บุษกร ภู่แส

          ธุรกิจบริหารสินทรัพย์ (AMC)

          ผลกระทบจากภาวะหนี้ครัวเรือน ผนวกกับสถานการณ์โควิด-19 กระทบหนักทุกภาคส่วน! ปัญหา "หนี้ครัวเรือนพุ่ง" ทำให้สถาบันการเงินต้องแบกรับปัญหาหนี้เสีย หรือ NPL (Non-Performing Loan) และ ทรัพย์สินรอการขาย หรือ NPA (NonPerforming Asset) จากการที่ผู้พัฒนาโครงการและผู้กู้รายย่อยที่ไม่สามารถชำระหนี้ เงินกู้และดอกเบี้ยได้ ทำให้สินเชื่อเหล่านั้น กลายสภาพเป็น NPL และเมื่อสถาบันการเงิน ยึดหลักประกันเงินสินเชื่อ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นสินทรัพย์ประเภทอสังหาริมทรัพย์ ก็จะทำให้สถาบันการเงินมีสินทรัพย์/อสังหาริมทรัพย์ หรือ NPA เพิ่มมากขึ้น

          สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า ปัญหาขาดรายได้ หรือรายได้ลดลงทันทีในช่วงวิกฤติโควิด ปี 2563-2564 ส่งผลกระทบเป็นวงกว้าง คนไทยจำนวนไม่น้อยประสบปัญหาทางการเงินและภาระสินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่มีอยู่กับสถาบันการเงินต่างๆ ซึ่งทันทีที่ประเทศไทยเข้าสู่ภาวะโควิดระบาดเต็มตัวช่วงไตรมาสแรกปี 2563 "เงินให้สินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษ" ของธนาคารพาณิชย์ที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นแบบก้าวกระโดด!

          อย่างไรก็ดี ธนาคารต่างๆ เร่งปรับสินเชื่อ คัดแยก และกระจายสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ออกเป็นกลุ่มต่างๆ เพื่อหาวิธีรับมือ และตั้งรับปัญหา NPL และ NPA ที่กำลังตามมาต่อเนื่องจากหนี้สิน ที่คนเริ่มขาดส่งมากกว่า 1 เดือนขึ้นไปมากขึ้น โดยตั้งแต่ไตรมาสแรกปี 2563 เงินให้สินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษของธนาคารพาณิชย์ประเภทที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นจากไตรมาส 4 ปี 2562 มูลค่า 113,313 ล้านบาท  หรือราว 254% และอยู่ในช่วง 120,000 ล้านบาท  มาโดยตลอดถึงไตรมาส 4 ปี 2565

          การที่ทรัพย์สินจะถูกกำหนดให้เป็น NPL อาจต้องใช้เวลามากกว่า 12 เดือน  หรือต้องค้างชำระมากกว่า 12 เดือน แต่ในบางครั้งที่สถาบันการเงินขายทรัพย์สินค้างชำระออกมาให้กับบริษัทบริหารสินทรัพย์ก่อนที่จะถึง 12 เดือนเพื่อลดภาระในการถือครองหรือบริหาร เพราะสถาบันการเงินต้องตั้งวงเงินสำรองเผื่อหนี้สูญ ซึ่งเป็นจำนวนเงินที่ไม่สามารถนำไปสร้างรายได้ของสถาบันการเงินได้ สถาบันการเงินจึงจำเป็นต้องระบายทรัพย์สินที่อยู่ในเกณฑ์เงินให้สินเชื่อกล่าวถึงเป็นพิเศษของธนาคารพาณิชย์ออกมาทันทีเมื่อขาดส่งสินเชื่อเกิน 3 เดือน

          นอกจากนี้ พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นแรง "กดดัน" ให้สถาบันการเงินที่มีทรัพย์สินที่เป็น NPA ในพอร์ตของธนาคารต้องเร่งระบายทรัพย์สินออกมาให้เร็วที่สุด โดยเฉพาะส่วนที่ธนาคาร ถือครองมา 5 ปี เนื่องจากช่วง 5 ปีแรกได้รับการ ลดหย่อนภาระภาษี 90% ของอัตราภาษีที่ระบุในพระราชบัญญัติหรือเสียเพียง 10% ของภาระภาษีที่ดินฯ เมื่อเกิน 5 ปีแล้วต้องเสียภาษีที่ดิน 100% ทันที!!

          "สถาบันการเงินจึงต้องเร่งระบายพอร์ต NPA/NPL ออกมาให้เร็วที่สุด โดยส่วนหนึ่งคือการบริหารภายในองค์กร หรือขายเอง ซึ่งทรัพย์สินประเภทบ้าน คอนโดมิเนียมจะขายได้ง่ายและรวดเร็วเพราะมูลค่าไม่สูง แต่ถ้าเป็นทรัพย์สินมูลค่าสูง เช่น ที่ดิน อาคารขนาดใหญ่ โรงงาน โครงการสร้างค้าง ก็อาจจะต้องใช้เวลาในการขายพอสมควร สุดท้ายแล้วอาจต้องนำมารวมกับพอร์ตที่อยู่อาศัยเพื่อขายต่อให้กับบริษัทบริหารสินทรัพย์ต่างๆ ไปบริหารจัดการต่อ"

          ดังนั้น จึงไม่แปลก! ที่ช่วงที่ผ่านมาจะมีการประมูลหรือขายทรัพย์สินส่วนที่เป็น NPL ของสถาบันการเงินออกมาเป็นจำนวนมาก และอาจจุดประกายความน่าสนใจของธุรกิจบริหารสินทรัพย์ (AMC) ทำให้ผู้ประกอบการ อสังหาริมทรัพย์หลายรายให้ความสนใจ ประกอบกับเป็นช่วงเวลาที่ต้องการหา "น่านน้ำใหม่" เพื่อสร้างรายได้ธุรกิจการบริหารสินทรัพย์ หนึ่งในธุรกิจใหม่ของผู้ประกอบการอสังหาฯ เพราะนอกจากจะเป็นธุรกิจที่ซื้อ NPL และ NPA ของธนาคารหรือสถาบันการเงินมา บริหารหรือขายต่อเท่านั้น ยังเป็นธุรกิจที่สามารถต่อยอดจากธุรกิจการพัฒนาที่อยู่อาศัยของพวกเขาได้อีกด้วย

          กลุ่มอสังหาฯ ที่โดดเข้ามาสู่ธุรกิจบริหารสินทรัพย์ ได้แก่ บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ที่ลงทุนใน บริษัท บริหารสินทรัพย์ เอส ดับบลิว พี จำกัด มูลค่า 300 ล้านบาท หรือ 20% ของทั้งหมด โดยอีก 80% เป็นเงิน ลงทุนของบริษัท ศรีสวัสดิ์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ซึ่งการดำเนินธุรกิจของบริษัท นอกจากจะบริหารทรัพย์สินที่เป็นหนี้เสียของกลุ่มศรีสวัสดิ์แล้วยังจะมีการนำที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์มาให้โนเบิลพิจารณาในการนำมาพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยด้วย รวมถึงจะเข้าซื้อ NPL และ NPA จากสถาบันการเงินต่างๆ มาบริหารด้วย

          บริษัท เสนา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ร่วมมือกับ บริษัท บริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) หรือ BAM และบริษัทบริหารสินทรัพย์ T&T ในการซื้อทรัพย์สินมาพัฒนาโครงการอสังหาฯ เป็นการช่วยระบายสต็อกของบริษัทบริหารสินทรัพย์ และเป็นการได้ที่ดินในราคาที่อาจต่ำกว่าราคาตลาด รวมถึงสามารถเข้าถึงโครงการอสังหาฯ ที่มีปัญหาทางการเงินด้วย

          บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) เป็นอีกรายที่เข้าสู่ธุรกิจบริหารสินทรัพย์ มีการซื้อ NPL และ NPA จากสถาบันการเงินต่างๆ มาบริหารการขายโดยอาศัยประสบการณ์การขายที่อยู่อาศัยมา ต่อยอด รวมถึงความเชี่ยวชาญในการก่อสร้าง หรือออกแบบเพื่อนำมาปรับปรุงอาคาร ที่อยู่อาศัย ให้ออกมาสวยงามน่าสนใจก่อนประกาศขาย รวมทั้งไซมิส แอสเสท, ชีวาทัย และ ออลล์ อินสไปร์ เป็นต้น

          นอกจากนี้ มีการจับมือเป็นพันธมิตรทางธุรกิจร่วมกันระหว่างผู้ประกอบการ อสังหาฯ และบริษัทบริหารสินทรัพย์ในการซื้อขายทรัพย์สินของบริษัทบริหารสินทรัพย์มาพัฒนาเป็นโครงการอสังหาฯ  แม้ก่อนหน้านี้ จะมีการซื้อขายทรัพย์สินกันระหว่างกัน อยู่แล้วก็ตาม

          "ดีเวลอปเปอร์บางรายอาจไม่ได้เข้าสู่ ธุรกิจบริหารสินทรัพย์ แต่ก็ชัดเจนว่ามีการเข้าซื้อ NPA และ NPL จากสถาบันการเงิน และบริษัทบริหารสินทรัพย์เพื่อนำมาพัฒนาต่อ ซึ่งเป็นการเข้าซื้อทรัพย์สินโดยตรง และอาจมีการนำเสนอทรัพย์สินที่น่าสนใจ เป็นกรณีพิเศษจากสถาบันการเงินให้ ผู้ประกอบการอสังหาฯ โดยตรง ก่อนที่ทรัพย์สินนั้นจะปรากฏสู่สาธารณะ เพราะสถาบันการเงินหรือบริษัทบริหารสินทรัพย์ต่างก็อยากสร้างรายได้ ระบายสต็อกของตนเองโดยเร็วที่สุดเพื่อลดภาระต่างๆ ที่ตามมาเมื่อการถือครองทรัพย์สินยาวนานออกไป"

          สุรเชษฐ วิเคราะห์ว่า ธุรกิจบริหารสินทรัพย์จะยังคงเป็นที่สนใจต่อเนื่องตราบใด ที่กระบวนการต่างๆ ในการระบาย NPL และ NPA ถูกกดดันจากปัจจัยต่างๆ เช่น การตั้งสำรอง หนี้สูญ ภาษีที่ดินฯ สถาบันการเงินจำเป็นต้องระบายออกไปยังบริษัทบริหารสินทรัพย์ซึ่งต้องแข่งขันกันทั้งการซื้อทรัพย์สินจาก สถาบันการเงินและการขายทรัพย์สินเหล่านี้ เพราะเป็นรายได้หลัก ถ้าซื้อเข้ามาได้แต่ขายออกไม่ได้ก็อาจเกิดปัญหาตามมาในอนาคต

          "การจัดตั้งบริษัทบริหารสินทรัพย์ใหม่ๆ ในอนาคต มีความเป็นไปได้ที่จะเกิดขึ้นเพราะช่องทางสร้างรายได้และผลกำไรค่อนข้าง ชัดเจน เพียงแต่เป็นธุรกิจที่ต้องใช้เงินลงทุน สูงมาก เพราะใช้เงินเข้าซื้อ NPA และ NPL ต้องมีความเชี่ยวชาญหรือความรู้ในเรื่องของกฎหมาย เพราะต้องแก้ปัญหาต่างๆ ที่ติดมากับทรัพย์สินด้วย"