อสังหาริมทรัพย์

          สงกรานต์ ซึ่งถือว่าเป็นวันปีใหม่ของไทยเรา สะท้อนให้เห็นเป็นอย่างดีว่าในปีนี้ภาคอุตสาหกรรมการ ท่องเที่ยวไทยมีอัตราการขยายตัวอย่างมาก แน่นอนว่าธุรกิจที่ได้รับอานิสงส์จากการขยายตัวของการท่องเที่ยวเป็นธุรกิจแรกๆ คือ ธุรกิจโรงแรม รีสอร์ต ศูนย์การค้า และอีกหนึ่งธุรกิจที่รอคอยการกลับมาของนักท่องเที่ยวต่างชาติ คือ ธุรกิจที่อยู่อาศัยหรือ อสังหาริมทรัพย์

          โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม ซึ่งยังมีซัปพลายพร้อมขายสะสมอยู่จำนวนไม่น้อย โดยส่วนหนึ่งเป็นคอนโดฯที่มีการจองซื้อแล้วจากนักท่องเที่ยวชาวจีน แต่ยังไม่สามารถเดินทางเข้ามารับโอนห้องชุดในช่วงก่อนหน้านี้ได้ อย่างไรก็ตามหลังจีนเปิดประเทศและเปิดให้ชาวจีนสามารถเดินทางออกมาท่องเที่ยวได้ไทยแล้ว ในช่วงที่ผ่านมาส่งผลให้โครงการที่ รอการโอนจากนักท่องเที่ยวจีนเริ่มมียอดการรับรู้กระเตื้องขึ้นมาอย่างเห็นได้ชัดโดยเฉพาะคอนโดฯในเมืองท่องเที่ยว อย่างเช่น คอนโดฯในจังหวัดเชียงใหม่ และภูเก็ต

          ดังนั้นการกลับเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยของนัก ท่องเที่ยวจีนในครั้งนี้จึงเป็นสัญญาณที่ดีสำหรับคอนโดฯ ที่มีการขยายให้นักท่องเที่ยว และนักลงทุนจีนในช่วงก่อน 2-3 ปีที่ ผ่านมา ซึ่งแน่นอนว่าสัญญาณที่เกิดขึ้นส่งผลดีต่อตลาดคอนโดฯในไตรมาส 1/66 ทำให้คอนโดฯมีโอกาสกลับมาขยายตัวแบบก้าวกระโดดในปีนี้ได้ไม่ยาก

          ก่อนหน้านี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ได้ประเมินสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ปี66 ว่า ดัชนีรวมตลาดอสังหาฯ (หมวดที่อยู่อาศัย) มีแนวโน้มที่จะปรับตัวลงจากปี65 ประมาณ 90.2 จุด ซึ่งเป็นการปรับตัวลดลง -1.6%  ทั้งนี้ แม้ภาพรวมตลาดจะชะลอตัวลง แต่ REIC คาดการณ์ว่า การเปิดประเทศอย่างเต็มรูปแบบจะทำให้ชาวต่างชาติกลับเข้ามาโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น จะเป็นอีกแรงหนุนที่เข้ามาช่วยพยุงตลาดอสังหาฯไทยในปีนี้ได้ เพราะเมื่อพิจารณากำลังซื้อของคนในประเทศพบว่ายังไม่แข็งแรง ทำให้ตลาดยังมีภาพของการชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยให้เห็น ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยที่เป็นขาขึ้น สินเชื่อของสถาบันการเงิน โดยเฉพาะภาคเอกชนที่ยังเข้มงวดอยู่ต่อไป ราคาบ้านที่มีแนวโน้มปรับตัวเพิ่มขึ้นตามต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่สูง

          ทั้งนี้ แม้ว่าในช่วงครึ่งหลังของปี 65 ภาคธุรกิจอสังหาฯไทยต้องเผชิญกับข่าวของกลุ่มทุนสีเทาจากจีน ซึ่งส่งผลให้มีการทิ้งดาวน์และไม่เข้าโอนกรรมสิทธิ์ของนักลงทุนชาวจีนเป็นจำนวนมากโดยเฉพาะตลาดบ้านจัดสรรระดับบน ซึ่งปัญหาดังกล่าว อาจจะยังเป็น "ภาพหลอน" ต่อนักลงทุนชาวจีน และอาจจะรวมถึงลูกค้าสัญชาติอื่นๆ ที่กังวลในเรื่องการถูกตรวจสอบ

          ขณะที่ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส ประเทศไทย จำกัด มองว่าในปี66 ลูกค้าต่างชาติจะกลับมา และอาจมีแนวโน้มดีขึ้นกว่าในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา แต่ยังคงไม่กลับไปเหมือนหรือใกล้เคียงกับในช่วงก่อนการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ซึ่งเป็นสิ่งที่ต้องใช้เวลา เนื่องจากผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสดังกล่าว ไม่เพียงแต่ทำลายระบบทางเศรษฐกิจไทยเท่านั้น แต่ส่งผลต่อภาพรวมเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัวลงอย่างเห็นได้ชัดเจน

          แต่ในปี66 ปัจจัยบวกมาตรการเปิดประเทศจากทางภาครัฐฯ ซึ่งอนุญาตให้ชาวต่างชาติสามารถเดินทางเข้าสู่ประเทศไทยได้สะดวก และการเปิดประเทศและมาตรการผ่อนคลายของจีน จะเป็นปัจจัยบวกที่สำคัญให้กำลังซื้อต่างชาติ ที่ยังคงมองเห็นโอกาสการลงทุนในประเทศไทย สามารถเดินทางเข้ามาซื้อ ทำสัญญา และโอนกรรมสิทธิ์ได้สะดวกมากขึ้นในปี66  ซึ่งแผนกวิจัยฯ คอลลิเออร์สฯ มองว่าผู้พัฒนาควรเน้นเจาะกลุ่มลูกค้าคนไทยให้มากขึ้นในปี 66 และสำหรับกำลังซื้อต่างชาติ ควรเพิ่มช่องทางการขายผ่านแพลตฟอร์มเอเจนท์ต่างๆ หรือช่องทางออนไลน์มากขึ้น เพื่อเป็นการเปิดโอกาสการขายอีกช่องทาง ในภาวะที่กำลังซื้อต่างชาติยังไม่สามารถเดินทางเข้ามาได้อย่างปกติ

          สำหรับภาพรวมตลาดคอนโดฯในปี 65 และปี 66 ว่า ปี ที่ผ่านมา ผู้พัฒนารายใหญ่บางรายใหญ่ในตลาดกลับมาเปิดตัวโครงการใหม่อีกครั้ง หลังจากชะลอแผนการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา และส่วนใหญ่ยังคงเลือกเปิดตัวโครงการใหม่ บนทำเลที่ค่อนข้างมั่นใจในกำลังซื้อ และคู่แข่งน้อย เช่น ในบริเวณพื้นที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าสถานีใหม่ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง สถานศึกษา แหล่งงาน เป็นต้น

          ทั้งนี้ ภาพรวมซัปพลายคอนโดฯเปิดขายใหม่ในพื้นที่ กรุงเทพฯในปี 65 มีการปรับตัวสูงขึ้นจากปีก่อนหน้าเป็นอย่างมาก มีทั้งสิ้นจำนวน 55 โครงการ 41,429 ยูนิต  ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 116,760 ล้านบาท หรือปรับตัวเพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้ามากถึง 22,751 ยูนิต หรือคิดเป็น 121.8%  ในส่วนของมูลค่าการพัฒนาปรับตัวเพิ่มขึ้นประมาณ 53,404 ล้านบาท หรือคิดเป็น 84.3% จากปีก่อนหน้า

          "กำลังซื้อต่างชาติ ยังคงเป็นกลุ่มเป้าหมายของ ผู้พัฒนารายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ โดยเฉพาะโครงการที่ในพื้นที่สุขุมวิท พระราม 9 และรัชดาภิเษก ซึ่งเป็นพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ แม้ว่าผู้พัฒนาหลายราย จะสามารถขายยูนิตในโครงการที่อยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ที่กำลังก่อสร้างให้กับผู้ซื้อชาวต่างชาติ เห็นได้จากยอดขายของคอนโดฯที่เปิดขายใหม่ในช่วงที่ผ่านมา

          คาดการณ์ตลาดคอนโดฯ Q2/66

          นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า แม้ภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทยจะเริ่มปรับตัวดีขึ้น แต่ถ้าพิจารณาเฉพาะในเรื่องของกำลังซื้อคนไทยแล้วจะเห็นได้ชัดเจนว่ายังไม่ดีขึ้น เมื่อเทียบกับช่วงปี 60-61 อาจจะยังต้องรอให้ผ่านปีนี้ไปก่อน และหลายๆ ธุรกิจรวมไปถึง หลายๆ เครื่องจักรทางเศรษฐกิจเดินหน้ามากกว่าปัจจุบัน แต่สิ่งที่ปรับเพิ่มแน่นอนไม่ต้องรอดในระยะยาว คือ เรื่องของอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่จะมีผลให้อัตราดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์ต่างๆ ปรับเพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน ซึ่งแน่นอนว่ามีผลต่อต้นทุนในการขยายธุรกิจ การลงทุนต่างๆ และมีผลต่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดฯของคนไทย เพราะการปรับเพิ่มของดอกเบี้ยมีผลต่อการพิจารณาสินเชื่อของธนาคารต่างๆ เนื่องจากอัตราการผ่อนชำระต่อเดือนต้องเพิ่มขึ้น และมีผลต่อการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ เนื่องจากดอกเบี้ยเพิ่ม การผ่อนชำระต่อเดือนเพิ่ม รายได้ ที่นำมาพิจารณาก็ต้องอยู่ในเกณฑ์ที่สามารถอนุมัติได้

          ภาวะเศรษฐกิจยังต้องรอดูในระยะยาว ปัจจัยทั้งภายในประเทศ เช่น อัตราเงินเฟ้อภายในประเทศที่แม้จะลดลงมาแล้ว แต่ก็ยังมีผลต่อราคาสินค้าหลายอย่าง การเมืองภายในประเทศหลังเลือกตั้งที่ยังเป็นคำถามว่าจะมีการจัดตั้งรัฐบาลได้แบบสงบเรียบร้อยหรือไม่ คนไทยส่วนหนึ่งยังไม่สามารถกลับมาใช้จ่ายได้แบบปกติ เนื่องจากหนี้สินครัวเรือนที่เพิ่มขึ้น ซึ่งเรื่องของหนี้สินครัวเรือนก็เป็นอีก 1 ปัจจัยลบใหญ่ของการขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศไทย และปัจจัยที่เกิดขึ้นในต่างประเทศทั้งเรื่องของการปรับเพิ่มของอัตราดอกเบี้ยนโยบายของสหรัฐ อเมริกา ความขัดแย้งทางด้านภูมิรัฐศาสตร์ในหลายภูมิภาค การแบ่งขั้วอำนาจ และการจับกลุ่มเป็นพันธมิตรของหลายประเทศซึ่งเริ่มมีความชัดเจน และมีผลต่อประเทศขนาดเล็ก หรือประเทศที่พึ่งพาการส่งออกเป็นหลักแบบประเทศไทย ซึ่งแน่นอนว่ามีผลต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศไทยด้วย

          การที่เครื่องจักรสำคัญที่มีส่วนในการผลักดันให้เศรษฐกิจประเทศไทยขยายตัวอย่าง ธุรกิจการท่องเที่ยวเริ่มเข้าสู่ช่วงเวลาของการขยายตัว และเดินหน้าแบบมั่นคงมากขึ้น เป็นสัญญาณที่ดี และมีผลต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจของประเทศไทย แน่นอนในปี66 ซึ่งเห็นได้ชัดเจนจากช่วงสงกรานต์ที่ผ่านมา ซึ่งเป็นครั้งแรกในรอบ 3 ปีที่มีการเฉลิมฉลอง และกิจกรรมใหญ่ขนาดนี้ในหลายจังหวัดทั่วประเทศไทย นักท่องเที่ยวต่างชาติ กลับมาเพิ่มขึ้นมากมายอีกครั้ง และดูแล้วจะเพิ่มขึ้นต่อเนื่องตั้งแต่ปี 66 เป็นต้นไป ซึ่งแน่นอนว่าจะต้องมีชาวต่างชาติส่วนหนึ่งเข้ามาในประเทศไทยมากกว่า 1-2 ครั้ง และเริ่มให้ความสนใจต่อการซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยบ้างแล้ว ก่อนหน้านี้อาจจะ มีความสนใจมาก่อนแล้ว เพียงแต่ติดปัญหาเรื่องของโควิด-19 แต่เมื่อหลายๆ อย่างเปลี่ยนแปลงไป การกลับเข้ามาในประเทศ ไทยอีกครั้งของชาวต่างชาติก็เป็นสัญญาณบวกที่ดีต่อตลาดคอนโดมิเนียมในประเทศไทยแน่นอน

          ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครปีพ.ศ. 2565 ปรับตัวดีขึ้นจากปีก่อนหน้านี้ชัดเจน แต่ผู้ประกอบการยังชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ในไตรมาสที่ 1 พ.ศ. 2566 เพราะคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 1 พ.ศ. 2566 ลดลงจากไตรมาสที่ 4 พ.ศ. 2565 ประมาณ 57% มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ทั้งหมดประมาณ 4,920 ยูนิตเท่านั้น ซึ่งหลายโครงการที่เปิดขายแบบเป็นทางการในไตรมาสที่ 1 พ.ศ. 2566 มีการเปิดขายแบบไม่เป็นทางการ หรือให้ลงชื่อแสดงความสนใจมาตั้งแต่ช่วงปลายปีพ.ศ. 2565 แล้ว และมีอีกหลายโครงการที่เปิดขายแบบไม่เป็นทางการในไตรมาสที่ 1 พ.ศ. 2566 จากนั้น รอเปิดขายแบบเป็นทางการหลังจากนี้

          ตลาดคอนโดมิเนียมในไตรมาสที่ 2 พ.ศ.2566 อาจจะมีโครงการเปิดขายใหม่ในจำนวนที่มากกว่าที่เปิดขายในไตรมาสที่ 1  เพราะมีหลายโครงการที่เปิดขาย เปิดสำนักงานขาย และเปิดให้ลงชื่อแสดงความสนใจมาตั้งแต่ไตรมาสที่ 1 แล้ว แต่ยังไม่เปิดขายแบบเป็นทางการ ซึ่งจำนวนคอนโดมิเนียมในกลุ่มนี้ก็มีจำนวนมากกว่าที่เปิดขายไปแล้วในไตรมาสที่ 1 แล้ว ยังไม่รวมที่จะเปิดขายหรือเปิดตัวใหม่ในเดือนพฤษภาคม และมิถุนายนอีก ดังนั้น คอนโดมิเนียมที่จะเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 2 พ.ศ. 2566 มีจำนวนมากกว่าไตรมาสที่ 1 พ.ศ. 2566 แน่นอน แต่จะมากกว่าเท่าไหร่นั้น คงต้องรออีกสักระยะ เพราะช่วงเดือนเมษายนเป็นช่วงเวลาที่กิจกรรมทางการตลาดของผู้ประกอบการต่างๆ ลดน้อยลง เนื่องจากวันหยุดยาว และเป็นช่วงเวลาที่ผู้ปกครองต้องเตรียมเรื่องการเปิดเทอมการศึกษาใหม่ของบุตรหลาน

          โครงการคอนโดมิเนียมที่จะเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 2 พ.ศ. 2566 อาจจะยังคงไม่แตกต่างจากไตรมาสที่ 1 มากนัก โดยยังคงเป็นกลุ่มคอนโดมิเนียมที่มีระดับราคาไม่เกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตรที่มีสัดส่วนมากที่สุดเช่นเดิม แต่อาจจะมีสัดส่วนของระดับราคาอื่นๆ ที่เพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะในระดับราคา 100,000-200,000 บาทต่อตารางเมตร โดยสิ่งที่จะยังคงเป็นไปในรูปแบบเดียวกับช่วงก่อนหน้านี้ คือ การประชาสัมพันธ์หรือการทำการตลาดของผู้ประกอบการจะยังคงอยู่ในทิศทางเดียวกับที่ผ่านมา ไม่เน้นปิดการขายเร็ว เน้นการขายในระยะยาว แต่ถ้ากระแสดีก็อาจจะมีการเร่งให้ปิดการขายโดยเร็วได้เช่นกัน การเปิดขายผ่านช่องทางออนไลน์ยังเป็นกิจกรรมหลักที่พบเห็นได้หลังจากนี้ โดยอาจจะขายออนไลน์เพียงบางส่วนของโครงการ หรือขายออนไลน์แบบ 100% ไปเลยเพื่อลดต้นทุนในการพัฒนาโครงการลง

          ทำเลยอดนิยมยังคงเป็นพื้นที่ที่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ที่เปิดให้บริการแล้ว แต่เป็นพื้นที่ที่อยู่ไกลออกไปจากพื้นที่เมืองชั้นใน เพื่อที่จะได้เปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 100,000 บาทต่อตารางเมตร หรือไม่เกิน 3-3.5 ล้านบาทต่อตารางเมตร เพื่อที่จะได้สอดคล้องกับกำลังซื้อของคนในกรุงเทพมหานคร พื้นที่หรือทำเลรอบมหาวิทยาลัยอาจจะยังมีโครงการเปิดขายใหม่ต่อเนื่องในปีพ.ศ.2566 จากนั้นอาจจะ ลดน้อยลง เพราะพื้นที่รอบมหาวิทยาลัยหลายแห่งมีจำนวนคอนโดมิเนียมที่เพิ่มขึ้นจำนวนมากในช่วงหลายปีที่ผ่านมา สวนทางกับจำนวนนักศึกษามหาวิทยาลัยที่เพิ่มขึ้นในอัตราที่น้อยกว่าชัดเจน ยกเว้นพื้นที่รอบมหาวิทยาลัยที่อยู่ในเมือง หรือตามเส้นทางรถไฟฟ้า

          กำลังซื้อต่างชาติที่ผู้ประกอบการไทย และคนไทยกำลังรอคอย โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อหรือกำลังซื้อชาวจีนคงมีให้เห็นมากขึ้นในปีพ.ศ. 2566 แต่คงเพิ่มมากขึ้นในช่วงหลังจากไตรมาสที่ 2 ไปแล้ว เพราะดูจากการที่จำนวนคนจีนที่เดินทางเข้าประเทศไทยในช่วง 2 เดือนแรกของปีพ.ศ. 2566 มีจำนวนมากขึ้นเมื่อเทียบกับช่วง 2 ปีก่อนหน้านี้ และมีสัดส่วนที่ประมาณ 6% ของจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติทั้งหมดที่เดินทางเข้ามาในประเทศไทย ดังนั้น หลังจากเดือนเมษายนเป็นต้นไป คงได้เห็นนักท่องเที่ยวจีนเดินทางเข้ามาในประเทศไทยมากมายอีกครั้ง และมีผลให้เกิดการซื้อขายคอนโดมิเนียมมากขึ้นแน่นอน แต่คงไม่เห็นการเปลี่ยนแปลงที่มากมายในไตรมาสที่ 2 อาจจะต้องรอดูในช่วงครึ่งหลังของปี พ.ศ. 2566