ชำแหละโอกาสการพัฒนาเมืองรอบระบบขนส่งฯ หรือ TOD ทุกฝ่ายต้องประสานความ ร่วมมือ แก้เรื่องกฎหมายหลายฉบับ กฎหมายเวนคืน ผังเมืองรวม เอกชน ยอมรับเกิดขึ้นยาก ด้าน ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯกางผลสำรวจโครงการ Mixed-Use มีถึง 126 โครงการ เผย ครึ่งปีแรก ในพื้นที่ กทม.-ปริมณฑลสร้างเสร็จแล้ว 110 โครงการ พื้นที่กว่า 11.4 ล้าน ตร.ม. จ่ออีก 16 โครงการ ลากยาวไปเสร็จปี 79 ซัปพลายทะลักอีก 3.8 ล้าน ตร.ม. ตลาดอาคารสำนักงาน ได้รับความนิยม รองลงมารีเทล เผยทำเลหลักอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าใจกลางเมือง

          วานนี้ (29 ส.ค. 2566) ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ได้จัดงานสัมมนาทางวิชาการ เรื่อง "Mixed Use Projects กับการขับเคลื่อน TOD"

          โดย นายเริงศักดิ์ ทองสม ผู้อำนวยการกองพัฒนาระบบการขนส่งและจราจร รักษาการในตำแหน่ง นักวิชาการขนส่งทรงคุณวุฒิ  สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร(สนข.) กล่าวถึงการพัฒนาเมืองกับระบบโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่ง (TOD) จะช่วยดึงประชากรเข้าสู่พื้นที่ เกิดการจ้างงานและกระจายรายได้ไปสู่พื้นที่ และยังช่วยประสิทธิภาพ โครงข่ายอย่างเป็นระบบบูรณาการ และสร้างมูลค่าเพิ่มทางเศรษฐกิจ ระยะยาว ซึ่งในหลายประเทศต่างประสบความสำเร็จจากการใช้ TOD มาแล้ว

          "บริษัทที่ปรึกษาที่เราจ้างฯ มีการหยิบแต่ละประเทศมาศึกษา เอาข้อดี ของแต่ละประเทศมาดู เช่น เยอรมนี การบริหารจัดการเป็นอย่างไร ทั้งนี้ หากถอดบทเรียนต่างประเทศ สิ่งสำคัญของการทำ TOD ต้องมีการวางผังเฉพาะ ซึ่งเราจะเห็นว่า ของประเทศไทย ที่จะเป็นอุปสรรค คือ เครื่องมือด้านกฎหมาย เนื่องจากต้องมีการปรับปรุงเรื่องกฎหมายจัดรูปที่ดิน กฎหมายเวนคืน การปรับเรื่องผังเมืองรวม และผังเมืองเฉพาะ ตรงนี้ยังขาดเอกภาพ อยู่ต่างกระทรวง มีข้อจำกด รวมถึงองค์กรที่จะขับเคลื่อน TOD ทั้งในระดับนโยบายและระดับขับเคลื่อน ก็ไม่ชัดเจน ซึ่งทาง สนข.ก็เป็นกำหนดแผนแม่บทของ TOD"

          ทั้งนี้ (ร่าง) แผนปฏิบัติการด้านการพัฒนาเมืองกับระบบโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่ง (พ.ศ.2567-2582) เพื่อเป็นกรอบชี้นำการพัฒนาพื้นที่ในและโดยรอบสถานีรถไฟฟ้าทางคู่ และรถไฟฟ้าความเร็วสูงทั่วประเทศ (ไม่รวมในกรุงเทพฯ) มีสถานีศักยภาพทั่วประเทศ จำนวน 177 สถานี  โดย 7 แนวทางของการพัฒนา 47 แผนงานต่อโครงการ ประมาณการงบปราะมาณ 17,436.1 ล้านบาท

          กางข้อมูล บิ๊กธุรกิจแห่ ผุดมิกซ์ยูส

          นางสาวสิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ฯ กล่าวถึงการสำรวจโครงการ Mixed-use ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลที่อยู่ระหว่างการขายและให้เช่าในช่วง ครึ่งแรกของปี 2566 โดยนิยามของโครงการ Mixeduse ในการสำรวจนี้ เป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีพื้นที่อาคารรวมตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตร (ตร.ม.) ขึ้นไป และมีการใช้ประโยชน์อาคารตั้งแต่ 2 ประเภทขึ้นไป โดยเป็นการลงทุนจากผู้พัฒนารายเดียวหรือบริษัทร่วมทุน โดยอาจประกอบด้วย อาคารชุดพักอาศัย ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม ฯลฯ (ไม่รวม โรงพยาบาล)  มีทั้งสิ้น 126 โครงการ พื้นที่ก่อสร้างอาคารรวม (GFA) 15,312,966 ตร.ม. แบ่งออกเป็น

          1) โครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล มีจำนวน 110 โครงการ มีพื้นที่ก่อสร้าง (GFA) ทั้งสิ้น 11,462,394 ตร.ม. คิดเป็นสัดส่วน 74.9% และ 2) โครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและยังไม่ก่อสร้าง  คาดจะเสร็จในครึ่งปีหลังปี66จนถึงปี 70 อีก 16 โครงการ พื้นที่ประมาณ 3,850,572 ตร.ม. เช่น ส่วนที่ 1 ของโครงการ One Bangkok, The Forestias และโครงการขนาดกลางอื่น ๆ โดยพบว่า ในช่วงปี 2561- 2562 มีโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จจำนวนมากกว่า 10 โครงการ เช่น Icon Siam, Singha Complex, Samyan Mitrtown, Sindhorn Village และ True Digital Park เป็นต้น

          โครงการ Mixed-use ที่สำรวจ 126 โครงการ พื้นที่ก่อสร้างอาคารรวม (GFA) 15,312,966 ตร.ม. นี้ พบว่าเป็นโครงการที่พัฒนาโดยบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ (Listed Company) มีสัดส่วน 56% และบริษัทที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ (Non-Listed Company) มีสัดส่วน 44%

          ทั้งนี้ ประเภทอสังหาฯ ที่พบ มีการใช้ประโยชน์ในพื้นที่ มากอันดับ 1 ได้แก่ อาคารสำนักงาน โดยมีพื้นที่รวม 6,052,598 ตร.ม. คิดเป็นสัดส่วน 39.5% ของพื้นที่ก่อสร้างรวม รองลงมา พื้นที่ค้าปลีก มีพื้นที่รวม 4,717,513 ตร.ม. คิดเป็นสัดส่วน 30.8% และ อาคารชุดพักอาศัย มีพื้นที่รวม 3,428,750 ตร.ม. คิดเป็นสัดส่วน 22.4%

          โครงการ Mixed-use ที่สร้างเสร็จสะสมและเปิดให้เช่าหรือขายพื้นที่ในช่วงครึ่งแรกของปี 66 มีการใช้พื้นที่ประเภทอาคารสำนักงานมากที่สุด ร้อยละ 39.7 รองลงมา 31.4% เป็นพื้นที่ค้าปลีก 22.5% เป็นอาคารชุดพักอาศัย 5.9% เป็นโรงแรม และ 0.5% เป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์

          ในด้านทำเลที่ตั้ง พบว่าอยู่ในโซนปทุมวัน มีอุปทานมากเป็นอันดับหนึ่ง 2,674,046 ตร.ม.คิดเป็น 23.3% ของพื้นที่ก่อสร้างแล้วเสร็จทั้งหมด โดยส่วนใหญ่ 71.6% จะใช้เป็นพื้นที่อาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีก

          รองลงมาเป็นโซนสีลม-สาทรบางรัก (เป็นโซนสำนักงานเก่า) 2,049,949 ตร.ม. คิดเป็น 17.9% ส่วนใหญ่ 67.4% เป็นอาคารสำนักงาน  และโซนห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง (พื้นที่ธุรกิจ) มีอุปทาน 2,008,164 ตร.ม. คิดเป็น 17.5% ใช้พื้นที่ประเภทพื้นที่ ค้าปลีก อาคารชุดพักอาศัย และอาคารสำนักงานใกล้เคียงกัน

          มิกซ์ยูสปักหมุดเกาะสถานีรถไฟฟาใจกลางเมือง

          โครงการ Mixed-use ที่สร้างเสร็จสะสมและเปิดให้เช่าหรือขายพื้นที่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 ส่วนใหญ่จะอยู่ในรัศมี 500 เมตร จากสถานีรถไฟฟ้า โดยมีสัดส่วนมากถึง 85.3% รองลงมา 11.0% อยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าในระยะ 500-1,000 เมตร และ 3.7% มีระยะห่างจากสถานีรถไฟฟ้ามากกว่า 1,000 เมตร

          รถไฟฟ้าที่มีโครงการ Mixeduse ที่สร้างเสร็จ เรียงรายอยู่สองข้างทางมากที่สุด 3 อันดับแรก ส่วนใหญ่จะเป็นสายรถไฟฟ้าที่มีเส้นทางผ่านย่านศูนย์กลางธุรกิจ เรียงลำดับ ดังนี้ 1) รถไฟฟ้า BTS สายสุขมวิท มีสัดส่วน 33.6% 2) รถไฟฟ้า MRT มีสัดส่วน 18.5% และ 3) รถไฟฟ้า BTS สายสีลม มีสัดส่วน 14.2%

          หากพิจารณาโครงการ Mixeduse ที่จะก่อสร้างแล้วเสร็จในอนาคต โซนปทุมวัน เป็นทำเลที่อุปทานมีแนวโน้มเติบโตสูง และมีอุปทานในอนาคตที่ประกาศแล้วถึงปี 2570 เป็นจำนวน 1,711,990 ตร.ม.ซึ่งคิดเป็น 14.9% ของอุปทานที่สร้างเสร็จในปัจจุบัน

          โซนสีลม-สาทร-บางรัก เป็นอีกทำเลที่อุปทานมีแนวโน้มเติบโตสูง และมีอุปทานในอนาคตที่ประกาศแล้วถึงปี 2570 เป็นจำนวน 732,585 ตร.ม.

          จับตา 5 ปีข้างหน้า พื้นที่รีเทลทะลักอีก 8 ล้าน ตร.ม.

          นายธนินท์รัฐ ภักดีภิญโญ อดีตผู้บริหารระดับสูง บริษัท เซ็นทรัล พัฒนา จำกัด (มหาชน) ฉายภาพว่า ในอีก 5 ปีข้างหน้าจะมีธุรกิจค้าปลีกลงทุนเปิดพื้นที่เพิ่มเติมอีก 8 ล้านตร.ม. รวมจะมีพื้นที่เกิดขึ้นสะสมถึง 16 ล้านตร.ม. ดังนั้น จึงฝากถึงรัฐบาล หากให้การสนับสนุนให้เป็น "ชอปปิ้งอินดัสเตรียลปาร์ค" จะมีผลต่อภาพรวมของประเทศ ซึ่งจะส่งเสริมให้ไทยเป็นศูนย์กลางด้านชอปปิ้งมอลล์ ดึงนักท่องเที่ยวเข้าประเทศไทย จำนวนมาก

          ต้องแก้กฎหมาย หนุนเกิด TOD

          นายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา กรรมการบริหาร บริษัท สัมมากร จำกัด (มหาชน) กล่าวถึงเรื่อง TOD ว่า เกิดยาก ประเด็นคือ เราจะเชื่อมโยงกันอย่างไร ต้องเชื่อมหน่วยงานภาครัฐ ต้องประสานงานกันด้วย เวลาไปคุยกับภาครัฐ ยาก ไม่มีการเชื่อมโยงหรือเชื่อมต่อกันเลย ต้องปรับเรื่องการทำงาน และต้องมาดูประสิทธิภาพด้วย (ตรงนี้เป็นเสน่ห์ที่จะขายได้ สะดวกด้วย) ต้องสามัคคีกัน

          "เราอยากให้รัฐบาลพิจารณาเรื่องการเวนคืน เวลาจะทำเรื่องเวนคืน ก็ควรทำให้เสร็จก่อน ไม่ใช่จะเวนคืน แล้วประกาศ ขีดเส้นแนวถนน แต่ไม่เวนคืน ไม่สำรวจ แต่คนถือที่ดินอยู่ ถูกลิดรอนสิทธิ์ เช่น เส้นถนนรามคำแหง ขีดมานานแล้ว สุดท้ายที่ดินก็ทำอะไรไม่ได้ ถ้ารัฐจะขีดอะไรในการทำโครงการ ควรเวนคืนให้เสร็จ ซึ่งมีผลต่อต้นทุนที่ต่ำกว่าจริง ถ้าเวนคืนในราคาตลาด ก็มีสิทธิ์ทำกำไรได้"นายกิตติพล กล่าว