อุมาภรณ์ ขวัญเมือง

          จากตัวเลขล่าสุดของ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ซึ่งเผยถึงสัญญาณการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ไทยของคนต่างชาติ ฟื้นตัวขึ้นแล้วอย่างชัดเจน สวนภาพซบเซาในช่วงโควิด-19 โดยยอดสะสม 9 เดือน (ม.ค.-ก.ย.) ปี 2565  มีเกือบ 7,300 หน่วย เพิ่มขึ้น 19 % ขณะมูลค่าเพิ่มขึ้น 24.3% เกือบ 3.7 หมื่นล้านบาท โดยมีจังหวะเร่งสูงสุดในรอบ 7 ไตรมาส เมื่อช่วงเดือนก.ค.- ก.ย. ที่ผ่านมา อีกทั้งประเมินไว้ว่า ข้อมูลช่วงท้ายของปี 2565 ก็จะออกมาน่าสนใจเช่นเดียวกัน สืบเนื่องตลาดได้อานิสงก์  จากกรณีไทยและชาติต่างๆ ทั่วโลก เปิดประเทศอย่างเต็มรูปแบบ ทำให้กลุ่มต่างชาติ ที่เคยซื้อจองไปก่อนหน้า กลับมารับโอนกรรมสิทธิ์อย่างต่อเนื่อง โดยชุดข้อมูลดังกล่าว ยังพบตัวแปรใหม่ แรงซื้อจากชาติอื่น ที่ไม่ใช่ผู้ซื้อหลักอย่าง "ชาวจีน" เข้ามาทดแทนชาวจีนที่หายไปอย่างน่าสนใจเช่นกัน

          จับความเคลื่อนไหวฝั่งเอเยนซี่ดัง ซีบีอาร์อี ประเทศไทย สะท้อนว่า การกลับมาของลูกค้าต่างชาติ ทั้งยอดขาย (foreigner purchaser) และจำนวนต่างชาติที่เข้ามาติดต่อสอบถาม (foreigner inquiry) ของบริษัท มีแนวโน้มสูงขึ้นตามลำดับ ซึ่งเมื่อเทียบกับปีที่ตัวเลขต่ำสุดในปี 2563 ปัจจุบัน มียอดขายเพิ่มขึ้นมาแล้ว 16.4% ขณะยอดสนใจสอบถาม เพิ่มขึ้น 10.7% โดยซีบีอาร์อี เชื่อว่า นี่จะสัญญาณที่จะส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปีนี้ กลับมาขยายตัวดีขึ้น และเป็นจุดเริ่มต้นของเกมครั้งใหม่ของอสังหาฯไทยอีกด้วย

          "ฐานเศรษฐกิจ" เจาะมุมมองและแผนพัฒนาของดีเวลลอปเปอร์หลัก ก็พบหลายบริษัท ให้ความเชื่อมั่นว่า "กำลังซื้อต่างชาติ" จะกลับเข้ามามีบทบาทในตลาดปีนี้ โดยบางส่วน เตรียมจัดทัพ โปรดักส์และกลยุทธ์ เพื่อเปิดเกมแข่งขันอย่างดุเดือด โดยเฉพาะในทำเลพื้นที่ชั้นใน หรือ พื้นที่ใกล้ศูนย์กลางธุรกิจของเมือง เพื่อรองรับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อจีน,รัสเซีย, สหรัฐอเมริกา, สหราชอาณาจักร, เยอรมัน, ฝรั่งเศส และประเทศกลุ่ม CLMV ด้วย

          ชาวจีน มองหา "บ้านหลังที่ 2"

          โดยขาใหญ่ในตลาดลูกค้าต่างชาติ อย่าง บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งปีนี้เปิดเกมรุก ด้วยการเตรียมเปิดโครงการใหม่มากถึง 10 โครงการ มูลค่ากว่า 2.3 หมื่นล้านบาทนั้น ประเมินว่า ปีนี้อสังหาฯไทย ทั้งแนวสูงและแนวราบ มีโอกาสในกลุ่มลูกค้าต่างชาติ แต่ที่น่าสนใจคือ "ผู้ซื้อชาวจีน" ที่จะกลับมา ด้วยความต้องการที่ต่างไป โดยจากเดิมเป็นการซื้ออสังหาฯไทยเพื่อลงทุน ,เก็งกำไร หรือ ซื้อหลังจากเข้ามาท่องเที่ยว และ เห็นโอกาสในการต่อยอดการลงทุน แต่จากสถานการณ์โควิดที่คนจีนถูกจำกัด ล็อกดาวน์อยู่ในประเทศเท่านั้น ทำให้ดีมานด์เปลี่ยนไป มาสู่การซื้ออสังหาฯไทย เพื่อเป็น "บ้านหลังที่ 2" และถือครองระยะยาว ในห้องชุดที่มีขนาดใหญ่ขึ้น รองรับการอยู่อาศัยได้ทั้งครอบครัว สะท้อน ผลตอบรับจากโครงการที่เปิดตัวก่อนหน้า "นิว ดิสทริค อาร์ 9" ย่านพระราม 9 ที่เป็นทำเลยอดนิยมของชาวจีน ก็มีการตอบรับที่ดีมาก ทั้งนี้ โนเบิล ยังให้ข้อมูลว่า ความต้องการบ้านหลังที่ 2 ของต่างชาติ เริ่มขยับมาที่โครงการแนวราบด้วยเช่นกัน ในโซนเลียบด่วนรามอินทรา ที่บริษัทเปิดโครงการหรูไปเมื่อปีก่อน

          สอดคล้องมุมมองของ นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บมจ.ศุภาลัย ซึ่งชี้ว่า สัญญาณผู้ซื้อชาวจีน กลับมาตั้งแต่ปีที่แล้ว จากการหนีล็อกดาวน์ โดยผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นนักธุรกิจ เข้ามาซื้อคอนโดฯ ยูนิตใหญ่ ทำเลในเมือง และ ใกล้โรงเรียนนานาชาติ ขณะโซนพัทยา สุขุมวิท และภูเก็ต ที่ต่างชาติมีการค้างโอนไว้ของบริษัท ขณะนี้ได้รับการติดต่อเข้ามาขอโอนฯ และจ่ายคืนค่าส่วนกลาง, ค่าปรับ ที่ค้างไว้แล้ว เป็นมูลค่าจำนวนมาก เชื่อ ปีนี้ตลาดลูกค้าต่างชาติ จะกลับมามีนัยต่ออสังหาฯไทย ทั้งในตลาดสต็อกพร้อมอยู่ และโครงการใหม่ๆ

          "แสนสิริ" ขยับจับกลุ่ม CLMV

          ขณะบมจ.แสนสิริ ซึ่งเป็นผู้บุกเบิก ทำการตลาดในกลุ่มลูกค้าต่างชาติ มานานกว่า 10 ปี ซึ่งปีนี้ ก็ประกาศแผนธุรกิจอย่างยิ่งใหญ่ 52 โครงการ ด้วยมูลค่าสูงสุดเป็นประวัติการณ์ 7.5 หมื่นล้านบาท ได้ชี้ว่า 1 ในกลยุทธ์หลักของบริษัท เพื่อทุบเป้าหมายทางยอดขาย,รายได้ และผลกำไร ในปีนี้ คือ การดันโครงการคอนโดฯ ใหม่เพื่อเจาะกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติ ทั้งในกทม.และเมืองท่องเที่ยวจากสัญญาณบวก"การกลับมาของชาวต่างชาติ" ที่น่าสนใจ ราว 30 ล้านคน ซึ่งยิ่งต่างชาติเข้ามามาก โอกาสซื้ออสังหาฯไทยก็ยิ่งมากขึ้นด้วย

          นายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฎิบัติการแสนสิริ ระบุว่า 22 โครงการคอนโดฯใหม่ในปีนี้ ถูกวางยอดขาย ที่จะเกิดขึ้นจากต่างชาติ ไว้ราว 1.2 หมื่นล้านบาท โตขึ้น 54% จากปีก่อน แผนสำคัญ คือ จะเข้าไปรุกตลาดรอบประเทศไทย กลุ่ม CLMV (กัมพูชา ,ลาว,เมียนมา และ เวียดนาม) เพื่อขยายฐานลูกค้าให้กว้างขึ้น จากเดิมมีจีน, ฮ่องกง , ไต้หวัน , สิงคโปร์ และ รัสเซีย เท่านั้น โดยตลาดที่เป็นโอกาส เห็นดีมานด์ในกลุ่มผู้ซื้อต่างชาตินั้น คือ คอนโด ราคา 2-5 ล้านบาท โดยขณะนี้บริษัทเริ่มมีการทำการตลาด และส่งเอเยนซี่เข้าไปเปิดทางแล้วคาดกลุ่ม CLMV จะขยับเข้ามาเป็นลูกค้าบริษัทได้ราว 10% ของยอดขายทั้งหมดในกลุ่มต่างชาติ

          "สิงห์ เอสเตท" ยังไม่วางใจตลาด

          อย่างไรก็ดี ในมุมมองของกลุ่มทุนใหญ่ ที่เคยให้ความสำคัญของตลาดผู้ซื้อต่างชาติ ผ่านการพัฒนาโปรเจ็กต์คอนโดฯหรู ทำเลฮอต กลางเมือง เช่น  โครงการ "ดิ เอส แอท สิงห์ คอมเพล็กซ์" และ "ดิ เอส อโศก" อย่าง บมจ. สิงห์ เอสเตท โดย นายณัฐวุฒิ มัธยมจันทร์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารการพัฒนาธุรกิจพักอาศัย กลับมองต่างออกไป โดยระบุว่า ปีนี้ยังไม่ใช่จังหวะเข้าไปลุยไฟในตลาดคอนโดฯ เพื่อรองรับคนต่างชาติ หรือ แม้แต่คนไทย เพราะ ประเมินว่า ตลาดยังไม่สดใส จากปัจจัยกดดันหลายตัว ส่วนการโหมเปิดโครงการใหม่ของหลายดีเวลลอปเปอร์ในช่วงปีที่ผ่านมา ในคอนโดกลุ่มไม่เกิน 3 ล้านบาท และ ปรากฎว่ามีการ ซื้อ-ขาย อย่างคึกคักนั้น

           นายณัฐวุฒิ เชื่อว่า เป็นเพราะ แรงซื้อของกลุ่มผู้ซื้อเพื่อลงทุน ที่แทบไม่ต้องลงเงินเลย เพราะ ณ ขณะนั้น ยังได้ประโยชน์จากมาตรการผ่อนคลายการใช้ LTV (อัตราส่วนมูลค่าต่อสินเชื่อ กู้ได้เต็ม 100%) ซึ่งไม่ใช่ดีมานด์ที่แท้จริง ขณะปีนี้ ยิ่งเสี่ยงมากขึ้น เพราะมาตรการดังกล่าวหมดสิ้นไปแล้ว ท่ามกลาง" อัตราดอกเบี้ย" ไทยเร่งตัว และราคาประเมินที่ดิน ก็สูงขึ้น เมื่อประกอบทุกปัจจัยแล้ว คาดตลาดคอนโดฯ ปีนี้ ยังไม่น่าจะดีขึ้นส่วนการกลับเข้ามาของต่างชาติในอสังหาฯไทยยังมีความไม่แน่นอน