ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ เปิดสต็อกบ้าน-คอนโด พุ่ง 1.7 แสนหน่วย 7.65 แสนล้านบาท 4 หมื่นหน่วยสร้างเสร็จรอขาย จับตาสต็อกใหม่กำลังสร้างเสร็จปลายปีนี้อีก 6 หมื่นหน่วยซ้ำเติมตลาด เป็นคอนโด ถึง 1.9 หมื่นหน่วย "3 สมาคมอสังหาฯ" จี้ปลดล็อกแอลทีวี เลื่อนใช้ภาษีที่ดิน ดึง ต่างชาติช้อป กู้สถานการณ์ สถานการณ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ประเภทที่อยู่อาศัย อาการยังน่าเป็นห่วง เมื่อพิจารณาจากหน่วยเหลือขายรวมใน ปีที่ผ่านมา ที่มีสูงกว่า 1.75 แสนยูนิต ซ้ำเติม ด้วยกำลังซื้อที่หดตัวแรงจากผลกระทบ โควิด-19 ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ เรียกร้องให้รัฐหามาตรการลดผลกระทบ

          นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และภาคกลาง ว่า ผลสำรวจอุปทาน (ซัพพลาย) และอุปสงค์(ดีมานด์) ในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 มีโครงการแนวราบและอาคารชุด (คอนโดมิเนียม) ที่ยังอยู่ระหว่างขายในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวม 1,670 โครงการ มีหน่วยเหลือขาย 151,993 หน่วย เมื่อเข้าสู่ ครึ่งหลัง ปี2562 พบว่า มีอุปทานใหม่เข้าสู่ ตลาด 56,411หน่วย จึงมีที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขาย 1,714 โครงการ จำนวน 209,868 หน่วย โดยมีอุปทานเหลือขาย  175,754หน่วย มูลค่ารวม 765,037 ล้านบาท

          สร้างเสร็จเหลือขาย4หมื่นหน่วย

          ขณะเดียวกันยังพบว่า การเปิดตัวโครงการที่เพิ่มขึ่นในช่วงครึ่งหลังของปี 2562 สวนทางกับอัตราการดูดซับที่ชะลอตัวหรือ ลดลง 2.7% ต่ำกว่าค่ามาตรฐานเฉลี่ย 5 ปี ซึ่งมีอัตราดูดซับเฉลี่ย 4.2% โดยเฉพาะกลุ่มที่มีระดับราคาสูงอัตราการดูดซับจะต่ำ ทำให้ยอดขาย ลดลงในช่วงครึ่งหลังของปี 2562 ส่งผลต่อจำนวนหน่วยเหลือขายเพิ่มขึ้น 7.3% หากเทียบกับช่วงครึ่งแรก ณ สิ้นเดือนธ.ค.2562 มีจำนวน175,754หน่วย อัตราหน่วยเหลือขายเพิ่มกว่า 20,000 หน่วย เทียบกับครึ่งแรกของปี จำนวนหน่วยเหลือขายทั้งหมดเป็น หน่วยสร้างเสร็จเหลือขาย 40,792 หน่วย มูลค่ารวมกว่า 157,140 ล้านบาท

          จับตา6หมื่นหน่วยซ้ำเติมตลาด

          "หน่วยเหลือขาย 1.7 แสนหน่วย ในจำนวนนี้เป็นหน่วยเหลือขายอยู่ระหว่างก่อสร้าง 6 หมื่นหน่วย สัดส่วน 30% ที่จะทยอยเสร็จในปลายปี 2563-2564 เป็นจุดที่ ผู้ประกอบการต้องระมัดระวัง ส่วนบางโครงการที่ยังไม่สร้างอาจจะมีการปรับเปลี่ยนพื้นที่ โดยเฉพาะอาคารชุดเป็นสิ่งที่น่ากังวล เพราะมีหน่วยเหลือขายที่สูงถึง 1.9 หมื่นหน่วยที่รอการระบาย"

          ห่วงคอนโดอ่วมยอดขายอืด

          นายวิชัย กล่าวว่า จากภาพรวม ตลาดทั้งยอดขาย อัตราการดูดซับ รวมไปถึงหน่วยเหลือขายสะสม เพิ่มขึ้นในปลายปี 2562 ทำให้คาดว่า โครงการที่อยู่อาศัยในปี 2563 จะ เปิดขายใหม่ลดลงกว่าในช่วงที่ผ่านมา ที่มีจำนวนประมาณ79,408หน่วย  โดยคาดว่าการเปิดตัวในช่วงครึ่งแรก ของปี 2563 จะมีประมาณ 3.3 หมื่นหน่วย และครึ่งหลังของปี 2563 จะมีประมาณ 4.6หมื่นหน่วย ซึ่งถือว่าเป็นการเปิดตัวต่ำหากเทียบกับ ค่าเฉลี่ยที่อยู่ที่ครึ่งปีละ 5-6 หมื่นหน่วย และที่สำคัญผลกระทบจากโควิด ส่งผลทำให้อัตราการดูดซับ อาคารชุดต่ำกว่าที่ผ่านมาเหลือเพียง 1%ยอดโอนไตรมาสแรกติดลบ19%

          "ภาพรวมในปี2563 ถือว่าเป็นปีที่ภาวะตลาดหดตัวชัดเจน จากภาพรวมเศรษฐกิจชะลอตัว และสถานการณ์โควิด ส่งผลทำให้อัตราการดูดซับลดลง ทำให้ผู้ประกอบการ ระมัดระวังในการลงทุน หลังจากมียอดโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงไตรมาสแรกติดลบ 19%"

          ห่วงสงครามราคาป่วนตลาด

          ด้านนายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า สิ่งที่น่าห่วงคือปัญหาจำนวนหน่วยที่อยู่ระหว่างสร้าง และยังสร้างไม่เสร็จที่จะเข้าสู่ตลาด ที่เป็น อาคารชุด หากมีอัตราการดูดซับชะลอตัว ที่จะส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องของผู้ประกอบการ อสังหาฯ ขณะที่สถาบันการเงิน ก็ระมัดระวังอนุมัติสินเชื่อ ทำให้ ผู้ประกอบการอสังหาฯบางราย ยอมลดราคาสินค้าหรือเริ่มทำสงครามราคายอมลดกำไรหรือยอมขาดทุน ที่อาจส่งผลต่อภาพรวมตลาด เพราะผู้บริโภคต่างต้องการส่วนลดก่อนการตัดสินใจซื้อ

          "สิ่งที่จะช่วยกระตุ้นตลาดและช่วยเหลือผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่มีความเสี่ยงในอนาคตอีก 3-6 เดือน ข้างหน้าคือการช่วยเหลือในการอนุมัติสินเชื่อเพื่อพยุงธุรกิจ เพื่อทำให้ไม่ต้องปลดพนักงาน ผู้ประกอบการอสังหาฯยังมีความเสี่ยงในการครบอายุการออกกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ที่มีหลายรายจะครบอายุภายในสิ้นปีนี้ รวมไปถึงการผ่อนคลายหรือยกเลิกทุกมาตรการที่เป็นการซ้ำเติม สถานการณ์ให้ผู้ประกอบการ ขับเคลื่อนธุรกิจด้วยความยากลำบาก ทั้งการคุมเข้มสินเชื่อ (แอลทีวี) และกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่จะเริ่มจัดเก็บส.ค.2563 รวมไปถึงกฎระเบียบอื่นๆ ตลอดจนการผ่อนคลายกฎระเบียบรองรับการลงทุนจาก ต่างชาติ โดยขณะนี้มีชาวจีน เริ่มมองหาโอกาสในการเข้ามาลงทุนซื้อธุรกิจในไทยทั้งอสังหาฯ และโรงแรม ซึ่งกลุ่มคนเหล่านี้จะเข้ามาช่วยระบายสต็อกคงค้างได้รวดเร็ว"

          จี้รัฐอัดยาแรงกระตุ้นขาย

          ด้านนายวสันต์  เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า สต็อกแนวราบที่มีสัดส่วนมากกว่าอาคารชุด แต่ในความเป็นจริง เป็นสัดส่วนที่ยังไม่ได้สร้างกว่าครึ่ง จาก 9.9หมื่นหน่วย มีเพียง 4.8 หมื่นหน่วยที่สร้างเสร็จ จึงสามารถปรับเปลี่ยนแผนได้ หากเทียบกับอาคารชุดที่มีความเสี่ยงสูงกว่า โดยเฉพาะสินค้าแนวราบ ส่วนใหญ่เป็นผู้อยู่อาศัยจริง (เรียลดีมานด์) ที่ยังต้องการต่อเนื่อง ดังนั้นสิ่งที่จะ สามารถช่วยผ่อนคลายตลาดได้คือการผ่อนคลายมาตรการจากธนาคารในการปล่อยสินเชื่อ เพื่อช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในตลาด

          ทั้งนี้ สิ่งที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ จะต้องพิจารณากระตุ้นตลาดอสังหาฯ โดยขยายความช่วยเหลือการลดค่าธรรมเนียมจดจำนองและการโอนกรรมสิทธิ์ รวมถึงมาตรการทางภาษีให้กับทุกระดับราคา ไม่เฉพาะราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทอย่างที่ผ่านมา รวมไปถึงการเพิ่มวงเงินสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ(ซอฟต์โลน) ให้กับผู้ซื้อบ้าน เพื่อเพิ่มความต้องการในตลาด

          งัดมาตรการดึงต่างชาติช้อป

          ขณะที่นายรุ่งรัตน์ ลิ่มทองแท่ง อุปนายกและเลขาธิการ สมาคมอาคารชุดไทย ยอมรับว่า อาคารชุด คือกลุ่มที่น่าห่วง เนื่องจากปัจจุบันมียอดการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 60-70% อีกทั้งยังเผชิญกับสภาพการทำสงครามราคา เพื่อให้อยู่รอด ด้วยการเพิ่มสภาพคล่องให้กับธุรกิจ จึงต้องการให้ภาครัฐใช้มาตรการ ผ่อนคลายแอลทีวี เพราะในสถานการณ์เช่นนี้ กลุ่มนักเก็งกำไร เริ่มหายไปจากตลาดแล้ว

          นอกจากนี้ควรจะมีอำนวยความสะดวกให้กับกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติ เกี่ยวกับเรื่องการซื้อขายและมาตรการทางวีซ่า เข้ามา สนับสนุน เพราะหลังจากนี้จะมีความต้องการต่างชาติมาซื้อบ้านหลังที่สองในไทยเพิ่มขึ้นจำนวนมาก เพราะไทยมีมาตรการด้านสาธารณสุขเป็นที่ยอมรับ