ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หนึ่งภาคธุรกิจสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย และเกี่ยวข้องกับธุรกิจอีกหลายประเภท ตามข้อมูลกระทรวงการคลังมีมูลค่ารวมเป็นสัดส่วนกว่า 10% ของจีดีพีประเทศไทย สัดส่วนจ้างงานกว่า 7% จำนวนแรงงานรวมหรือเกือบ 3 ล้านคน จึงถือได้ว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะเป็นตัวแปรหลักที่มีส่วนขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยปี 2568 ที่รัฐบาลตั้งเป้าไว้โตกว่า 3% อีกด้วย

    ซึ่งประเทศไทยก็เจอปัจจัยดี-ร้ายตั้งแต่ขึ้นปีใหม่ 2568

    แล้วทิศทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปีนี้เป็นอย่างไร ดารณี ฉัตรพิริยะพันธ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอล. พี. เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หนึ่งผู้พัฒนาอสังหาฯของไทย ให้มุมมองไว้ว่า

    5 ปัจจัยเสี่ยงอสังหาฯ ปี 2568

    ปี 2568 เป็นปีที่เศรษฐกิจไทยยังคงเผชิญกับความผันผวนและความไม่แน่นอน จากความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ที่ได้รับผลกระทบจากนโยบายกีดกันทางการค้าของสหรัฐอเมริกา ภายใต้การบริหารงานของประธานาธิบดีโดนัลด์ ทรัมป์ 2.0 จะกระทบกับภาคการค้า การส่งออก และการลงทุนระหว่างประเทศ รวมทั้งเศรษฐกิจไทย ต้องพึ่งพาภาคการส่งออก การท่องเที่ยว และการลงทุนจากต่างประเทศเป็นหลัก ภายใต้สถานการณ์ดังกล่าว ส่งผลกระทบโดยตรงต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่เป็นภาคอุตสาหกรรมที่พึ่งพากำลังซื้อภายในประเทศเป็นหลัก ดังนั้นปีนี้ ปัจจัยเสี่ยงที่ ส่งผลกระทบโดยตรงต่อการทำธุรกิจ ที่สำคัญมี 5 ปัจจัย ได้แก่ 1.อัตราดอกเบี้ยสูง 2.ภาระหนี้ครัวเรือนสูง 3.ความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยน 4.การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากร และ 5.ความสามารถในการสร้างรายได้ของผู้ซื้อต่ำ

    ปัจจัยดอกเบี้ย ปัจจุบันคงอยู่ในระดับสูง ที่อัตรา 2.25% สูงขึ้น 1.75% เทียบปี 2563 ที่อยู่ที่ 0.50% ทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย และต้นทุนซื้อที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ขณะที่ภาระหนี้ครัวเรือนที่สูงระดับ 90% ต่อจีดีพี ส่งผลกระทบต่อความสามารถจับจ่ายใช้สอย รวมถึงความสามารถก่อหนี้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัย สถาบันการเงินเข้มงวดอนุมัติสินเชื่อเพื่ออุปโภคบริโภค และเพื่อที่อยู่อาศัย ยังเผชิญความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยน ส่งผลกระทบโดยตรงต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัยของ ชาวต่างชาติ เมื่อเงินแข็งค่าดันต้นทุนซื้อที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติรูปเงินบาทสูงขึ้น ปัจจัยโครงสร้างประชากรของประเทศไทยเปลี่ยนมีจำนวนผู้สูงอายุเพิ่มขึ้น สวนทางเกิดใหม่ลดลงและความสามารถสร้างรายได้ คนรุ่นใหม่ไม่ทันกับราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นจากต้นทุนสูงขึ้น ทั้งราคาที่ดิน ค่าวัสดุก่อสร้าง และค่าแรง ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯต้องปรับตัวให้ก้าวข้ามความเสี่ยงจากความผันผวน และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ โดยปรับกลยุทธ์การขาย โดยให้ความสำคัญกับกลุ่ม นักลงทุน ต้องการลงทุนในธุรกิจอสังหา เพื่อสร้างรายได้ จากการเช่า ที่ให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าการฝากเงินกับสถาบันการเงิน

    "นอกจากปรับกลุ่มลูกค้าเป้าหมายและออกแบบกลยุทธ์การขาย ที่เน้นให้ผลตอบแทนแล้ว อีกสิ่งคือต้องบริหารจัดการสภาพคล่องทางการเงินให้เตรียมพร้อมรับกับทุกความเสี่ยงที่เกิดขึ้น โดยการบริหารจัดการต้นทุน เร่งระบายสินค้าคงเหลือในระบบ รวมถึงบริหารจัดการภาระหนี้ โดยบริหารสัดส่วนหนี้ต่อทุนให้อยู่ในสัดส่วนที่เหมาะสม คือไม่เกิน 1:1 เพื่อลดความเสี่ยงที่อาจเกิดจากความผันผวนและความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจ" ดารณีกล่าว

    เร่งรัฐออกมาตรการกระตุ้น

    ประธานแอล. พี. เอ็น. กล่าวถึงแนวทางรับมือว่า ภาครัฐต้องให้การสนับสนุน ให้ภาคอสังหาริมทรัพย์สามารถก้าวข้ามความผันผวนและความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ อย่างปี 2567 ภาคอสังหา เผชิญกับความผันผวนและความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ทำให้การเปิดตัวโครงการใหม่ รวมถึงการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งจำนวนและมูลค่าลดลง จากข้อมูล ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ คาดว่าปี 2567 จะมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ 1.01 ล้านล้านบาท ลดลง 3.3% จากมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 1.05 ล้านล้านบาทในปี 2566 ทั้งที่ปี 2567 มีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองและการโอน 0.01% ซึ่งหมดอายุเมื่อวันที่ 31 ธันวาคม 2567 ขณะที่ปี 2568 รัฐบาลยังไม่มีความชัดเจนว่าจะขยายเวลาลดค่าธรรมเนียมจดจำนองหรือการโอนหรือไม่ ทำให้ช่วงเดือนแรกปี 2568 ผู้ซื้อชะลอการตัดสินใจเพื่อรอดูสถานการณ์ ธุรกิจอยากให้รัฐบาลประกาศความชัดเจนออกมาเลย

    อีกด้าน คือ มาตรการดอกเบี้ย มีความสำคัญต่อการช่วยกระตุ้นกำลังซื้อ ถึงแม้อัตราดอกเบี้ยนโยบายไม่ลดได้ทันที แต่รัฐบาลสามารถให้สถาบันการเงินของรัฐ ให้อัตราดอกเบี้ยต่ำสำหรับสินเชื่อกับผู้กู้สำหรับเช่าโครงการบ้านเพื่อคนไทย ที่ธนาคารอาคารสงเคราะห์ให้อัตราดอกเบี้ย 2.5% ถ้าผู้ซื้อที่อยู่อาศัยทั่วไป สามารถได้อัตราดอกเบี้ยพิเศษ โดยเฉพาะผู้ซื้อบ้านหลังแรก จะช่วยให้คนไทยมีบ้านง่ายขึ้น และทำให้ภาคเอกชนสนับสนุนแนวความคิดที่ต้องการให้คนไทยทุกคนมีบ้าน ในรูปแบบและทำเลที่หลากหลายทั่วประเทศมากขึ้น

    ส่วนด้านการเพิ่มกำลังซื้อเข้ามาในระบบนั้น ปัจจุบันพฤติกรรมของคนใน Generation Z (อายุ 15-27 ปี) เป็นกลุ่มเริ่มทำงาน แต่พฤติกรรมเช่ามากกว่าซื้อ เพราะความสามารถสร้างรายได้ไม่เพียงพอกับการซื้อ รวมถึง พฤติกรรมการใช้ชีวิตให้ความสำคัญกับที่พักใกล้ที่ทำงาน เดินทางสะดวก และ Generation Z เป็นกลุ่มอยู่ช่วงแสวงหาตัวตนและความต้องการที่แท้จริง ดังนั้น การเพิ่มกำลังซื้อจากต่างประเทศมาทดแทนก็สำคัญ

    "เท่าที่ทราบตอนนี้ รัฐบาลอยู่ระหว่างการพิจารณาจะเพิ่มสัดส่วนการซื้ออาคารชุดจากเดิม 49% เป็น 75% รวมถึงให้ต่างชาติทำสัญญาเช่าบ้านพักอาศัยได้ 99 ปี โดยเป้าหมายผู้มีรายได้สูง ผู้เกษียณอายุ คนที่เข้ามาทำงานในไทย และกลุ่มทำงานพิเศษ และต้องเข้ามาลงทุนในไทยกว่า 40 ล้านบาทแล้ว ส่วนตัวคิดว่า ถ้ารัฐบาล นำมาตรการเกี่ยวกับภาษีเข้ามาใช้เพื่อทำให้การเข้ามาลงทุนเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยหรือการใช้สิทธิในการเช่า 99 ปี ของชาวต่างชาติ ไม่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงเกินความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทย เหมือนช่วงก่อนหน้านี้ และนำเงินภาษีที่จัดเก็บจากชาวต่างชาติ มาใช้ในการสนับสนุนให้คนไทยมีบ้านได้ง่ายขึ้น โดยจัดเก็บภาษีถือครองทรัพย์สินของต่างชาติ หรือกำหนดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต่างชาติสูงกว่าคนไทย เพื่อนำรายได้จากการจัดเก็บภาษีนั้นมาจัดตั้งกองทุนสนับสนุนผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางมีที่พักได้เป็นการถาวร หรือนำไปสนับสนุนเงินกู้ดอกเบี้ยต่ำ" ดารณีกล่าว

    แม้ปัจจุบันผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะมีความยืดหยุ่นในการปรับตัวท่ามกลางสถานการณ์เศรษฐกิจที่ชะลอตัวอยู่แล้ว แต่ถ้าภาครัฐเข้ามา สนับสนุน จะทำให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 เติบโตได้ ด้วยตอนนี้ธุรกิจต่างคาดว่าภาคอสังหาปี 2568 อาจชะลอตัวหรือแค่ใกล้เคียงปี 2567