อสังหาริมทรัพย์

          สถานการณ์ความตึงเครียดจากสงครามระหว่างประเทศรัสเซียกับยูเครน ในขณะนี้แม้จะเกิดขึ้นห่างไกลจากประเทศไทยไปคนละซีกโลก แต่ผลกระทบที่เกิดขึ้นในขณะนี้ไม่ได้ไกลตัวอย่างที่หลายๆ คนรู้สึก โดยผลกระทบที่เกิดขึ้นกับทุกๆ ประเทศอย่างชัดเจนจากสงครามดังกล่าว คือ ค่าครองชีพที่เริ่มปรับตัวสูงขึ้น จากปัญหาต้นทุน ค่าขนส่ง ต้นทุนเชื้อเพลิง พลังงานน้ำมัน ถ่านหิน ก๊าซ และปญหาเงินเฟ้อซึ่งมีผลต่อกำลังซื้อผู้บริโภคโดยตรง

          ทั้งนี้ เมื่อมองถึงผลกระทบในอุตสาหกรรมต่างๆ เช่น อุตสาหกรรมอาหารในบ้านเราอาจจะไม่มีผลกระทบมากเท่ากับในฝั่งประเทศยุโรป แต่หากมองในกลุ่มอุตสาหกรรมก่อสร้าง อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ในขณะนี้ผลกระทบด้านต้นทุนวัสดุก่อสร้างนั้นเริ่ม ชัดเจนมากขึ้นทุกที โดยเฉพาะกลุ่มวัสดุก่อสร้างที่ต้องใช้น้ำมันและถ่านหินเป็นพลังงานในการผลิต เช่น ปูนซีเมนต์เหล็ก กระเบื้อง อิฐมวลเบา ฯลฯ

          นายชาคริต ทีปกรสุขเกษม กรรมการผู้จัดการบริษัท ซีแพนเนล จำกัด (มหาชน) หรือ CPANEL ผู้ผลิตและจำหน่ายผลิตภัณฑ์แผ่นคอนกรีตสำเร็จรูป (Precast Concrete) ด้วยระบบอัตโนมัติ (Fully Automated Precast) ที่ใช้สำหรับงานก่อสร้าง โครงการอสังหาฯ กล่าวว่า ในส่วนของต้นทุนที่เกี่ยวเนื่องกับเหล็กนั้น มีการปรับตัวสูงตั้งแต่ช่วงปี 64 ที่ผ่านมาแล้วทำให้ราคาวัสดุที่เกี่ยวเนื่องกับเหล็กมีการปรับขึ้น ราคาไปเมื่อช่วงกลางปีที่ผ่านมา และทยอยรุนแรงขึ้น ปลายปี 64 ต่อเนื่องมาถึงต้นปี 65 โดยเฉพาะหลังเกิดสงคราม

          ทั้งนี้ ราคาวัสดุก่อสร้างทยอยปรับขึ้นไปแล้วในช่วงปีที่ผ่านมา อย่างไรก็ตาม แนวโน้มการปรับตัวของราคาวัสดุก่อสร้างในปีนี้ยังคงมีโอกาสเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะหลังจากที่เกิดสงคราม ซึ่งทำให้เกิดปัญหาการปรับตัว ของต้นทุนน้ำมันเชื้อเพลิง เพราะรัสเซียซึ่งเป็นประเทศ ผู้ส่งออกน้ำมัน และก๊าซรายใหญ่ในยุโรปถูกกลุ่มประเทศในสหภาพยุโรปและอเมริกาคว่ำบาตรทางการเงิน และพลังงาน ส่งผลให้ราคาน้ำมันในตลาดโลกปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง เพราะกลุ่มประเทศโอเปกประกาศไม่เพิ่มกำลังการผลิตน้ำมัน ขณะที่รัสเซียเองก็เอาคืนกลุ่มประเทศที่มีท่าทีไม่เป็นมิตรด้วยการบังคับใช้มาตรการรับชำระค่าน้ำมัน และก๊าซด้วยเงินสกุลรูเบิลเท่านั้น ทำให้ราคาน้ำมันในตลาดโลกยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และแน่นอนว่าแนวโน้มการปรับตัวของต้นทุนน้ำมันเชื้อเพลิงที่สูงขึ้นนี้ จะมีผลต่อต้นทุนการผลิตวัสดุก่อสร้างในช่วงกลางปีนี้แน่นอน

          โดยเฉพาะกลุ่มวัสดุก่อสร้างที่เกี่ยวเนื่องกับเหล็ก ซึ่งราคาปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่องตั้งแต่ประเทศจีนลดกำลังการผลิต และการส่งออกตั้งแต่ต้นปี 64 ที่ผ่านมา ทั้งนี้หลายฝ่ายประเมินว่าหากสงครามรัสเซีย-ยูเครน ยังคงยืดเยื้อก็จะทำให้ต้นทุนราคาเหล็ก ซึ่งเป็นโครงสร้างหลักที่ใช้ในการก่อสร้างจะปรับตัวสูงขึ้นกว่า 30,000 บาท ต่อตันในปัจจุบัน

          รายงานจากสถาบันเหล็กและเหล็กกล้าแห่งประเทศไทย แจ้งว่าขณะนี้ตลาดโลกเกิดการขาดแคลนผลิตภัณฑ์เหล็กไปทั่วโลกเพราะสงครามระหว่างประเทศรัสเซียกับยูเครน ทำให้ประเทศรัสเซียซึ่งเป็นผู้ผลิต และส่งออกเหล็กเป็นอันดับสองของโลกชะลอกำลัง การผลิตลง ขณะที่ประเทศยูเครนซึ่งเป็นผู้ส่งออกเป็นอันดับ 8 ของโลก ก็ต้องหยุดการส่งออกเหล็ก โดยยังไม่รู้ว่าสถานการณ์ดังกล่าวจะจบลงเมื่อใด จากการตรวจสอบสถิติปี 63 ทั้งสองประเทศส่งออกเหล็กรวมกันราว 58 ล้านตัน ขณะปี 64 ส่งออกรวมกัน 97 ล้านตัน

          ทั้งนี้ หากสงครามมีความยืดเยื้อ จะส่งผลให้ความต้องการของผลิตภัณฑ์เหล็กตึงตัวจะเป็นการผลักดันราคาผลิตภัณฑ์เหล็กในตลาดโลกให้ปรับตัวสูงขึ้น นอกจากผลกระทบของความขัดแย้งรัสเซีย-ยูเครนแล้วสิ่งที่ภาคอุตสาหกรรมเหล็กยังต้องติดตามคือ นโยบายอุตสาหกรรมเหล็กของประเทศจีน ซึ่งจะมีผลกระทบต่อระดับราคาเหล็กในอาเซียน

          นายสิทธิพร สุวรรณสุต นายกกิตติมศักดิ์สมาคมไทยรับสร้างบ้าน กล่าวว่า สถานการณ์จากความขัดแย้งระหว่างรัสเซียกับยูเครน ที่ตึงเครียดและส่อเค้าจะทวีความรุนแรงจะส่งผลกระทบด้านเศรษฐกิจเป็นวงกว้างไปทั่วโลก จากมาตรการคว่ำบาตรของนานาประเทศทั้งฝั่งอเมริกา กลุ่มประเทศในยุโรป ญี่ปุ่น เกาหลีใต้ และปัจจัยสำคัญที่ทั่วโลกจับตามองคือ ราคาน้ำมันในตลาดโลกที่มีทิศทางปรับสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องซึ่งหมายถึงราคาสินค้าอุปโภค-บริโภค จะขยับสูงขึ้นอย่างเลี่ยงไม่ได้ จนส่งผลต่อภาวะเงินเฟ้อและเศรษฐกิจภายในประเทศไทยที่จะกลับมาชะลอตัวอีกครั้ง และกระทบต่อภาคประชาชนเป็นอย่างมาก

          "ตลาดรับสร้างบ้านในครึ่งปีแรก แม้ขณะนี้ยังไม่ได้รับผลกระทบมากนัก แต่หากสถานการณ์ความขัดแย้งระหว่างรัสเซียกับยูเครนยืดเยื้อก็เชื่อว่าในครึ่งปีหลังคงจะได้รับผลกระทบอย่างแน่นอน จากเรื่องของราคาน้ำมันที่ปรับสูงขึ้น ซึ่งส่งผลต่อต้นทุนการผลิตและค่าขนส่งโดยเฉพาะต้นทุนการขนส่งและระยะเวลาขนส่งวัสดุอุปกรณ์บางชนิดที่ต้องนำเข้าจากต่างประเทศ อาทิ เหล็กลิฟต์ วัสดุตกแต่ง เป็นต้น ที่ต้องใช้ระยะเวลามากขึ้น ทำให้สินค้าขาดตลาดหรือมีราคาแพงขึ้น ผู้ผลิตวัสดุก่อสร้างอาจมีการปรับราคาขึ้นอีกครั้ง"

          นายวรวุฒิ กาญจนกูล นายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน กล่าวว่า ราคาวัสดุก่อสร้างโดยเฉพาะเหล็กซึ่งเป็นหนึ่งในวัสดุที่ใช้งานด้านโครงสร้างมีการปรับตัวขึ้นตั้งแต่ปีก่อนหน้า และทยอยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในช่วงที่เกิดสงคราม และหากสถานการณ์สงครามยังมีความยืดเยื้อ นับตั้งแต่กลางปี 65 หรือเดือนมิ.ย. เป็นต้นไป ราคาบ้านทั้งระบบ ทั้งบ้านจัดสรรและบ้านสั่งสร้างจะปรับขึ้น 10-15% แต่อย่างไรก็ตาม ในส่วนของผู้ประกอบการรับสร้างบ้านนั้นในขณะนี้มีการขอปรับราคาบ้านขั้นต่ำขึ้น 5-8% ในเดือนเม.ย.นี้

          "ผลจากการปรับตัวของราคาน้ำมันและเหล็กมีผลให้ราคาวัสดุก่อสร้างปรับขึ้นราคาทุกรายการ โดยเฉพาะเหล็กซึ่งเป็นกลุ่มวัสดุก่อสร้างที่สำคัญ หากภาวะสงครามที่เกิดขึ้นในขณะนี้ยังยืดเยื้อ เชื่อว่าจะส่งผลกระทบต่อ ทุกฝ่ายเพราะประเทศต่างๆ ทั่วโลกรวมทั้งประเทศไทย จะต้องนำเข้าวัตถุดิบเหล็กในราคาที่สูงขึ้นไปอีก"

          ทั้งนี้ จากการตรวจสอบราคาพบว่าเหล็กขยับไปหลายระลอกนับตั้งแต่ต้นปี 64 หลังจากที่ประเทศจีน ลดกำลังการผลิตและส่งออก ทำให้ราคาขายเหล็กในช่วงต้นปีอยู่ที่ 17-18 บาทต่อกิโลกรัม และในช่วงปลายปี 64 มีการปรับตัวขึ้นไป 18-19 บาทต่อกิโลกรัม และต้นปีช่วงเกิดสงครามราคาเหล็กได้ขยับขึ้นไปที่ 28-29 บาท ต่อกิโลกรัม หรือปรับตัวเพิ่มขึ้นไปแล้วกว่า 60-70% ขณะปูนซีเมนต์ คอนกรีต โครงสร้างหลักที่ใช้ในการก่อสร้างสำคัญ ต้นทุนการผลิตผันผวนสูงมีการปรับ ราคา 4 ครั้ง เป็นเหตุให้ราคาปูนขยับไปที่คิวละ 120 บาทในต้นปี 65 หรือปรับตัวขึ้น 12% ส่วนอิฐมวลเบา อิฐบล็อกที่ได้รับผลกระทบจากต้นทุนพลังงานก็มีการปรับตัวของราคาขายต่อก้อนขยับไปที่ 1 บาท นอกจากนี้วัสดุตัวอื่นๆไม่ว่าจะเป็นอะลูมิเนียม กระจก ฯลฯ ยังทยอยปรับขึ้นราคาเช่นกัน

          นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เผยผลสำรวจราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑล ว่า มีบางโครงการปรับราคาขึ้นแล้วตามต้นทุนใหม่ โดยเฉลี่ยบ้านจัดสรรเพิ่มขึ้น 6% และคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้น 11% ซึ่งในไตรมาส 2 ปีนี้ จะเห็นปรับราคาอีกจำนวนมาก ตามราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรงที่สูงขึ้น ปัจจุบันที่อยู่อาศัยที่เปิดขายมีทั้งราคาต้นทุนเดิมและต้นทุนใหม่ แต่มีบางพื้นที่ปรับราคาแล้ว เช่น สมุทรปราการเพิ่มขึ้น 20% คอนโดฯ ในกรุงเทพฯ เช่น โซนพญาไทเพิ่มขึ้น 8% จากต้นทุนสูงขึ้น

          ด้าน นายไตรเตชะ ตังมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมของตลาดอสังหาฯ ปีนี้ปัจจัยที่ส่งผลต่อตลาด คือ ต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น ทั้งเหล็ก ปูน คอนกรีต น้ำมัน ส่วนราคาที่ดินยังทรงตัว ทำให้ต้นทุนในการสร้างบ้านเพิ่ม 3-4% ทั้งนี้ คาดว่าราคาบ้านที่สร้างใหม่ในอีก 6 เดือนข้างหน้าจะปรับขึ้น 2% ซึ่งเป็นไปตามต้นทุนใหม่ อย่างไรก็ตาม ขณะนี้บริษัทยังคงมีสินค้าคงคลังเหลือซึ่งเป็นบ้านต้นทุนเก่า ทั้งแนวราบและแนวสูงที่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ทันที ประกอบกับอัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับต่ำ รวมทั้งมีการผ่อนปรนมาตรการสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย และมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง เชื่อว่าจะทำให้ครึ่งแรกของปี 65 จะเป็นช่วงนาทีทองของผู้ที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยอย่างแท้จริง

          นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า พฤกษายังไม่มีแผนปรับราคาบ้าน เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจไม่ดีและยังมีบ้านต้นทุนเดิมเหลืออยู่ แต่จากต้นทุนก่อสร้าง ที่สูงขึ้น บริษัทได้รีดีไซน์แบบบ้านให้ตอบโจทย์ลูกค้า ลดบางฟังก์ชันที่ไม่จำเป็น ซึ่งช่วยลดต้นทุนได้กว่า 10% โดยเป็นต้นทุนที่ลดได้ของปีนี้ 2% จากต้นทุนที่เพิ่มขึ้น 2-3% อย่างไรก็ตาม ด้วยต้นทุนต่างๆ ทั้งราคาที่ดิน วัสดุก่อสร้าง\ค่าแรง ทำให้บริษัทไม่สามารถสร้างราคาต่ำกว่าล้านเหมือนที่ผ่านมา

          นายวิชญายุทธ บุญชิต รองเลขาธิการสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) กล่าวปาฐกถาพิเศษในงานเสวนา "ทิศทางแนวโนมเศรษฐกิจไทยปี 2565"ว่า ความเสี่ยงที่จะบั่นทอนเป้าหมายการเติบโตทางเศรษฐกิจในประเทศไทยในปี 2565 ซึ่งจะมีผลกระทบต่ออุตสาหกรรมอสังหาฯ คือ การปรับขึ้นราคาน้ำมันอย่างรวดเร็ว ซึ่งจะมีผลต่อราคาสินค้าและอัตราดอกเบี้ยในตลาดโลก ขณะที่สถานการณ์รัสเซียกับยูเครน ที่ลุกลามไปมากกว่าคาดการณ์ ส่วนใหญ่ถูกระบุไว้เป็นปัจจัยเสี่ยงด้านต่ำต่อการขยายตัวทางเศรษฐกิจแล้ว ทำให้เศรษฐกิจไทยในปี 65 มีแนวโน้มที่จะขยายตัวต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ อย่างไรก็ตาม ก่อนหน้าที่จะเกิดความขัดแย้งรัสเซียกับยูเครน ทางสภาพัฒน์คาดการณ์เศรษฐกิจไทยปี 65 จะขยายตัว 3.5-4.5% อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ 1.5-2.5% และตัวเลขเกินบัญชีเดินสะพัด 1.5%

          "ภาพรวมนั้น เศรษฐกิจไทยในช่วงที่ผ่านมาฟื้นตัวได้ แต่ฟื้นตัวไม่เท่าเทียมกัน ภาคเศรษฐกิจไทยปี 65 ในกรณีฐานมีแนวโน้มปรับขึ้นดี แต่มีเงื่อนไขจากเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัวลง ก็มีผลต่อกรณีฐาน แต่หากสงคราม ไม่ลุกลาม ก็อาจจะเห็นเศรษฐกิจไทยเติบโตที่น่าพอใจ แต่ปัจจัยเสี่ยงปี 65 เริ่มเห็นได้จากราคาสินค้าในตลาดโลกสูงขึ้น และอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น เป็นแรงกดดัน ให้เงินเฟ้อสูงขึ้น ขณะที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ในไทย กำลังเจอต้นทุนการผลิตที่สูงขึ้น ดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น"

          จากทิศทางเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ และ แนวโน้มการปรับตัวของราคาวัสดุก่อสร้างในข้างต้น คาดว่าสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในปี 65 นี้จะเป็นอีกปีที่ตลาดมีความท้าทายสูง ขณะเดียวกันก็เป็นปีแห่งความหวังของผู้ประกอบการอสังหาฯ เพราะมีปัจจัยบวกจากมาตรการรัฐที่เข้ามากระตุ้นอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับแนวโน้มการคลี่คลายของสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ที่รัฐบาลมีแผนจะประกาศให้เป็นโรคประจำถิ่นในกลางปีนี้ ซึ่งนั่นจะมีผลให้ผู้บริโภคทยอยกลับมาใช้ชีวิตปกติได้มากขึ้น แถมยังเป็นผลดีต่อตลาดท่องเที่ยว ซึ่งส่งผลต่อดีมานด์บ้านในอนาคต