปรรูปเกษตร/สุกร เงินต้น 2,328.33 ล้านบาท และยังมีสนามกอล์ฟ/โรงแรม เงินต้น 263.33 ล้านบาท ลูกหนี้แต่ละรายมีกระบวนการแก้ไขที่ต่างกัน เช่น กลุ่มประนอมหนี้ กลุ่มยังไม่ได้ดำเนินคดี กลุ่มดำเนินคดี กลุ่มบังคับคดียึดทรัพย์ กลุ่ม ประกาศขายตลาด และกลุ่มตัดหนี้สูญ ส่วนของ NPA มีจำนวน 376 รายการ คิดเป็นราคาประเมิน 1,859 ล้านบาท หลักๆ เป็นบ้านเดี่ยว สัดส่วนเกือบร้อยละ 41

          เปิดทรัพย์ชิ้นใหญ่ราคาขายเกิน 100 ล้านบาท

          โดยทรัพย์ที่น่าสนใจ ได้แก่ ที่ดินเปล่าถนน สายบ้านเลือก-หนองตากยา เนื้อที่ 31-2-7 ไร่ ราคา ขาย 115.99 ล้านบาท โรงงานติดถนนใหญ่ในอำเภอบ้านโป่ง เนื้อที่ 14-1-37 ไร่ ราคาขาย 107.41 ล้านบาท อาคารสำนักงาน พร้อมตึก 8.5 ชั้น 1 หลัง และอาคาร 2 ชั้น 1 หลัง ติดถนนแสงชูโต ราคาขาย 14.50 ล้านบาทและอาคารอพาร์ตเมนต์ 4 ชั้น 2 หลัง ติดถนนซอย ผู้ใหญ่บุญ 3 เนื้อที่ 1-1-45.3 ไร่ ราคาขาย 14.50 ล้านบาท เป็นต้น