สถานการณ์แพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 จากปี 2563 ต่อเนื่องมาถึงปี 2564 ในขณะนี้ส่งผลกระทบต่อเนื่องเป็นวงกว้าง นับเป็นตัวแปรสำคัญต่อตลาดใหญ่ที่มีศักยภาพและโอกาสสูงกว่าพื้นที่อื่นอย่างเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ทำเลเป้าหมายของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งต้องระมัดระวังในการลงทุนมากขึ้น

          รอเปิด 5 พันยูนิต

          นายณภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย เปิดเผยว่า ภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่อีอีซี ในช่วงการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ที่ผ่านมา ถือว่าเป็นปัจจัยลบที่สำคัญที่กระทบต่อกำลังซื้อในภาคอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เป็นอย่างมาก โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่เมืองพัทยา พบว่ามีคอนโดมิเนียมเหลือขายอยู่ในตลาดอีกมากกว่า 20,000 ยูนิตที่รอการระบาย

          ขณะที่อัตราการดูดซับปรับตัวช้าลงอย่างเห็นได้ชัด เนื่องจากกำลังซื้อต่างชาติโดยเฉพาะกลุ่มกำลังซื้อจากประเทศจีนไม่สามารถเดินทางเข้ามาในพื้นที่ได้ ส่งผลให้ผู้พัฒนาชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ในพื้นที่พัทยาออกไป แต่พบว่ายังคงมีการเปิดตัวโครงการใหม่บ้าง แต่กระจายตัวออกไปในพื้นที่อื่นๆ เช่น ใจกลางเมืองศรีราชา บางแสน หรือในพื้นที่อำเภอเมืองชลบุรี

          อย่างไรก็ตาม มีการเลื่อนการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในพื้นที่ออกไป เป็นเพียงแค่การรอจังหวะที่เหมาะสมเท่านั้น เนื่องจากผู้พัฒนารายใหญ่ในพื้นที่และจากกรุงเทพฯ หลายราย เช่น บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ บมจ.แอสเซทไวส์ และ บจ.คัลเลอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ ใช้เวลาในช่วงนี้ศึกษาโครงการใหม่ เพื่อเตรียมพร้อมที่จะเปิดตัวในอนาคตเมื่อตลาดกลับสู่ภาวะปกติ  ซึ่งพบในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรืออีอีซี นั้นมีอุปทานใหม่ของโครงการคอนโดมิเนียมอีกว่า 5,000 ยูนิตที่รอการเปิดตัวในอนาคต โดยกระจายตัวอยู่ในทุกพื้นที่ เช่น ใจกลางเมืองระยอง ศรีราชา บางแสน หรือแม้กระทั่งในพื้นที่พัทยาทั้งในโซนจอมเทียน จอมเทียนสาย 2 และเขาพระตำหนัก เป็นต้น

          3 จังหวัดอีอีซีคึกคัก

          นายณภัทรชัย กล่าวว่า ตลาดแนวราบในพื้นที่อีอีซีในช่วงที่ผ่านมา แม้การแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 จะกระทบกับกำลังซื้อบ้างบางส่วน ส่งผลให้อัตราการขายปรับตัวช้าลงเมื่อเทียบกับในช่วงก่อนการแพร่ระบาดของไวรัสดังกล่าว แต่ยังคงไม่มากนักเมื่อเทียบกับตลาดคอนโดมิเนียม ภาพรวมการเปิดตัวโครงการใหม่ของตลาดบ้านจัดสรรยังคงคึกคักทั้งในพื้นที่ฉะเชิงเทรา ระยอง และชลบุรีเอง โดยเฉพาะในพื้นที่แหล่งงานและในพื้นที่โดยรอบพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม ยังคงได้รับความสนใจจากผู้พัฒนา ทั้งผู้พัฒนารายใหญ่ในพื้นที่และกรุงเทพฯ เข้าไปพัฒนาโครงการใหม่เป็นจำนวนมาก ในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 ที่ผ่านมานั้นพบว่าทุกโครงการที่เปิดขายใหม่ในช่วงที่ผ่านมายังคงได้รับความสนใจจากกำลังซื้อในพื้นที่เป็นอย่างดี

          ดังนั้น ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่อีอีซี หลังสถานการณ์โควิด-19 กลับเข้าสู่ภาวะปกติ นักท่องเที่ยวต่างประเทศและนักท่องเที่ยวไทยสามารถเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวและสามารถใช้ชีวิตได้อย่างปกติ ภาพรวมตลาดจะกลับมาคึกคักอีกครั้ง เนื่องจากในพื้นที่อีอีซียังคงเป็นพื้นที่เศรษฐกิจพิเศษ และยังคงเป็นพื้นที่อุตสาหกรรมที่สำคัญของประเทศ เม็ดเงินการลงทุนจากทั้งภาครัฐและเอกชนมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 500,000 แสนล้านบาท ที่กำลังหลั่งไหลเข้าสู่พื้นที่นี้ จะเป็นปัจจัยบวกสำคัญที่จะส่งผลให้พื้นที่อีอีซีจะยังคงเป็นทำเลทองที่ได้รับความนิยมเป็นอย่างมากในอนาคต ซึ่งแน่นอนว่าจากปัจจัยดังกล่าวย่อมเป็นปัจจัยบวกที่สำคัญให้เกิดการขยายตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ให้กลับมาคึกคักอีกครั้ง

          ปี 65 อสังหาฯ อีอีซีดีขึ้น

          นายณพงศ์ ปริพนธ์พจนพิสุทธิ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โอเชี่ยน พรอพเพอร์ตี้ จำกัด บริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร กล่าวว่า สถานการณ์การแพร่ระบาดโควิด-19 ระลอก 3 ตั้งแต่ปลาย มี.ค. จนถึงปัจจุบัน ส่งผลกระทบต่อภาพรวมอสังหาริมทรัพย์พื้นที่อีอีซี ซึ่งตลาดมีการชะลอตัวมาตั้งแต่ปี 2562 ที่เริ่มใช้มาตรการคุมเข้มสินเชื่อภาคอสังหาริมทรัพย์ หรือ "แอลทีวี" ต่อด้วยวิกฤติโควิด-19 ในปี 2563 จนถึงปัจจุบันที่ส่งผลกระทบมาอย่างต่อเนื่อง

          ทั้งนี้ ถ้ามองในภาพรวมตลาดอสังหาฯ อีอีซีจะกลับมาเติบโตอีกครั้งในอีก 1-2 ปีข้างหน้า หลังจากที่รัฐบาลสามารถควบคุมการแพร่ระบาดโควิด-19 และสามารถเปิดประเทศได้อีกครั้ง การเดินทางได้ปกติ เพราะต้องยอมรับว่าโครงการอีอีซีให้สิทธิพิเศษในการลงทุน มีเป้าหมายในการดึงชาวต่างชาติให้เข้ามาลงทุนในประเทศไทย เมื่อทุกประเทศได้รับผลกระทบเช่นเดียวกัน ต่างก็มีการชะลอการลงทุนในต่างประเทศไป

          "เวลานี้เรายังไม่รู้ว่าวิกฤติโควิดจะจบเมื่อไหร่ ทำให้ภาคเอกชนไม่มีความมั่นใจ รวมถึงกำลังซื้อที่ลดลงด้วย ส่งผลให้ภาคเอกชนไม่กล้าที่จะขยายการลงทุนเพิ่ม และบางส่วนก็มีชะลอการลงทุนออกไปก่อน รอจังหวะเวลาที่เหมาะสม เช่นเดียวกับตลาดอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ จะเห็นว่าตัวเลขของโครงการเปิดตัวใหม่ในครึ่งปีแรก 2564 ลดลงไปถึง 50% ถ้ามองไกล ภาพรวมน่าจะดีขึ้นในปี 2564-2565 คาดหวังว่าประเทศไทยจะได้รับอานิสงส์ด้านการท่องเที่ยวหลังจากเปิดประเทศ คนจีนจะกลับเข้ามา เพราะเศรษฐกิจจีนเติบโตดีขึ้น" นายณพงศ์ กล่าว

          เชื่อรัฐเดินหน้าลงทุนต่อ

          นายณพงศ์ กล่าวว่า สำหรับโครงการอีซีซีนั้นเป็นหนึ่งในโครงการยุทธศาสตร์ของประเทศไทยที่จะเป็น "เครื่องยนต์" ขับเคลื่อนประเทศและกระตุ้นให้เศรษฐกิจไทยเติบโตในภูมิภาคเอเชีย โดยในช่วงที่ผ่านมารัฐบาลได้มีการลงทุนการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานสำคัญไปแล้วอย่างมาก ดังนั้น รัฐบาลจะยังเดินหน้าผลักดันโครงการนี้ต่อไปอย่างแน่นอน  และขณะนี้โครงการเมกะโปรเจ็กต์สำคัญมีความคืบหน้าอย่างมาก ทั้งรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน และ สนามบินอู่ตะเภา นอกจากนี้ได้มีการเซ็นสัญญาจัดจ้างไปแล้วในหลายๆ โครงการ

          ในส่วนของแผนงานในช่วงครึ่งปีหลัง 2564 นายณพงศ์กล่าวว่า โอเชี่ยนฯ เร่งสร้างยอดขายจากเรียลดีมานด์ในตลาดอย่างต่อเนื่อง ทั้งการจัดแคมเปญสำหรับผู้ซื้อโครงการ "โอเชี่ยน พอร์โตฟิโน่ จอมเทียน-พัทยา" คอนโดมิเนียมตกแต่งพร้อมเข้าอยู่ ขนาดห้อง OverSize Unit 1-2 ห้องนอน พื้นที่กว้าง 80-133 ตารางเมตร (ตร.ม.) ในราคาเริ่มต้นเพียง 6.9 ล้านบาท ที่สามารถชมวิวทะเลแบบพาโนรามา และสัมผัสบรรยากาศ "มารีน่า ไลฟ์สไตล์" ท่าจอดเรือยอชต์หรูระดับเวิลด์คลาส แลนด์มาร์กสำคัญที่สุดแห่งหนึ่งของเมืองพัทยา

          รอเวลาการฟื้นตัว

          นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดี พร็อพเพอร์ตี้ ได้ให้สัมภาษณ์เพิ่มเติมในงานแถลงข่าวการจัดงาน PropertyGuru Thailand Property Awards ต่อประเด็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในโซนอีอีซีว่า การลงทุนอสังหาฯ ในพื้นที่อีอีซี ปัจจุบันอยู่ในภาวะชะลอตัวเช่นเดียวกับภาวะตลาดโดยรวม  อีกทั้งรัฐบาลได้ประกาศให้จังหวัดชลบุรี ระยอง เป็นพื้นที่ควบคุมสูงสุด เพื่อควบคุมการแพร่ระบาดโควิด-19 หลังพบผู้ติดเชื้อเพิ่มสูงขึ้น ส่งผลให้ผู้ประกอบการตัดสินใจชะลอการลงทุนออกไปก่อน รวมถึงผู้ประกอบการบางรายที่ประกาศลงทุนก็ได้เลื่อนการเปิดโครงการออกไป

          อย่างไรก็ดี เมื่อภาพรวมเศรษฐกิจทั่วโลกดีขึ้น ซึ่งตอนนี้ทางฝั่งยุโรปบรรยากาศเริ่มดีขึ้น ส่วนภูมิภาคเอเชียคงต้องใช้เวลาอีกสักระยะหนึ่งในการควบคุมการแพร่ระบาดโควิด-19 ได้ หรือการจัดสรรวัคซีนฉีดให้กับประชาชนได้ทั่วถึงแล้วจะทำให้เศรษฐกิจกลับมาฟื้นตัวดีขึ้น ซึ่งก็จะส่งผลต่อการพื้นตัวของฟื้นที่อีอีซีด้วย

          "ที่ผ่านมารัฐบาลก็ยังคงมีทุ่มเม็ดเงินลงทุนด้านการพัฒนาสาธารณูปโภคพื้นฐานในแถบอีอีซีอย่างต่อเนื่อง ถือว่าเป็นเรื่องที่ดี เพราะการก่อสร้างต้องใช้ระยะเวลานาน เป็นการเตรียมพร้อมรองรับการลงทุนภาคเอกชน เมื่อสามารถควบคุมการระบาดโควิด-19 ได้แล้ว เมื่อถึงตอนนั้นเศรษฐกิจในโซนอีอีซีก็จะดีขึ้น"

          นางกมลภัทรกล่าวด้วยว่า ตอนนี้ดีเวลลอปเปอร์อาจมองว่าสถานการณ์ตลาดค่อนข้างวิกฤติ แต่ในวิกฤติก็ยังมีโอกาสในการขาย หรือทำตลาดได้ แม้ว่าลูกค้าคนไทยมีศักยภาพการซื้อน้อย แต่อาจมอง หาโอกาสการขายใหม่ๆ เช่น การนำโครงการไปขายในต่างประเทศ แต่สิ่งสำคัญก็คือการสร้างแบรนด์ให้เป็นที่รู้จักก่อน เพื่อสร้างความไว้วางใจ โดยการันตีจากผลรางวัลที่ได้รับ ไม่ว่าจากในประเทศหรือต่างประเทศ จะทำให้โอกาสในการขายได้มากขึ้น

          "เวลานี้เรายังไม่รู้ว่าวิกฤติโควิดจะจบเมื่อไหร่ ทำให้ภาคเอกชนไม่มีความมั่นใจ รวมถึงกำลังซื้อที่ลดลงด้วย ส่งผลให้ภาคเอกชนไม่กล้าที่จะขยายการลงทุนเพิ่ม และบางส่วนก็มีชะลอการลงทุนออกไปก่อน รอจังหวะเวลาที่เหมาะสม เช่นเดียวกับตลาดอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ จะเห็นว่า ตัวเลขของโครงการเปิดตัวใหม่ในครึ่งปีแรก 2564 ลดลงไปถึง 50% ถ้ามองไกลภาพรวมน่าจะดีขึ้นในปี 2564-2565 คาดหวังว่าประเทศไทยจะได้รับอานิสงส์ด้านการท่องเที่ยวหลังจากเปิดประเทศ คนจีนจะกลับเข้ามา เพราะเศรษฐกิจจีนเติบโตดีขึ้น"