หวังมาตรการรัฐฟื้นศก. จี้ปรับผังเมือง ทำบ้านมั่นคงให้ชุมชนแออัด

          อสังหาริมทรัพย์

          สภาอุตฯชี้ ความหวังระบบราง 500 สถานี ในปี 2572 คือ จุดเปลี่ยนอสังหาฯ รองรับเมืองกระจายความเจริญ ลดแออัด คนเข้าถึงที่อยู่อาศัย SCB เผยดีมานด์ราคา 1-2 ล้านบาท และบ้านมือสอง มาแรง หวั่นทาวเฮาส์ บ้านแฝด 3-6 ล้านค้างสต๊อก ชี้ปัจจัยกดดันตลาด คือ เงินเฟ้อ หนี้ครัวเรือน ฉุดกำลังซื้อ แนะรัฐคงมาตรการ LTV และลดภาระการโอน ด้านบิ๊กเสนาฯหวั่น คนฝันมีบ้าน สวนทางกับกำลังทรัพย์ แนะรัฐเข้าไปพัฒนาบ้านให้ 2,700 ชุมชนแออัด เป็นรากฐานสำคัญเศรษฐกิจ ช่วยปลุกอสังหาฯฐานราก ด้านนายกสมาคมอาคารชุดไทย ชูไทยเป็นศูนย์กลางสุขภาพ ดึงต่างชาติเข้ามาทำธุรกิจ ท่องเที่ยว ทำงาน และเกษียณ

          ในงานเสวนา ประจำปี 2565 "กรุงเทพจตุรทิศ : พลิกโฉมกรุงเทพฯยุคใหม่ อสังหาฯจะไปทางไหน...?" จัดโดย บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด เพื่อรับฟังความคิดเห็นแนวโน้มของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนข้อกฎหมายที่ส่งผลกระทบต่อการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

          โดยวิทยากรท่านแรก นายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ซึ่งเป็นผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์และกฎหมายผังเมือง กล่าวว่า จากแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ฉบับที่ 1 ได้ทำให้วิถีชีวิตคนเปลี่ยนไป เกิดการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน การคมนาคมขนส่ง ระบบถนน สาธารณูปโภค สาธารณูปการ ฯลฯ วิถีชีวิตเปลี่ยน จากลุ่มน้ำ ลำคลอง มุ่งสู่การพัฒนาถนน เกิดพื้นที่ ตาบอดกระจายทั่วทั้งกรุงเทพฯและภูมิภาค และที่สำคัญ การลงทุนโครงข่ายคมนาคมระบบรางกรุงเทพฯและปริมณฑล จะมีส่วนสำคัญต่อการเปลี่ยนแปลงของเมือง ซึ่งปัจจุบันเรามีอยู่ 100 สถานีที่กระจายทั้งในเมืองและรอบนอก กรุงเทพฯ ซึ่งในระยะข้างหน้า ภายในปี 2572 เมื่อทุกอย่างสมบูรณ์ เราจะมีถึง 500 สถานี แต่ก็ยังมีบางสถานี ที่ไม่เอื้อต่อการเดินทางและสัญจร

          "เป็นความท้าทายที่ภาครัฐต้องเตรียมพร้อมรองรับ การพัฒนาด้านการขนส่งมวลชนให้สัมพันธ์กันอย่างเป็นระบบ จึงส่งเสริมให้เกิดการลงทุนและพัฒนาที่อยู่อาศัย"

          ดังนั้น ต้องมองต่อไปว่า เมื่อมี 500 สถานีแล้ว ต้องส่งเสริมในเรื่องของการพัฒนารอบสถานีรถไฟฟ้า หรือ ระบบขนส่งมวลชน (TOD) เป็นสิ่งสำคัญ ซึ่งแนวคิดการพัฒนาที่ดินรอบ TOD จะเป็นแบบผสมผสาน ถูกพัฒนาอย่างเป็นกระชับ ที่ดินรอบสถานี บริการทุกอย่างใน พื้นที่นั้น จะต้องเข้าถึงได้ด้วยการเดิน และมีบรรยากาศที่น่าเดิน และมีทางเลือกการเดินทางที่หลากหลาย

          แต่การจะทำให้ TOD นั้น ต้องแก้ไขกฎหมายและมุมมอง เรื่องที่จอดรถ (กระทรวงมหาดไทย) ในหลายๆประเทศห้ามหรือให้มีที่จอดรถน้อยที่สุด เพื่อให้เกิดการกระชับและเกิดการเดินทางระบบราง แต่เรามีการกำหนดจะต้องมีที่จอดรถ เช่น คอนโดฯขนาดพื้นที่ 60 ตารางเมตร (ตร.ม.) ก็จะต้องมีที่จอดรถ 1 คัน โดยทั่วไป 120 ตร.ม.ต่อ 1 คัน และจังหวัดปริมณฑล 240 ตร.ม.ต่อ 1 คัน กลายเป็นว่าถูกบังคับต้องมีที่จอดรถ ในความเห็นของผมการจะไปสู่ TOD ได้นั้น เรามาแก้เรื่องของ กฎกระทรวง จะคล่องตัวกว่าแทนที่จะแก้ไขพระราชบัญญัติ เพราะต้องใช้เวลาที่นาน

          การปรับปรุงผังเมืองที่มีความยืดหยุ่น (กรุงเทพฯปริมณฑล) จะมีส่วนสำคัญต่อการลงทุน เพราะปัจจุบันเรายังใช้ผังเมืองเดิมของกรุงเทพฯ 2556 จนถึงปัจจุบัน ดังนั้น ควรมีการปรับปรุงผังเมืองที่มีการส่งเสริมการ กระจายศูนย์กลางเมืองไปทั่วกรุงเทพฯ ที่กำลังจะประกาศใช้ในอีก 2 ปีข้างหน้า ที่จะมีส่วนสำคัญต่อการตัดสินใจของนักลงทุน หากเป็นรูปแบบเดิมไม่เปลี่ยนแปลงมากนักในรอบพื้นที่ชานเมือง แต่หากมีการปรับปรุง จะมีส่วนสำคัญในการเป็นพื้นฐานการตัดสินใจลงทุนของ นักพัฒนาอสังหาฯ ส่วนที่ต้องปรับแก้ไข คือ การขายอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) ควรปรับให้เกิดขึ้นในพื้นที่ใกล้เคียงได้ จะมีส่วนในการช่วยลดความหนาแน่น กระจุกตัวของที่อยู่อาศัย ทำให้เมืองเกิดการกระจายตัว

          "เราจะเห็นได้ว่า ตอนนี้คอนโดฯเริ่มเข้าไปสู่พื้นที่ชานเมืองแล้ว เพราะราคาทาวน์เฮาส์ต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท แทบจะหาไม่ได้เลย คนที่อยู่ชานเมือง ก็จะเข้ามาทดแทนทาวน์เฮาส์ชานเมืองอย่างถาวรต่อไป" นายอิสระกล่าว

          คอนโดฯพลิกฟื้น กลับมาโต 200%

          สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาฯ นายอิสระ วิเคราะห์ว่า โครงการเปิดตัวใหม่ในปีนี้เพิ่มขึ้นทุกหมวด คอนโดฯช่วง 7 เดือนแรก เปิดตัวถึง 37,616 หน่วย เติบโตถึง 262% เมื่อเทียบกับฐานต่ำในปีก่อน ถือเป็นการเติบโตสูงสุดในรอบ 10 ปี หลังจากปีน้ำท่วม และส่งผลทำให้ตลาดคอนโดฯเติบโต ส่วนแนวราบเพิ่มขึ้น 14% ภาพรวมในปีนี้คาดว่าอสังหาฯ จำนวนหน่วยและมูลค่า จะเติบโตไม่ต่ำกว่า 5% เมื่อเทียบกับปีก่อน

          "การแพร่ระบาดของโควิด-19 ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมาทำให้ตลาดอสังหาฯ เติบโตช้ากว่าภาวะเศรษฐกิจ แต่ก็ยังดีที่มียอดโอนกรรมสิทธิ์ แม้ยอดโอนคอนโดฯ จะลดลงบ้าง แต่ไม่มากนัก ขณะที่ปีนี้คาดว่ายอดโอนไม่ตกไปมากนัก ยังทรงตัว หากเศรษฐกิจกลับมาฟื้นตัวก็สามารถประคับประคองได้ต่อเนื่องไปถึงปี 2566"

          สิ่งที่จะกระตุ้นให้การตัดสินใจซื้อบ้านกระเตื้องขึ้น คือ มาตรการต่ออายุมาตรการส่งเสริมอสังหาริมทรัพย์ จะช่วยประคับประคองเศรษฐกิจ เช่น การต่อมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนอง เหลือรายการละร้อยละ 0.01 ซึ่งมีแนวโน้มที่จะต่อเนื่องไปปีหน้า ขณะที่ปีนี้มาตรการคลุมถึงบ้านมือสอง ทำให้ตลาดเติบโตดีกว่าทุกปี อานิสงส์จากกำลังซื้อคนลดลง และยังเป็นการให้ภาคเศรษฐกิจในประเทศปรับตัวดีขึ้น ช่วยลดภาระให้กับสถาบันการเงิน แก้หนี้ NPL

          ดอกเบี้ยขึ้นไม่น่ากลัวเท่า เงินเฟ้อ-หนี้พุ่ง

          นายอิสระ กล่าวถึงการปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยว่า ไม่ใช่ตัวแปรสำคัญ แต่ปัญหาคือ หนี้ครัวเรือน ตัวเลขกว่า 90% ตรงนี้ เป็นตัวแปรหลักที่สำคัญ เพราะภาระหนี้ที่มีอยู่แล้ว แต่นโยบายการรวมหนี้ เป็นการรวมหนี้ที่มีอยู่แล้ว เช่น ผ่อนบัตรเครดิต ผ่อนรถยนต์ ผ่อนบ้าน ให้มาอยู่สถาบันการเงินแห่งเดียว และนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ผ่อนเกณฑ์การจัดชั้นหนี้ ซึ่งเราต้องติดตามว่า ในปี 2566 หลักการจัดชั้นหนี้จะหมดระยะเวลาหรือไม่ ตัวเลข NPL จะกลับมาเพิ่มขึ้นหรือไม่ และเมื่อปัจจัยเสี่ยงเรื่องหนี้ตามมา จะมีผลต่อต้นทุน ของสถาบันการเงิน จนอาจนำไปสู่การปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงก็ได้

          "เรื่องอัตราเงินเฟ้อ ผมมองในเชิงบวกมากๆ หากเศรษฐกิจดีขึ้น ก็จะทำให้เรื่องเงินเฟ้อจะไม่ส่งผลกระทบมากนัก"

          สำหรับเทรนด์การซื้ออสังหาฯ จะฟื้นตัวควรมีการเปิดตลาดใหม่ในตลาดต่างชาติ ในการผ่อนคลายให้ ต่างชาติถือครองที่ดิน และการทำวีซ่าระยะยาว จะกระตุ้นตลาดนอกประเทศให้ขยายตัว เมื่อนักท่องเที่ยวกลับมา เป็นวิธีการกระตุ้นตลาดที่ไม่ยุ่งยากซับซ้อน

          EIC ไทยพาณิชย์ ชี้ ดีมานด์ 1-2 ล้านบาทยังโต หวั่นทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด 3-6 ล้าน ค้างสต๊อก

          นายเชฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ นักวิเคราะห์ Economic Intelligence (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ มองภาพตลาดอสังหาฯ ในปีนี้ และปีหน้า มีปัจจัยที่ต้องติดตามคือ ภาวะเศรษฐกิจเริ่มกลับมาฟื้นตัว ทำให้ตลาดเริ่มเติบโตเมื่อเทียบกับปีก่อน ยอดขายที่เพิ่ม 30% โดยกลุ่มที่ยังเติบโตได้ดี คือ คอนโดฯราคาต่ำ 1-2 ล้านบาท ขณะที่กลุ่มแนวราบ บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ติดลบ กลุ่มที่จะปรับตัวเป็นบวกคือ บ้านเดี่ยว

          แนวโน้มปี 2566 คาดว่ายอดขายจะเติบโตต่อเนื่อง แต่ในรูปแบบค่อยเป็นค่อยไป โดยแยกเป็นคอนโดฯ กลุ่มตลาดราคาต่ำยังเป็นที่ต้องการ ขณะที่บ้านเดี่ยวราคาระดับ 6-10 ล้านบาท ยังไปได้ดี

          ในส่วนของยอดโอนกรรมสิทธิ์ มองว่า ทั้งด้านมูลค่าและหน่วย น่าจะโอนได้เพิ่มขึ้น 4-5% และปีหน้า มีโอกาสเพิ่มขึ้นในระดับเดียวกัน หรือมากขึ้นไปแตะที่ 10% ในขณะที่ยอดโอนฯ ที่อยู่อาศัยมือหนึ่ง ตลาด คอนโดฯ ทาวน์เฮาส์ มีการฟื้นตัว แต่ยังอยู่ระดับต่ำกว่าก่อนการแพร่ระบาดของโควิด-19

          ในส่วนของปัจจัยบวก ในภาวะเศรษฐกิจในปี 2566 หวังว่าจะดีขึ้น เมื่อกำลังซื้อในประเทศฟื้นตัว กำลังซื้อในประเทศเริ่มฟื้น และหากมีมาตรการกระตุ้นการซื้อขายจากภาครัฐ ผ่านคลายมาตรการสินเชื่อต่อราคาบ้าน  (LTV) รวมถึงการต่ออายุมาตรการลดค่าโอนฯ ตลอดจนการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานจากภาครัฐ ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้า จะมีส่วนกระตุ้นให้เกิดการลงทุนด้านอสังหาฯ โดยทาง EIC คาดว่า ภาคอสังหาฯจะดีขึ้นแน่ๆ ในปีนี้ และคาดว่าจะกลับไปใกล้เคียงก่อนเกิดโควิดภายใน ปี 2568

          กำลังซื้อที่อยู่อาศัยปี 66 ยังเปราะบาง

          EIC ยังมองว่า ปัจจัยลบที่กดดันทำให้อสังหาฯ ไม่เติบโตในปี 2566 คือ อัตราเงินเฟ้อที่ยังคงสูง และหนี้ครัวเรือน ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของประชาชน และต้นทุนการก่อสร้าง สิ่งที่ต้องระมัดระวังคือ การสต๊อก ที่ยังสูงกว่าดีมานด์ และในปีหน้าจะมีการเปิดตัวเพิ่มขึ้นจะเป็นการเพิ่มการสะสมสต๊อกในตลาด โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ราคา 2-3 ล้านบาท และบ้านเดี่ยวราคา 3-5 ล้านบาท

          SENA ระบุ โอเวอร์ซัปพลายสวนทางกับราคาตลาดจี้ปรับผังเมือง ทำบ้านมั่นคงให้ชุมชนแออัด

          ด้าน ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ SENA (ทีมที่ปรึกษาของผู้ว่าฯ กทม.) กล่าวว่า ภาพรวมในปีนี้ ความต้องการ (ดีมานด์) ยังคงต่ำกว่าซัปพลาย จึงยังเกิดภาวะสินค้าล้นตลาด แต่เราเห็นว่าตลาดที่ขายสินค้าได้ดี คือ กลุ่มที่มีราคา 1-2 ล้านบาท ทำให้โครงการในเครือ เสนาฯ เริ่มขยายคอนโดฯ ราคา 1-2 ล้านบาทแทนที่ ทาวน์เฮาส์

          "ต้องยอมรับว่า ความต้องการของผู้บริโภค ไม่สอดคล้องกับสินค้าที่นักพัฒนาสามารถผลิตเข้าสู่ตลาด เนื่องมาจากต้นทุนที่สูงขึ้นทั้งราคาที่ดิน และราคาวัสดุก่อสร้าง ขณะที่ความสามารถในการซื้อของประชาชน ยังเป็นกลุ่มราคาต่ำ จึงเป็นส่วนสำคัญที่ทำให้ตลาด ไม่เติบโต"

          ทั้งนี้ หากภาครัฐต้องการให้เกิดการเปลี่ยนแปลงตลาดอสังหาฯ ทำให้เกิดการกระจายตัวของหัวเมืองทั่วกรุงเทพฯ เพื่อให้เกิดราคาที่อยู่อาศัย รองรับความต้องการของคนได้ จะต้องมีการปรับเปลี่ยนผังเมือง เพื่อให้เกิดการกระจายการพัฒนา แบ่งออกเป็นโหนดๆรอบกรุงเทพฯ ช่วยทำให้เกิดการชะลอราคาที่ดิน ซึ่งเป็นต้นทุนสำคัญ

          อีกแนวทางหนึ่ง คือ การหันไปพัฒนาโครงการในชุมชนแออัด เพื่อรองรับกลุ่มคนเป็นชุมชนแออัดในกรุงเทพฯราว 2,700  ชุมชน ซึ่งล้วนแต่อยู่ในทำเลที่ดี ถือเป็นกำลังตลาดแรงงานที่สำคัญ ที่จะเข้าตอบโจทย์การพัฒนาในเมือง ดังนั้น ภาครัฐจึงควรมีการหาแนวทางพัฒนาที่อยู่อาศัย รองรับกลุ่มที่มีเงินเดือนต่ำกว่า 2 หมื่นบาท เนื่องจากคนกลุ่มนี้ ได้รับผลกระทบจากอัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้น โดยเรามองว่า หากมีราคาบ้านที่คนมีรายได้น้อยจะรับได้ คือราคาระดับ 3 แสนบาท และสร้างระบบนิเวศน์ที่พัฒนาให้คนเหล่านี้เป็นรากฐานสำคัญของเศรษฐกิจในเมือง

          ORI แนะดึงต่างชาติอาศัย ปั้นไทยศูนย์กลาง 'เวลเนส' แนะปั้นอพาร์ตเมนต์ลีสโฮลด์ อุ้มคนรายได้น้อย

          นายพีระพงศ์ จรูญเอก นายกสมาคมอาคารชุดไทย และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯ หลังจากโควิดต้องยอมรับว่าราคาลดลงไปเทียบเท่ากับ 5 ปีที่ผ่านมาแม้ราคาที่ดินจะไม่ปรับตัว โดยเฉพาะที่ดินใจกลางเมืองเพิ่มขึ้นถึง 20% จึงถือเป็นความท้าทายของธุรกิจอสังหาฯ ในการพัฒนาโครงการ แม้กระทั่งการพัฒนาโครงการแนวราบ ชานเมือง ที่ผ่านมาราคาเฉลี่ยอยู่ที่ไม่เกิน 2 หมื่นบาทต่อ ตารางเมตร (ตร.ม.) แต่ปัจจุบันราคาขึ้นไปถึง 3-4 หมื่นต่อ ตร.ม.และยังต้องขยายทำเลที่ไกลออกไปจากเดิม จึงทำให้ไม่สามารถพัฒนาทาวน์เฮาส์ได้ ในระดับราคาที่เคยทำ ผู้ประกอบการจึงอาจจะต้องไปพัฒนาคอนโดฯแทน

          ทางออกของผู้ประกอบการ คือ การพัฒนาอพาร์ตเมนต์ให้เช่าระยะยาว ให้กับกลุ่มผู้มีรายได้น้อย ก็ถือว่าตอบโจทย์ความต้องการของคนในเมือง ที่สามารถพัฒนาสินค้าในราคา 3 พันบาทต่อเดือนได้ โดยใช้วิธีการเมื่อสร้างเสร็จก็สามารถระดมทุนการผ่านขายเข้ากองรีท เพื่อการระดมทุนและสร้างมูลค่าให้กับโครงการ

          อิสระ บุญยัง 'นโยบายของธนาคาร แห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ผ่อนเกณฑ์การจัดชั้นหนี้ ซึ่งเราต้องติดตามว่า ในปี 2511 หลักการจัดชั้นหนี้จะหมดระยะเวลาหรือไม่'