กำลังซื้อ 'ตลาดที่อยู่อาศัย' เปราะบาง EIC เผย เงินเฟ้อ - หนี้ครัวเรือน และ ดอกเบี้ย ส่งผล ผู้บริโภคกังวลค่าใช้จ่ายเพิ่ม ฉุดความสามารถเข้าไม่ถึงซัพพลายหลักแนวราบ หวั่นทาวน์เฮ้าส์ และ บ้าน 3-5 ล้านบาท สต็อกค้างเพิ่ม หลังเร่งเปิดตัวสูง  อีกด้าน บ้านมือสอง แข่งลดราคา แย่งดีมานด์ ด้าน เสนาฯ เผย คอนโดฯ 1-2 ล้านขายดี แต่ไม่ได้ทำให้ตลาดฟื้น

          แนวโน้มการปรับตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ภายหลังจุดเปลี่ยน การแพร่ระบาดของโควิด-19 ยังไม่จบง่ายๆ แม้ประเมินว่า 'กลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบ' คือ ทางออก ตามเทรนด์ดีมานด์ความต้องการด้านพื้นที่ เพื่อรองรับวิถีใหม่ แต่เมื่อการเติบโตทางเศรษฐกิจ (GDP) ปี 2565 เติบโตน้อยกว่าที่คาดการณ์ ภายใต้หนี้ครัวเรือนไทยสูง และ อัตราเงินเฟ้อยังมีแนวโน้มสูงต่อเนื่อง สิ่งที่เกิดขึ้น จึงส่งผลผู้มีรายได้น้อยได้รับผลกระทบเพิ่มขึ้น และ ลูกค้ามีกำลังซื้อลดลง

          'กำลังซื้อ' เข้าไม่ถึงราคาแนวราบ

          สอดคล้องมุมมองตลาดที่อยู่อาศัยไทยปีนี้ ของ นายเชฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์ของศูนย์วิจัยเศรษฐกิจและธุรกิจ EIC ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) ที่ระบุว่า ภาพตลาดอสังหาฯ ใน 2565 และปี 2566 มีปัจจัยที่ต้องติดตามหลักๆ คือ ภาวะเศรษฐกิจ ขณะจุดที่ต้องพิจารณา คือ คอนโดมิเนียม กลุ่มตลาดราคาต่ำ1-2 ล้านบาท ยังคงเป็นที่ต้องการของตลาด ซึ่งเมื่อสอบถามไปยังความต้องการของผู้บริโภค พบว่า แม้ปัจจุบัน ผู้บริโภคต้องการบ้านแนวราบมีสัดส่วนสูงถึง 40% แต่ระดับราคา จะสนใจอยู่ที่ไม่เกิน 3 ล้านบาท สะท้อนว่า เทรนด์ผู้ซื้อชอบแนวราบจริง แต่กำลังซื้อไม่ถึง ทำให้ตัดสินใจเลือกคอนโดฯ ก่อนอาจมีการขยับขยายในภายหลัง

          โดยปัจจัยลบที่กดดัน คือ อัตราเงินเฟ้อ ที่ยังคงสูง และหนี้ครัวเรือน ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของประชาชน และต้นทุนการก่อสร้าง สิ่งที่ต้องระมัดระวัง คือ การมีสต๊อกที่ยังสูงกว่าดีมานด์ และในปีหน้าจะมีการเปิดตัวเพิ่มขึ้นจะเป็นการเพิ่มจำนวนสะสมสต๊อกในตลาด โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ราคา 2-3 ล้านบาท และบ้านเดี่ยวราคา 3-5 ล้านบาท

          "สถานการณ์หน่วยเหลือขายสะสมกลุ่มทาวน์เฮาส์ระดับราคาปานกลาง-ล่าง ยังต้องติดตามอย่างใกล้ชิด ขณะที่กลุ่มคอนโดยังสามารถระบายหน่วยเหลือขายได้ดีในช่วงที่ผ่านมา แต่มีแนวโน้มต้องจับตามากขึ้นในระยะต่อไป"

          ระวัง 'มือสอง' แย่งดีมานด์

          เจาะข้อมูลสำรวจตลาดที่อยู่อาศัย กทม.-ปริมณฑล ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) พบจุดห่วงใยตรงกัน โดย ณ ช่วงไตรมาส 2 ที่ผ่านมา มีจำนวนที่อยู่อาศัย เปิดขายใหม่ 28,334 หน่วย มูลค่า 136,577 ล้านบาท ซึ่งมีกลุ่มของ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และบ้านแฝดเปิดขายใหม่เพิ่มขึ้นมาก รวม 12,180 หน่วย มูลค่า 91,990 ล้านบาท แต่แนวโน้มยอดขาย และการดูดซับต่อเดือนลดลง จาก  3% ในไตรมาสก่อนหน้า ลดลงมาอยู่ที่ 2.7% โดยแนะให้ผู้พัฒนาฯ เฝ้าระวังสต๊อกค้างเก่าในกลุ่มทาวน์เฮ้าส์ในบางทำเล และดีมานด์มาแรงในกลุ่มบ้านมือสอง

          'ฐานเศรษฐกิจ' เปิดข้อมูล เทียบภาพรวม ณ สิ้น ปี 2564 ในตลาดทดแทน 'บ้านมือสอง' พบบ้านเดี่ยว มีการประกาศขายเพิ่มขึ้น 15% รองลงมา คือ ทาวน์เฮ้าส์ 12.5% คอนโดฯ 11% และ บ้านแฝด 5.1% โดยกลุ่มทาวน์เฮ้าส์นั้น ในแง่มูลค่าประกาศขายเพิ่มขึ้นสูงสุด รองลงมา คือ บ้านเดี่ยว รวมมูลค่าทั้งตลาด (ทุกสินค้า) 990,224 ล้านบาทต่อเดือน เป็นกลุ่มราคา 1-1.5 ล้านบาท จำนวน 15,311 หน่วย, กลุ่มราคา 1.5-2 ล้านบาท จำนวน 15,749 หน่วย, กลุ่มราคา 2-3 ล้านบาท จำนวน 22,925 หน่วย และ กลุ่มราคา 3-5 ล้านบาท จำนวน 25,219 หน่วย (มากที่สุด) ครอบคลุมทั้ง 10 จังหวัดหลักๆ กทม. ภูเก็ต นนทบุรี สมุทรปราการ ชลบุรี เชียงใหม่ ปทุมธานี สุราษฎร์ธานี ประจวบคีรีขันธ์ และ สมุทรสาคร

          โปรดักส์ราคาต่ำ หนุนตลาดโตช้า

          ขณะที่ นางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ยอมรับว่า อสังหาฯปีนี้ ดีมานด์หลายตลาด ยังต่ำกว่าปริมาณซัพพลาย จึงยังเกิดภาวะโอเวอร์ซัพพลายในบางพื้นที่ แต่ตลาดที่ขายสินค้าได้ คือ คอนโดฯกลุ่มที่มีระดับราคา 1-2 ล้านบาท เนื่องจากเป็นสินค้าใกล้เคียง รองรับกลุ่มลูกค้าที่เข้าไม่ถึงทาวน์เฮ้าส์ ส่วนมูลค่าการโอนที่อยู่อาศัยมือหนึ่งยังคงหดตัว สวนทางมูลค่าการโอนมือสองทุกประเภทขยายตัวต่อเนื่อง

          ทั้งนี้ ในครึ่งแรกของปี 2565 สถาบันการเงินทุกแห่งรวมกันได้ปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยไปแล้วประมาณ 311,500 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.6% โดย ธอส. มีสัดส่วนสินเชื่อปล่อยใหม่ประมาณ 43% พร้อมคาดว่าทั้งปี 2565 ธอส. จะปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ถึง 280,000 ล้านบาท สูงกว่าทุกปีที่ผ่านมา สะท้อนว่า โปรดักส์ระดับราคาต่ำถึงปานกลาง ยังเป็นที่ต้องการของตลาด ขณะเดียวกัน ปัจจัยบวกคือการขยายกรอบระดับราคาโครงการบ้านล้านหลัง เฟสที่ 2 จากเดิมไม่เกินราคา 1.2 ล้านบาท เป็นไม่เกิน 1.5 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ยคงที่ 4 ปีแรก 1.99% ต่อปี เป็นการช่วยเพิ่มโอกาสคนซื้อที่อยู่อาศัยได้มากขึ้น

          "แต่ต้องยอมรับว่าความต้องการของผู้บริโภคไม่สอดคล้องกับสินค้าที่นักพัฒนาสามารถผลิตเข้าสู่ตลาด เนื่องมาจากต้นทุนที่สูงขึ้นทั้งราคาที่ดิน และราคาวัสดุก่อสร้าง ขณะที่ความสามารถในการซื้อของประชาชน ยังเป็นกลุ่มราคาต่ำ จึงเป็นส่วนสำคัญที่ทำให้ตลาดไม่เติบโต"

          "ความต้องการของผู้บริโภคไม่สอดคล้องกับสินค้าที่นักพัฒนาสามารถผลิตเข้าสู่ตลาด เนื่องมาจากต้นทุนที่สูงขึ้นทั้งราคาที่ดิน และราคาวัสดุก่อสร้าง"