วัชร ปุษยะนาวิน

          กรุงเทพธุรกิจ

          เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี)  ได้ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ ขยายตัวไม่เฉพาะในอีอีซี แต่รวมไปถึงพื้นที่รอบอีอีซี เช่น ปราจีนบุรี สระแก้วและจันทบุรี  โดยราคาที่ดินยังต่ำกว่าในอีอีซีแต่มีการปรับสูงขึ้นต่อเนื่อง

          พีระพงษ์ สูติพันธ์วิหาร กรรมการ ผู้จัดการ บริษัท สระแก้ว ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด เจ้าของโครงการซิตี้ปาร์คสระแก้ว, ซิตี้ไลฟ์สระแก้ว และซิตี้ไลฟ์อรัญ เปิดเผยว่า จากการผลักดันอีอีซีได้ส่งผลบวกและลบในจังหวัดใกล้เคียง อีอีซี ได้แก่ สระแก้ว ปราจีนบุรีและจันทบุรี อยู่พอสมควร

          สำหรับสระแก้วอยู่ติดกับ "ฉะเชิงเทรา" ได้รับผลกระทบด้านบวกจากโครงการอีอีซี อยู่พอสมควร เนื่องจากราคาที่ดินในพื้นที่ 3 จังหวัด อีอีซี ได้แก่ ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ได้ปรับราคาขึ้นสูงมาก ทำให้ การลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในส่วนของบ้านจัดสรร อาคารที่พักอาศัย และโรงงานขยายมาในพื้นที่จังหวัดสระแก้วเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ยอดขายในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพิ่มขึ้นประมาณ 20-30% โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านจัดสรร ได้มีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นมาก และยังมีโรงงานเข้ามาตั้งในพื้นที่เพิ่มขึ้น

          ทั้งนี้ สิ่งที่เป็นอุปสรรคหลักของการพัฒนาพื้นที่สระแก้ว คือ ผังเมืองรวมของจังหวัดที่ไม่ได้ปรับปรุงมานาน ทำให้การวางผังสีเพื่อกำหนดกิจกรรมทางเศรษฐกิจไม่สอดคล้องกับผังเมืองของอีอีซี ทำให้ มีพื้นที่ส่วนใหญ่เป็นสีเขียวเพื่อการเกษตรกรรม มีพื้นที่สีม่วงสำหรับภาคอุตสาหกรรมและพื้นที่พาณิชยกรรมอยู่น้อย กระจุก อยู่เพียงในตัวเมือง จึงทำให้การลงทุนโครงการใหม่ทำได้ยาก

          ดังนั้นภาครัฐควรจะเร่งจัดทำผังเมืองรวมและผังเมืองในอำเภอหลักฉบับใหม่อย่างรวดเร็ว ขยายพื้นที่สำหรับอุตสาหกรรม และพาณิชยกรรมไปในเขต รอบตัวเมืองให้มากขึ้น เพื่อรองรับการขยายตัว ทางเศรษฐกิจ และสอดคล้องกับการขยายตัว ของอีอีซีมายังจังหวัดโดยรอบ ซึ่งจะทำให้จังหวัดเหล่านี้ได้รับผลกระโยชน์จากโครงการอีอีซีได้มากที่สุด

          รวมทั้งจากพื้นที่อุตสาหกรรมและพาณิชยกรรมที่มีอยู่จำกัด ทำให้ราคาที่ดินในอ.เมือง และอ.อรัญประเทศ ซึ่งเป็นพื้นที่ ที่สำคัญของจ.สระแก้วก็มีราคาเพิ่มขึ้น ไปด้วย โดยเฉพาะในพื้นที่สำคัญที่ติดถนนใหญ่ราคาเพิ่มขึ้นกว่า 50% ทำให้ราคาบ้านในโครงการของบริษัทฯ ต้องปรับตัวเพิ่มขึ้น 10-15% แต่ทั้งนี้แม้ว่าราคาจะเพิ่มขึ้น แต่ก็ยังต่ำกว่าในอีอีซีกว่า 10 เท่าตัว

          ดังนั้นจึงเหมาะที่จะทำเป็นพื้นที่อุตสาหกรรมรองรับการลงทุนสำหรับ ผู้ประกอบการไทยที่ผลิตชิ้นส่วนอุตสาหกรรมป้อนให้กับโรงงานในพื้นที่อีอีซี และส่งออกไปยังประเทศกัมพูชา เพราะอ.อรัญประเทศ เป็นด่านการค้าที่มีสินค้าจากไทยส่งออก ไปยังประเทศกัมพูชามากที่สุด

          "หากปรับผังเมืองจ.สระแก้วจะเพิ่มพื้นที่ ในการพัฒนาทางเศรษฐกิจได้อีกหลาย หมื่นไร่ และยังมีราคาต่ำกว่าที่ดินในอีอีซีกว่า 10 เท่า จึงเหมาะกับผู้ประกอบการไทยที่มีเงินลงทุนไม่มาก และเหมาะกับอุตสาหกรรมที่มีซัพพลายเชนเชื่อมต่อกับโรงงานในอีอีซี และยังเป็นฐานการผลิตเพื่อส่งออกไปยังกัมพูชาได้อีกด้วย ดังนั้นโรงงานที่เข้ามาตั้งในพื้นที่นี้จึงได้ประโยชน์ทั้ง 2 ด้าน"

          นอกจากนี้ ถนนในจ.สระแก้วก็มี ความพร้อมสูง เพราะที่ผ่านมารัฐบาลได้ปรับปรุงถนนหลายสายเป็นถนน 4 เลน รองรับการส่งออกไปยังด้านการค้าชายแดนอรัญประเทศ และด่านใหม่ที่ บ้านหนองเอี่ยน อ.อรัญประเทศ จึงสามารถรองรับการขยายตัวเมืองได้อีกมาก

          แต่สิ่งสำคัญที่สุด คือ การขยายเส้นทาง คมนาคมเชื่อมต่อกับอีอีซีให้มากที่สุด ทั้งทางถนนและระบบราง โดยเฉพาะการปรับปรุงเส้นทางรถไฟไปชายแดนอรัญประเทศจากทางเดี่ยวให้เป็นทางคู่ เพื่อลดเวลาเดินทาง และเพิ่มปริมาณการขนส่งสินค้าส่งออก และ การท่องเที่ยว เพราะหากใช้เส้นทางรถ ไประยะทางจากกรุงเทพไปยังตัวเมืองสระแก้ว จะมีระยะทางเพียง 150 กิโลเมตร และไปถึง ตลาดโรงเกลือ อ.อรัญประเทศชายแดนไทย-กัมพูชาเพียง 200 กิโลเมตร จะเป็นหัวใจหลักทำให้เศรษฐกิจจ.สระแก้วเติบโตเพิ่มขึ้นมาก

          "รัฐบาลควรเชื่อมต่อโครงสร้างพื้นฐาน ถนนหนทางเชื่อมจากจังหวัดในพื้นที่ อีอีซี ไปยังจังหวัดใกล้เคียงเพิ่มขึ้น ให้เป็นวงกลมไปยังจังหวัดที่ติดกับอีอีซี รวมทั้งการขยายเส้นทางรถไทยทางคู่ เพื่อเพิ่มปริมาณ และ ร่นระยะเวลาการขนส่งสินค้าและผู้โดยสาร  ซึ่งจะทำให้จังหวัดโดยรอบอีอีซีได้รับประโยชน์จากการพัฒนาอีอีซีเพิ่มขึ้น"

          โดยเฉพาะจ.สระแก้วที่มีจุดเด่นเรื่องตลาดการค้าชายแดนที่มีมูลค่าสูงมาก เป็นประตูส่งออกที่สำคัญไปยังประเทศกัมพูชา ที่มีการพัฒนาอย่างรวดเร็ว รวมทั้งยังมีสถานที่ท่องเที่ยวเป็นจำนวนมากทั้งน้ำตก และภูเขา ที่หากได้รับการพัฒนาจะเพิ่มเม็ดเงินจากการท่องเที่ยวได้อีกมาก ดังนั้นสระแก้วจึงเหมาะกับการเป็นฐานการผลิตในภาคอุตสาหกรรมทั้งเพื่อการส่งออกไปประเทศเพื่อนบ้านและการป้อนชิ้นส่วนให้กับอีอีซี รวมทั้งยังเป็นแหล่งท่องเที่ยวที่มีศักยภาพ สามารถเชี่อมโยงเส้นทาง การท่องเที่ยวไปยังกัมพูชาได้ง่าย

          สำหรับธุรกิจของบริษัทฯ ขณะนี้มีโครงการ หมู่บ้านจัดสรร 3 แห่ง ในอ.เมืองสระแก้ว และอ.อรัญประเทศ รวมทั้งอาคารพาณิชย์ และ กำลังจะขยายไปสู่ธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ และบ้านพักให้เช่า ตลอดจนการขยายโครงการบ้านจัดสรรโครงการที่ 4 เพื่อ รองรับการขยายตัวของอีอีซี ซึ่งได้เตรียม ที่ดินไว้หลายร้อยไร่ในอ.เมือง และอรัญประเทศ

          ทั้งนี้ การที่ภาครัฐปรับสีผังเมือง ก็จะขยายธุรกิจได้อีกมาก โดยโครงการบ้านจัดสรรจะเจาะหลุ่มลูกค้าระดับกลางมีราคาตั้งแต่ 1.9-5.0 ล้านบาท มีทั้ง บ้าน 2 ชั้นขนาดที่ดิน 100 ตารางวา และ บ้านชั้นเดียว 60 ตารางวา รวมทั้ง 3 โครงการมีบ้านจัดสรรกว่า 300 หลังคาเรือน ซึ่ง ในช่วงก่อนโควิด-19 ธุรกิจขยายตัวในระดับ 10-20% ทุกปี แต่หลังจากโควิด-19 ยอดขาย ก็ลดลงบ้าง