เงินเฟ้อ ป่วนกำลังซื้อตลาดที่อยู่อาศัย REIC เผย ยอดขายไตรมาส 2 ดรอปลง จำนวนสต็อกรอขายกว่า 1.76 แสนล้านบาท ขณะ เฟรเซอร์สฯ ฉายภาพมรสุมเศรษฐกิจ-พลังงาน กระหน่ำต้นทุน สวนทางกำลังซื้อ 100 เหลือ 10 ด้าน ออริจิ้นปูดโจทย์ใหญ่ เวียดนาม จ่อแย่งแรงงานก่อสร้าง ต้นทุนสูง พัฒนาโครงการช้าขึ้น

          สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย ของ กรุงเทพมหานครและปริมณฑล ภาพรวม ณ สิ้นไตรมาส 2 ปี 2565 มีจำนวนหน่วยเสนอขายทั้งหมด ราว 199,949 หน่วย มูลค่ามากกว่า 9.76 แสนล้านบาท นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ประเมินว่าในจำนวนนี้ เป็นหน่วยเปิดขายใหม่ราว 28,000 หน่วย มูลค่ากว่า 1.36 แสนล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้น สะท้อนภาพความเชื่อมั่นในฝั่งผู้ประกอบการ ที่ดีขึ้นกว่าช่วงปี 2563 และ ปี 2564 โดยเฉพาะกลุ่มบ้านจัดสรรราคาแพง และ คอนโดมิเนียมกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท

          เงินเฟ้อฉุดยอดขาย Q2

          อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาการอัตราการดูดซับ พบมีทิศทางที่ลดลงในหลายทำเล และหลายกลุ่มระดับราคา ทำให้หน่วยคงค้างเพิ่มขึ้น โดยยอดขายได้ใหม่ทั้งบ้านและคอนโดฯ ในช่วงไตรมาส 2 ชะลอลงมาจากไตรมาสแรกของปี จาก 30,070 หน่วย เหลือ 23,476 หน่วย มูลค่า 1.16 แสนล้านบาท ทั้งนี้ ประเมินเหตุผลสำคัญ ว่า ผู้บริโภค ขาดความเชื่อมั่นในด้านรายได้ และเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงทางเศรษฐกิจหลายแง่ เช่น เงินเฟ้อ ดอกเบี้ย เป็นต้น โดยแนะให้ผู้พัฒนาฯ เฝ้าระวัง หน่วยค้างเก่า ทาวน์เฮาส์ และ คอนโดฯ ในบางทำเล

          "ปัจจัยเสี่ยงสำคัญของตลาด คือ อัตราเงินเฟ้อ ที่สูงขึ้นจากราคาน้ำมัน ,การปรับเพิ่มขึ้นของค่าครองชีพ ผ่านราคาสินค้าสูงขึ้น อีกทั้งประเมินว่า หากมีการปรับดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น ก็จะเป็นแรงฉุดโมเมนตั้มการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย โดยเฉพาะการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยให้ต้องสะดุดลงอีกครั้ง"

          กำลังซื้อ สวน ต้นทุน

          ด้าน นายแสนผิน สุขี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม (ประเทศไทย)  ยอมรับว่า ขณะนี้ มรสุมเศรษฐกิจ กำลังกระหน่ำตลาดอสังหาฯ ในรูปแบบ Stagflation หรือ ภาวะกำลังซื้อสวนทางกับต้นทุนอย่างแรง ครอบคลุมปัญหา เงินเฟ้อ, ต้นทุนสูง, พฤติกรรมลูกค้าเปลี่ยน, หนี้สินครัวเรือน,โควิด-19, การแข่งขันสูง, แรงงานขาดแคลน และ ค่าเงินบาทอ่อนตัว

          โดยเฉพาะทิศทางเรื่องหนี้ครัวเรือน ระดับ 90% ของคนไทย เปรียบ 100 ครัวเรือน เหลือกำลังซื้อ แค่ 10% ที่จะสามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ ขณะภาวะเงินเฟ้อ ระดับ 7.6% สูงที่สุดในรอบ 13 ปี ภายใต้ธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) ขยับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายแรง กดดันนโยบายการเงินของประเทศต่างๆ รวมถึงประเทศไทยด้วย ซึ่งมีแนวโน้มว่า อาจทำให้ ดอกเบี้ยกู้บ้านมีแนวโน้มสูงขึ้น

          ส่งผลให้บ้านมีราคาแพง ลูกค้าต้องผ่อนบ้านมากขึ้น จากปัจจุบันอยู่ที่ 0.75% (อัตราดอกเบี้ยนโยบาย) ในอนาคตอาจสูงถึง 1.25% ซึ่งตามทฤษฎี ทุกๆการขึ้นอัตราดอกเบี้ย 1% จะทำให้ผลให้กำลังซื้อบ้านลดลง 7% เป็นสภาพที่ยากลำบากของผู้ประกอบการ ยิ่งมีสภาพคล่องต่ำ ยิ่งมีความเสี่ยงสูง ภายใต้ต้นทุนด้านที่ดินก็ขยับแรง พบบางทำเลขึ้นมากกว่า 70% จากหลายปีก่อนหน้า รวมถึงวัสดุก่อสร้างด้วย

          "แนวราบราคาที่ดินสูงขึ้นมาก กระทบโครงสร้างต้นทุน เทียบปี 2562 กับ ปี 2565 ราคาเพิ่มขึ้นมา 75% ส่วนต้นทุนก่อสร้าง จากภาวะสงคราม เงินเฟ้อ ต้นทุนพลังงาน และ ค่าเงินบาทอ่อนตัว ที่มีโอกาสแตะถึง 40 บาทต่อดอลลาร์สหรัฐ ในอนาคต"

          แรงงานในระบบหาย 30%

          สอดคล้องมุมมอง นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) และฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทย ระบุว่า ปัจจุบันเศรษฐกิจไทย อยู่ภายใต้ 'วิกฤติ' ที่สมบูรณ์แบบ จากโควิด-19  ต่อเนื่องด้วย สงครามรัสเซีย-ยูเครน ที่เข้ามาบิดเบือนกลไกการค้า และต้นทุนการประกอบธุรกิจ จากปัญหาการสะดุดซัพพลายเชนทั่วโลก ขณะอสังหาฯ นับเป็นสินค้าราคาแพง ขณะนี้ต่างต้องพากันวางแผนรับมือกันอย่างรายวัน

          ทั้งนี้ แม้ประเมินว่า ทั้ง ทิศทางตลาดบ้านแนวราบ ยังเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง และ คอนโดฯ ที่เคยหดตัวไปราว 15-25% น่าจะกลับมาฟื้นตัวอย่างชัดเจน ตั้งแต่ปี 2566 เป็นต้นไป ภายใต้สมมุติฐาน ว่า ประเทศจีนสามารถเปิดประเทศไทย ดึงกลุ่มลูกค้าชาวจีน และ ฮ่องกง กลับมาอย่างเต็มตัว เช่นเดียวกับ กลุ่มผู้ซื้อคนไทย ที่ยังมีความนิยมต้องการที่อยู่อาศัยในเมือง ติดแนวรถไฟฟ้า จากปัญหารถติดขัดมากกว่าในอดีต

          อีกทั้ง แนวโน้มราคาบ้านเริ่มสูงขึ้นแรง ปีละ 10% สวนทาง ราคาขายต่อตร.ม.ของคอนโดฯยุคใหม่ ที่ปรับสมดุล ผู้ประกอบการช่วยกันเซตอัพราคาขายใหม่ เริ่ม 50,000 บาทต่อตร.ม. อย่างเช่นในอดีต เริ่มกลับมา ผู้ประกอบการยอมปรับลดส่วนเกินของโครงการ และเชือดกำไรลง 5-7% เพื่อสร้างโปรดักส์ที่โดดเด่น ภายใต้กำลังซื้ออ่อนแอ

          แต่สิ่งที่น่ากังวล เป็นโจทย์ใหญ่ที่ต้องจับตามอง คือ ปัญหาด้านต้นทุน และแรงงานขาดแคลน เนื่องนี้ขณะนี้ ยังเผชิญกับปัญหา แรงงานในระบบหายไป 30% ส่วนคนไทยในไซต์ก่อสร้าง เหลือไม่ถึง 10% เนื่องจากแรงงานถูกดึงออกไป จึงอยากให้เร่งเตรียมแผนรับมือไว้ด้วย

          'ขณะนี้แรงงานก่อสร้าง ไหลไปยังอุตสาหกรรมอื่นมากขึ้น และมีแนวโน้มที่ประเทศคู่แข่ง อย่าง เวียดนาม มาเลเซีย และ ฟิลิปปินส์ จะเข้ามาดูดซับแรงงานที่เราเคยใช้ เช่น ชาวกัมพูชาออกไป อันนี้กำลังจะเป็นโจทย์ใหญ่ ที่ต้องเริ่มกันคิด ว่าจะทำกันอย่างไรกันต่อไปในภาคอสังหาฯ"

          ทั้งนี้ ประมาณการณ์เศรษฐกิจไทย ปี 2565 ขยายตัวที่ 2.9% ภายใต้สมมุติฐาน จากภาคบริการ และการท่องเที่ยวฟื้นตัวดี ขณะปัจจัยลบของภาคธุรกิจ ได้แก่ การชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก และภาวะเงินเฟ้อจากต้นทุนพลังงาน

          "ปัจจัยเสี่ยงสำคัญของตลาด คือ อัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้น จากราคาน้ำมัน,การปรับเพิ่มขึ้นของค่าครองชีพ ผ่านราคาสินค้าสูงขึ้น"