วิกฤติเศรษฐกิจไทย และผลกระทบจากสถานการณ์ไวรัสโควด-19 ในปี 2563 ซึ่งทำให้เงินในกระเป๋าผู้บริโภคเบาบางลง ขณะสถาบันการเงินป้องกันเสี่ยงสุดตัว เข้มงวดปล่อยสินเชื่อใหม่ และให้วงเงินกู้น้อยลง กำลังเป็นฝันร้ายของอนาคตอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 1-2 ปีข้างหน้า ระยะสั้นที่คาดว่าเศรษฐกิจและกำลังซื้อคนไทยจะกลับมาฟื้นตัวเร็วสุด

          โดยตลอด 7-8 เดือนที่ผ่านมา ประเด็นดังกล่าว ได้กลายเป็นความกังวลใหญ่ ทั้งผู้ซื้อจำเป็นต้องมีบ้าน และกลุ่มผู้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย เพราะทุกอย่างดูเหมือนจะสวนทางกันหมด ไม่นับรวมแนวโน้มการเพิ่มขึ้นของรายได้คนไทย ที่เดิมขยับช้า ไล่ตามดัชนีราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยรายไตรมาสไม่ทันอยู่ก่อนแล้ว โดยมีปัจจัยราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะทำเลในเมือง ซึ่งอ้างอิงจากราคาประเมินที่ดินฉบับใหม่ ที่เลื่อนประกาศใช้เป็นปี 2564 และคาดว่าราคาที่ดินจะปรับเพิ่มขึ้นอีกราว 10% เป็นโจทย์ใหญ่ที่แก้ไม่ตกในการทำราคาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่

          ทั้งนี้ จากข้อมูลข้างต้น ชี้ให้เห็นถึงความจำเป็น ที่นอกจากภาครัฐจะต้องออกแบบมาตรการมาเข็นช่วยเหลือผู้บริโภคแล้ว มองยังเป็นหน้าที่ของผู้พัฒนาฯ เช่นกัน ในการทำให้ผู้ที่ยังไม่ได้มีบ้านเป็นของตัวเอง สามารถเข้าถึงระดับราคาได้  หลังจากก่อนหน้านี้ ตลาดคอนโดมิเนียม เคยพิสูจน์ให้เห็นว่า การพร้อมใจกันทำศึกสงครามราคา ดัมพ์ราคาขายลงต่ำสุด 30-50% จนสร้างปรากฏการณ์ ราคาย้อนหลังไปในช่วง 5 ปี เพื่อระบายสต็อกเก่าขายไม่หมดออกไปนั้น ได้รับการตอบรับอย่างสูงจากผู้ซื้อ และช่วยลดซัพพลายค้างเก่าไปได้เป็นจำนวนมาก

          อย่างไรก็ตาม ตลาดที่อยู่อาศัยภายใต้วิกฤติโควิด-19 ซึ่งค่อนข้างชัดเจนว่า โครงการแนวราบ เป็นตลาดที่ได้รับความนิยมสูงสุด จากพฤติกรรมการอยู่อาศัยที่เปลี่ยนไป ทำให้โปรดักต์ดาวเด่น อย่างทาวน์เฮ้าส์ หรือทาวน์โฮม ซึ่งเปรียบเป็นโปรดักต์ทดแทนบ้านเดี่ยว และตอบสนองความต้องการเบื้องต้นของผู้ซื้อบ้านหลังแรก รายได้เริ่มต้นเฉลี่ยต่อครอบครัวราว 2 - 4 หมื่นบาทต่อเดือน มีจำนวนซัพพลายใหม่ทะลักเข้าสู่ตลาดเพิ่มมากขึ้นถึง 30% ณ ขยายตลาดแนวราบเพิ่มขึ้น 10-20% ในปี 2564 ผ่านการเปิด 4 แบรนด์ใหม่ โดยทิ้งท้ายปี 2563 ด้วยการประเดิมเปิดโครงการทาวน์โฮม "เสนา วีว่า เพชรเกษม-พุทธมณฑล สาย 7" มูลค่า 420 ล้านบาท จำนวน 210 ยูนิต ซึ่งมีราคาขายเริ่มต่ำกว่า 2 ล้านบาท และเป็นการกลับมาเปิดโปรดักส์ทาวน์โฮมเป็นครั้งแรกในรอบ 10 ปีของเสนาฯ รวมถึงจะใช้อีกหนึ่งแบรนด์ทาวน์โฮม "เสนา เวล่า" รุกตลาดต่อในกลุ่มราคา 1.5 - 3 ล้านบาท เพื่อชิงดีมานด์ตลาดชานเมืองใกล้แหล่งงาน ท่ามกลางข้อจำกัดด้านแรงซื้อของผู้ซื้อเป็นโจทย์ใหญ่

          "เราเปรียบทาวน์โฮมเซ็กเมนต์ดังกล่าว คล้ายกับสายการบินโลว์คอสต์ เพราะเทรนด์ตลาดในอนาคตมาแบบนี้ ผู้พัฒนาฯใจต้องถึง ราคาต้องได้ เน้นจับกำลังซื้อที่ยังไม่มีหนี้ติดตัวให้เข้าถึงได้ง่ายที่สุด เน้นขายให้เร็ว กู้ไม่ผ่าน แต่ก็นำมาขายใหม่ได้ไว"

          หัวเรือใหญ่เสนาฯยังกล่าวว่า จากการที่ปีนี้ ตลาดทาวน์โฮมมีซัพพลายใหม่ทะลักเข้ามามาก แข่งขันกันอย่างสมบูรณ์แบบ ฉะนั้น ทางรอด นอกจากการหาความแตกต่างให้กับโปรดักต์ ผ่านรายละเอียดที่มากขึ้น เพิ่มขนาดพื้นที่ใช้สอย และฟังก์ชั่นอื่นที่จำเป็นแล้ว ทั้งแบรนด์ "เสนา เวล่า" และ "เสนา วีว่า"จะเป็นทาวน์โฮมหนึ่งเดียวที่ติดตั้งแผงโซลาร์ให้ลูกบ้าน เพื่อหวังช่วยประหยัดค่าไฟฟ้า เพราะทิศทางทุกโครงการหลังจากนี้ มีราคาไม่ค่อยแตกต่างกัน นอกจากนี้ บริษัทจะไม่พยายามเข้าไปขยายพอร์ต ด้วยการเข้าไปพัฒนาในทำเลทะเลเดือด ซึ่งมีการแข่งขันรุนแรง แต่จะเลี่ยงมายังทำเลชานเมือง และใกล้กับถนนใหญ่ ใกล้จุดขึ้นลงทางด่วน เป็นต้น

          เช่นเดียวกับ บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน ) ประกาศเดินหน้าขยายตลาดทาวน์โฮม ในราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท ในโซนฝั่งกรุงเทพตะวันตก บางใหญ่ นนทบุรี ซึ่งประกอบไปด้วย "โครงการลลิล ทาวน์ ไลโอ บลิสซ์ รัตนาธิเบศร์- บางใหญ่" และ "โครงการไลโอบลิสซ์ วงแหวน-ปิ่นเกล้า (พระราม 5)" มูลค่ารวม 1.45 พันล้าน บาท รวม 758 ยูนิต ราคาต่ำสุด 1.89 ล้านบาท หลังจากประเมินว่า นอกจากฝั่งตะวันตกของกรุงเทพฯ จะเป็นหนึ่งในตัวเลือกต้นๆของการซื้อบ้านหลังแรกในปัจจุบันแล้ว ความเป็นไปในการที่รัฐจะออกมาตรการมากระตุ้นภาพรวมเศรษฐกิจ หรือแม้แต่ตลาดที่อยู่อาศัยนั้น คงเป็นไปได้ยากแล้ว หลังจากก่อนหน้ามีการอัดฉีดเม็ดเงินไปจำนวนมากแล้วนับแสนล้าน ขณะสถานการณ์เศรษฐกิจและการกลับมาระบาดรอบ 2 ของไวรัสโควิด-19 ก็ยังคงมีความเป็นไปได้สูง ซึ่งแนวโน้มรายได้ของผู้ซื้อในหลายอุตสาหกรรมอาจลดลงอีก หลังจากผลกระทบของวิกฤติจะค่อยๆ เกิดขึ้น ขณะบ้านระดับราคา 2-5 ล้านบาท ยังคงเป็นสินค้าที่มีความต้องการอยู่ในตลาดเสมอ เพราะเป็นเรียลดีมานด์ ที่ยังคงมีความเคลื่อนไหวอยู่ ซึ่งกลุ่มพนักงานรัฐวิสาหกิจ ข้าราชการ ยังเป็นแรงซื้อสำคัญที่เรามองเห็นในทำเลดังกล่าว โดยแบรนด์ "ไลโอ บลิสซ์" ถูกปรับฟังก์ชันที่มีความคล้ายกับบ้านเดี่ยว เพื่อรองรับความต้องการใหม่ของผู้ซื้อในปัจจุบัน เช่น มีห้องเอนกประสงค์ด้านหลัง ที่สามารถปรับเปลี่ยนเป็นห้องทำงาน หรือห้องผู้สูงอายุได้ เป็นต้น

          "ผู้ประกอบการต้องปรับตัวให้สอดรับกับสถานการณ์ผู้ซื้อตลอดเวลา เพราะภาพความกังวลของเศรษฐกิจหลังจากนี้น่าจับตามอง เม็ดเงินที่รัฐอัดฉีดไป เกิดขึ้นไปรูปแบบช่วยจับจ่ายไม่ใช่จ้างงาน หลายอุตสาหกรรมไม่มีธุรกิจใหม่เกิดขึ้นขณะล็อกดาวน์ ทำให้ดีมานด์บ้านอ่อนแอลง เพราะรายได้ลด ส่วนรีเจ็กต์ จากอดีต 18-20% ปัจจุบันเพิ่มขึ้น 26-30%"

          นอกจากผู้ประกอบการ 2 รายข้างต้น พบการประกาศแผนเดินหน้าเปิดโครงการใหม่ของบมจ.แสนสิริ ซึ่งเป็นเจ้าตลาดบ้านแพง จำนวน 10 โครงการในช่วง 2 เดือนสุดท้ายของปีนี้ รวมมูลค่า 1.17 หมื่นล้านบาท พบจะเป็นการเปิดใหม่ในโปรดักต์ทาวน์โฮมภายใต้แบรนด์ "สิริเพลส" ถึงจำนวน 3 โครงการ ทำเล พหลโยธิน 52, รังสิตคลอง 2 และลำลูกกา ในราคาขายเริ่มต้น 1.89 ล้านบาท รวมถึงต้องจับตาการเดินเกมโค้งสุดท้ายของอีกหนึ่งเจ้าใหญ่ตลาดทาวน์โฮม อย่างบริษัทเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม (ประเทศไทย) (เดิม : แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ โกลเด้นแลนด์) ซึ่งจะเผยถึงแนวโน้มการพัฒนาโครงการในกลุ่มแนวราบช่วงสัปดาห์หน้า

          คาดจะใช้โปรดักต์ทาวน์โฮมราคาดี ทำเลเด่น ภายใต้แบรนด์ดัง "โกลเด้นท์ ทาวน์" เป็นอีกเรือธงสำคัญในการชิงดีมานด์จากภาวะตลาดตึงตัวหลังจากนี้เช่นกัน