กัญญารัตน์ กาญจนวิสุทธิ์

          นักวิเคราะห์อาวุโส Economic Intelligence Center (EIC)

          ธนาคารไทยพาณิชย์ eic@scb.co.th / EIC Online: www.scbeic.com

          EEC เป็นหนึ่งในพื้นที่ที่ชาวต่างชาติให้ความสนใจอยู่อาศัย และซื้อคอนโดเพื่อการลงทุน โดยเฉพาะจ.ชลบุรี สะท้อนจากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ของ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ซึ่งระบุว่า ในปี 2022 มีจำนวนหน่วย โอนกรรมสิทธิ์คอนโดในชลบุรีของชาวต่างชาติอยู่ที่ 3,567 หน่วย หรือคิดเป็น 31% ของจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์คอนโด ของชาวต่างชาติโดยรวมทั้งประเทศ ซึ่งค่อยๆ ฟื้นตัวสู่ระดับก่อนเกิดการ แพร่ระบาดของ COVID-19 ที่หน่วยโอนกรรมสิทธิ์คอนโดของชาวต่างชาติอยู่ที่ประมาณ 4,500 หน่วยต่อปี

          สำหรับในปี 2023 พบว่า การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดในชลบุรีของชาวต่างชาติ ในช่วง 5 เดือนแรกของปีแตะระดับ 2,649 หน่วย ขยายตัวถึง 137% เมื่อเทียบกับ ช่วงเดียวกันของปี 2022 ซึ่งมีการโอน 1,120 หน่วย สะท้อนการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดในชลบุรีของชาวต่างชาติทั้งปี 2023 ที่มีแนวโน้มขยายตัวได้มาก

          SCB EIC มองว่า ปัจจัยหนุนให้ชาวต่างชาติสนใจซื้อคอนโดในชลบุรี ในปี 2023 มาจากการฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว และการเดินทางเข้าประเทศไทยที่กลับสู่ภาวะปกติ รวมถึงการเปิดประเทศจีนที่เร็วกว่าคาด ซึ่งเอื้อต่อการเดินทางเข้าชมโครงการการทำธุรกรรมด้านการซื้อ และการโอนกรรมสิทธิ์ตั้งแต่ในช่วงต้นปีเป็นต้นมา อีกทั้งในระยะที่ผ่านมายังมีการขยายตัวของความเป็นเมืองในชลบุรีอย่างต่อเนื่อง สะท้อนจากการเติบโตของธุรกิจต่าง ๆ เช่น ห้างสรรพสินค้า แหล่งท่องเที่ยว โรงพยาบาลเอกชน โรงเรียนนานาชาติ ซึ่งเป็นส่วนสำคัญที่กระตุ้นให้ตลาดที่อยู่อาศัยในชลบุรีมีความคึกคัก

          ขณะที่เมื่อพิจารณาทางด้าน Supply คอนโดในชลบุรีควบคู่กันไป จะพบว่า เริ่มเห็นสัญญาณการฟื้นตัวของการเปิดโครงการคอนโดของผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยตั้งแต่ปี 2022 หลังจากหดตัวในช่วงที่การแพร่ระบาดของ COVID-19 เป็นไปอย่างรุนแรง สะท้อนการฟื้นตัว ของตลาดอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยผู้ประกอบการใช้กลยุทธ์การพัฒนาโครงการ และการขายที่แตกต่างกัน เช่น การพัฒนาโครงการรูปแบบ Mixed-use การรับประกันผลตอบแทนจากการลงทุน และการปล่อยเช่า การชูจุดขายด้านทำเลใกล้แหล่งงาน หรือทำเลติดชายหาดสำหรับเป็นบ้านพักหลังที่สอง และที่อยู่อาศัยยามเกษียณ ซึ่งเป็นตัวเลือกที่หลากหลายสำหรับผู้ซื้อ ทั้งกลุ่ม Real demand และกลุ่มนักลงทุน

          อย่างไรก็ดี จากการเปิดโครงการ คอนโดใหม่ของผู้ประกอบการจำนวนมากในช่วงก่อนการแพร่ระบาดของ COVID-19 ส่งผลให้จำนวนหน่วยเหลือขายสะสม คอนโดในชลบุรี ณ ไตรมาส 1 ปี 2023 ยังอยู่ ในระดับสูงที่ 13,697 หน่วย อีกทั้ง ความเสี่ยง จากตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจีนที่ยัง ไม่ฟื้นตัว ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยในจีน ปรับลดลงต่อเนื่อง และอาจทำให้นักลงทุน ชาวจีนบางส่วนมีทางเลือกในการลงทุนที่อยู่อาศัยในจีนแทน ก็ยังเป็น ความท้าทายต่อตลาดคอนโดในชลบุรีที่ส่งผลให้ผู้ประกอบการยังต้องเปิดโครงการอย่างระมัดระวัง รวมถึงยังต้อง ให้ความสำคัญกับการเจาะกลุ่มผู้ซื้อ ชาวไทยควบคู่กันไป

          SCB EIC มองว่า การกระตุ้นการเข้ามา อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ รวมถึงการซื้อคอนโด ใน EEC จากชาวต่างชาตินั้น ยังต้องอาศัยการอำนวยความสะดวกในด้านขั้นตอน การเข้ามาอยู่อาศัย อย่างการดำเนินการด้าน วีซ่าที่รวดเร็ว และการผ่อนคลายข้อกำหนด สำหรับการถือวีซ่าประเภทผู้พำนัก ระยะยาว รวมถึงการให้สิทธิพิเศษทางด้านภาษี สำหรับชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูง ทั้งนักธุรกิจ ผู้ทำงานในตำแหน่งระดับสูง และผู้สูงอายุ จะเป็นการเพิ่มโอกาสให้เกิดการโยกย้ายที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติให้เข้ามาอยู่อาศัยในไทยมากขึ้น

          นอกจากนี้ ภาครัฐควรเร่งผลักดันการส่งเสริมการลงทุนจากภาคเอกชนในพื้นที่ EEC อย่างต่อเนื่อง ซึ่งจะช่วยกระตุ้นให้เกิดการจ้างงาน และการฟื้นตัวของกำลังซื้อในพื้นที่ ตลอดจนการเร่งรัดการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ให้ได้เป็นไปตามแผนที่กำหนด เพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุน และก่อให้เกิดการขยายตัวของความเป็นเมืองได้ต่อไป ซึ่งจะช่วยหนุนให้เกิดการซื้อขายที่อยู่อาศัย ได้ทั้งชาวไทย และชาวต่างชาติใน พื้นที่ EEC ได้เช่นกัน