พลิกโฉมที่ดิน105ปี

          รฟท. เปิดผังพัฒนาหัวลำโพง 5 โซน 120 ไร่ ดันแลนด์มาร์คใหม่ เขตปทุมวันขุมทองกลางเมือง ขึ้นตึกสูงมิกซ์ยูส เชื่อมเมืองเก่าไชน่าทาวน์เยาวราช เกาะรัตนโกสินทร์กับซีบีดีศูนย์ธุรกิจใหม่ สี่พระยา-สุรวงศ์สีลม-สาทรแบบไร้รอยต่อ อนาคตเมืองคูแฝดจุฬาฯ บูมถนนพระราม 4-พระราม 1 กทม.ยัน ยังไม่ปรับผัง ขณะบริษัทที่ปรึกษา ยันต้องแก้ผังเมือง-ยอมเสียที่ดินตัดถนนเข้าพื้นที่ สร้างความคุ้มค่า

          การรถไฟแห่งประเทศไทย(รฟท.) มีแผนพลิกโฉมหัวลำโพง หรือสถานีรถไฟกรุงเทพ ที่มีอายุ 105 ปี เป็นย่านพาณิชยกรรมแห่งใหม่ พัฒนาตึกสูงมิกซ์ยูสกลางใจเมือง โดยเปิดให้เอกชนเช่าลงทุนระยะยาว ตามนโยบายนายศักดิ์สยาม ชิดชอบ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคมผ่าน บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด ที่ได้มือการเงินจากภาคเอกชนและกรรมการการรถไฟแห่งประเทศไทย (บอร์ด) อย่าง นางสาวไตรทิพย์ ศิวะกฤษณ์กุล นั่งเป็น กรรมการบริษัท และรักษาการกรรมการผู้จัดการ บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด บริษัทลูกที่รฟท.ถือหุ้น 100% ประเมินว่าจะเป็นอีกขุมทองสร้างรายได้มหาศาลให้กับรฟท.เมื่อชานชาลาแห่งนี้ต้องลดบทบาทลง นับตั้งแต่ปลายเดือนพฤศจิกายน และเปลี่ยนถ่ายการให้บริการเดินรถไปยังสถานีกลางบางซื่อศูนย์กลางคมนาคมแห่งใหม่ทันสมัยใหญ่ที่สุดในอาเซียน

          แบ่ง5โซนปั้นมิกซ์ยูส

          สำหรับแผนพัฒนาพื้นที่ หัวลำโพง แบ่งออกเป็น 5 โซน เริ่มตั้งแต่พื้นที่โซน A เนื้อที่ 16 ไร่ ส่วนของอาคารสถานีหัวลำโพง-พื้นที่สาธารณะ พื้นที่โซน B เนื้อที่ 13 ไร่ มีแผนปรับปรุงอาคารให้เป็นไปตามแนวทางอนุรักษ์ พื้นที่ โซน C เนื้อที่ 22 ไร่ พื้นที่โรงซ่อมรถรางและรถโดยสาร กำหนดให้เป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์รูปแบบปิดและเปิด เช่น ร้านค้า ร้านอาหาร พื้นที่กิจกรรม เน้นความเป็นพื้นที่สีเขียวโดยรอบโครงการ โดยมีต้นแบบมาจากเวนิส อิตาลี ขณะพื้นที่โซน D เนื้อที่ 49 ไร่ พื้นที่ชานชาลา เส้นทางทางรถไฟ และย่านสับเปลี่ยนการเดินรถ มีแผนพัฒนาเป็นเชิงพาณิชย์ ในรูปแบบมิกซ์ยูส เพื่อให้เกิดการใช้ประโยชน์บนพื้นที่เดียวกันสูงสุด  อาทิ โรงแรม อาคารสำนักงาน

          รวมทั้งที่อยู่อาศัยแบบคอนโดมิเนียม ห้างสรรพสินค้า โดยยึดต้นแบบ โตเกียว มิดทาวน์ ขณะพื้นที่โซน E  เนื้อท 20 ไร่ อาคารสำนักงาน รฟท. ตึกคลังพัสดุเดิม มีแผนพัฒนารูปแบบ มิกซ์ยูส อาทิ โรงแรม อาคารสำนักงาน ศูนย์กิจกรรม ยึดต้นแบบโครงการ Suzhou Creek เมืองเซี่ยงไฮ้ ประเทศจีนเชื่อมการเดินทางรถไฟฟ้า MRT สีน้ำเงินและ สายสีแดง Missing Link เส้นทางบางซื่อ-หัวลำโพง-บางซื่อ-หัวหมาก ระยะทาง 25.9 กิโลเมตรมูลค่า 4.41 หมื่นล้านบาท ที่มีแผนประมูล

          เทียบแผนเก่า ก่อนเสนอ

          แหล่งข่าวจาก รฟท. ระบุว่า รฟท.ได้พิจารณาจัดทำผังพัฒนาแบ่งโซนล่าสุด เรียบร้อยแล้ว และพร้อมเสนอกระทรวงคมนาคมเห็นชอบ หากมีการปรับเปลี่ยนจะนำไปแก้ไขปรับปรุงต่อไป สำหรับแผนเดิมที่เคยศึกษาไว้เมื่อ ปี 2555-2556 ได้นำมา พิจารณา ให้สอดคล้องกับสถานการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไป ซึ่งก่อนหน้านี้ แบ่งการพัฒนา 4 เฟส เฟสแรก พื้นที่ 15.34 ไร่  ส่วนอาคารสำนักงาน รฟท. บริเวณ สะพานข้ามคลองผดุงกรุงเกษม, อาคารบัญชาการและตึกแดงพัฒนาเป็นอาคารสำนักงาน รฟท., ร้านค้าเชิงพาณิชย์  มูลค่า 2,860 ล้านบาท เฟสที่ 2 เนื้อที่ 40.20 ไร่ บริเวณราง สวนรถไฟ อาคารสำนักงานตำรวจรถไฟ อาคารฝ่ายบริหารทรัพย์สิน พื้นที่ริมคลองผดุงกรุงเกษม พัฒนาเป็นศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน ที่พักอาศัย โรงแรม และสวนสาธารณะ มูลค่า 9,834 ล้านบาท เฟสที่ 3 เนื้อที่ 28.72 ไร่ สถานีหัวลำโพง, โรงแรมราชธานีและพื้นที่บริเวณถนนรองเมือง พัฒนาเป็นพิพิธภัณฑ์ ศูนย์ประชุม ศูนย์การค้า-โรงแรม มูลค่า 5,252 ล้านบาท และ เฟสที่ 4 เนื้อที่ 37.17 ไร่ พัฒนาศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน ที่พักอาศัย โรงแรม สวนสาธารณะ มูลค่า 12,472 ล้านบาท

          ข้อต่อ เมืองเก่า-ซีบีดีใหม่

          ส่วนการปรับแก้ผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน ตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร บริเวณหัวลำโพง เขตปทุมวัน ตั้งแต่ถนนพระราม4ยาวไปจรดถนนพระราม 1 แหล่งข่าวจากกรุงเทพมหานคร เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า รฟท. ยังไม่เสนอขอเปลี่ยนผังจากสีน้ำเงินประเภทสถาบันราชการเป็นพื้นที่สีแดงประเภทพาณิชยกรรมเข้ามา หากได้รับการแก้ไขสามารถขึ้นตึกสูงมองเห็นวิวแม่น้ำเจ้าพระยา ไชน่าทาวน์ย่านเยาวราช ชุมชนเก่าแก่ของชาวไทยเชื้อสายจีน รวมทั้งเกาะรัตนโกสินทร์ วัดพระแก้วพระบรมมหาราชวัง สร้างจุดขายอย่างมากในอนาคต  

          สำหรับหัวลำโพง มีเนื้อที่ 132 ไร่ หักลบพื้นที่อนุรักษ์ ที่ต้องขึ้นทะเบียนโบราณสถานคือตึกบัญชาการรถไฟ โถงสถาปัตยกรรมเก่าแก่ และหมุดรถไฟ ในสมัยรัชกาลที่ 5 คาดว่าจะเหลือเพียง 120 ไร่ ขณะการปรับผัง เป็นพื้นที่สีแดงจะพิจารณาบางบริเวณ บางส่วนจะกำหนดให้เป็นพื้นที่สีเขียว

          สำหรับหัวลำโพงตั้งอยู่รอยต่อระหว่างเมืองเก่า อย่างไชน่าทาวน์เยาวราช ย่านซีบีดีการค้ากว่า 100 ปี เกาะรัตนโกสินทร์ กับ ซีบีดี ศูนย์กลางธุรกิจใหม่ 4 ส. ได้แก่สี่พระยา สุรวงศ์ สีลม และสาทร แหล่งรวมตึกสูงมิกซ์ยูสทันสมัยหากหัวลำโพงเกิดการพัฒนา เชื่อมโยงการท่องเที่ยว เดินทางไปมาหาสู่กันอย่างไรรอยต่อ

          ต้องแก้ผังเมืองเป็นสีแดง

          นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด กล่าวว่าพื้นที่ รฟท.บริเวณหัวลำโพงตั้งแต่ถนนพระราม4-ถนนพระราม1 มีความยาวประมาณ 1.2 กิโลเมตร โดยฝั่งถนนพระราม1 มีเขตทางของถนนกว้างเพียง 24 เมตร ไม่สามารถสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษขนาดเกิน 10,000 ตารางเมตรได้ ส่วนฝั่งพระราม 4 มีเขตทางของถนนกว่า 40 เมตร และมี MRT สีน้ำเงิน สร้างตึกสูงใหญ่เกิน 10,000 ตารางเมตร ได้  อย่างไรก็ตามสิ่งที่ รฟท. ต้องเร่งดำเนินการคือ 1. แก้ไขผังเมือง เปลี่ยนจาก พื้นที่สีน้ำเงินเป็นพื้นที่สีแดงอย่างเร่งด่วนก่อน ผัง กทม. ฉบับใหม่ประกาศใช้  2. ขยายเขตทางของถนน เพราะถนนพระราม1 ขยายถนนรองเมืองและถนนหลวงให้มีขนาด 30 เมตรหรือ รฟท. ยอมนำที่ดินมาก่อสร้างถนนเข้าพื้นที่ ขนาด 30 เมตรเหมือน สำนักจัดการทรัพยสินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เพื่อพัฒนาให้เกิดความคุ้มค่าราคาที่ดิน หากมีการพัฒนาเต็มโครงการ คาดจะมีมูลค่าการลงทุนไม่ต่ำกว่า 1 แสนล้านบาท

          เทียบราคาประเมิน-ตลาด

          นายวสันต์ คำนวณพื้นที่พัฒนาหัวลำโพง หากอยู่ที่ 120 -130 ไร่ คูณ ด้วย 1600 ตารางเมตร (1ไร่) และคูณ FAR 7 (พ.5 ตามข้อกำหนดผังเมืองใหม่) หรือสัดส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน จะได้ พื้นที่เท่ากับ 1.3-1.5 ล้านตารางเมตร ไม่รวมเอฟเออาร์โบนัส อีก 20% อย่างไรก็ตาม ที่ดินจุฬาฯกับหัวลำโพงของรฟท.มีพื้นที่ เชื่อมถึงกันได้ลักษณะคล้ายเมืองแฝด แต่รูปแบบหัวลำโพงจะเน้นเชิงท่องเที่ยวพัฒนาโรงแรมมากกว่า อาคารสำนักงานฝั่งจุฬาฯ  ขณะราคาที่ดิน หัวลำโพงสูงสุด MRT หัวลำโพง 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา ขณะจุฬาฯ ได้เปรียบราคาที่ดินสูงกว่า 3ล้านบาทต่อตารางวา เพราะมีสยามสแควร์ แต่แนวโน้มขยับสูงหากมีการพัฒนา ส่วนราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ ปี 2564 ถนนพระรามที่ 4 ต่ำสุด 3.6-4 แสนบาท/ตร.ว. สูงสุด8แสนบาท/ตร.ว. ถนนพระรามที่ 1 4-7.5 แสนบาท/ตร.ว.ถนนเยาวราช 7แสนบาท/ตร.ว.

          พลิกหัวลำโพงเมืองทันสมัย

          นายศักดิ์สยาม ชิดชอบ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคม กล่าวว่า  สำหรับแนวทางการพัฒนาพื้นที่สถานีกรุงเทพ (หัวลำโพง) และแนวทางการพัฒนาตลอดแนวเส้นทางบางซื่อ - หัวลำโพง นั้น  เบื้องต้นบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด ได้วางแนวทางการพัฒนาพื้นที่ให้เป็นศูนย์คมนาคมกลางเมือง รวมถึงจัดสรรพื้นที่บางส่วนสำหรับเชิงพาณิชย์ให้ทันสมัย พร้อมทั้งมีพื้นที่กิจกรรมสำหรับทุกเพศทุกวัย โดยยังคงความเป็นอัตลักษณ์เดิม สอดคล้องกับความสมัยใหม่ และรูปแบบการดำเนินชีวิต  เพื่อนำพื้นที่บริเวณดังกล่าวมาพัฒนาให้เกิดประโยชน์มากที่สุด