บุษกร ภู่แส

          กรุงเทพธุรกิจ

          ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ ที่เผชิญหลายปัจจัยลบเข้ามากระทบทั้งจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวฉุดกำลังซื้อ และจากมาตรการกำกับดูแลการปล่อยสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ (แอลทีวี) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่ประกาศใช้ 1 เม.ย. ที่ผ่านมา ส่งผลกระทบการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2 ขึ้นไปพบว่าหดตัว 13% โดยเฉพาะ ตลาดคอนโดมิเนียมที่หดตัวสูงถึง 24.8% รวมถึงกำลังซื้อต่างชาติที่ชะลอตัว

          ล่าสุด ที่ประชุมคณะรัฐมนตรี (ครม.) มีมติเห็นชอบมาตรการ กระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัย ด้วยการลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% ของราคาประเมิน และลดค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% ของราคาประเมิน สำหรับการซื้อขายที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทโดยจะต้องโอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน โดยมาตรการจะสิ้นสุดวันที่ 24 ธ.ค. 2563

          วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และรักษาการ ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า มาตรการดังกล่าวถือว่าเป็นมาตรการที่เข้าช่วยกระตุ้นให้คนซื้อและโอนที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝด คอนโดมิเนียม ที่มีราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มใหญ่ ที่เหลือค้างสต็อกในตลาดมากถึง 50% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดในระบบ โดยเฉพาะกลุ่มที่มีปัญหาเรื่องค่าใช้จ่ายในการโอน คาดว่าจะช่วยกระตุ้นให้ยอดขายกระเตื้องขึ้น 20-30% ใกล้เคียงกับช่วงปี 2558 ต่อปี 2559 ที่รัฐบาลเคยออกมาตรการลักษณะเดียวกันนี้ ออกมา

          อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่าเป็นห่วงคือ ปัญหาผู้ต้องการซื้อบ้านแต่กู้ไม่ผ่าน เนื่องจากธนาคารเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้นตามเกณฑ์แอลทีวี จึงอยากให้รัฐช่วยผ่อนปรนเงื่อนไขการปล่อยกู้ เช่น การตรวจดูประวัติหนี้เสียที่สั้นลงเหลือ 1 ปี จากเดิมที่ดูย้อนหลังนานหลายปี เพราะมีบางคนเคยมีปัญหาหนี้บัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล เมื่อชำระแล้วก็ควรให้กู้บ้านได้ จะส่งผลให้ตัวเลขผู้ที่สามารถเข้าถึงสินเชื่อเพิ่มขึ้น

          ด้าน ภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด ประเมินว่า มาตรการดังกล่าวจะเป็นมาตรการกระตุ้น ภาคอสังหาฯ ให้กลับมาคึกคักอีกครั้ง ส่งผลดีต่อการซื้อขายบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม รวมถึงช่วยระบายสต็อกคงค้างในส่วนที่ก่อสร้างเสร็จเหลือขาย

          นอกจากนี้จากข้อมูลตั้งแต่ปี 2540 เป็นต้นมา พบว่า มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ส่งผลดีต่อภาพรวมเศรษฐกิจ เนื่องจากมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาฯในแต่ละปี คิดเป็นเกือบ 10% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (จีดีพี)ของประเทศ อีกทั้งภาคอสังหาฯยังเกี่ยวข้องกับธุรกิจอื่นๆ อีกเป็นจำนวนมาก ดังนั้นแทบทุกรัฐบาลจึงนิยมออกมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจไปในตัว

          "มาตรการดังกล่าวถือว่าจะเป็น อีกปัจจัยที่จะช่วยทั้งผู้ประกอบการใน การระบายสต็อกในส่วนซัพพลายที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและยังคงค้างอยู่ในตลาดที่เป็นสิ่งที่น่ากังวลที่สุดของผู้ประกอบการ ในเวลานี้ "

          จากข้อมูลของแผนกวิจัย คอลลิเออร์ส ฯ  ยังพบว่า อุปทาน (ซัพพลาย) ในส่วนของ ตลาดที่อยู่อาศัยรอการขายที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ และคาดว่าจะก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมโอนในช่วงมาตรการดังกล่าวเฉพาะในเขตกรุงเทพฯมีประมาณ 22,000 ยูนิต มูลค่ารวมกว่า 52,000 ล้านบาท จำแนกเป็น บ้านจัดสรรประมาณ 5,000 ยูนิต มูลค่าประมาณ 12,000 ล้านบาท และ คอนโดมิเนียมประมาณ 17,000 ยูนิต มูลค่าประมาณ 40,000 ล้านบาท

          นอกจากนี้ มาตรการครั้งนี้ยังอาจกระตุ้น ในอสังหาฯรอการขายในพื้นที่ปริมณฑล และในพื้นที่ต่างจังหวัดซึ่งถือว่าจะได้เป็นพื้นที่ที่ได้ประโยชน์อย่างมาก ซึ่งปัจจุบันกำลังเผชิญกับภาวะกำลังซื้อที่ลดลงเป็นอย่างมาก เนื่องจากปัจจัยด้านเศรษฐกิจภายในประเทศที่ยังชะลอตัว

          เขายังระบุว่า มาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ครั้งก่อนที่ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01%  ประกาศใช้ 29 ต.ค. 2558 - 28 เม.ย. 2559 รวม 6 เดือนจาก ข้อมูลพบว่า ในช่วง 2 ไตรมาสดังกล่าว (ไตรมาสที่ 4 ปี 2558 -ไตรมาสที่ 1 ปี2559) มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล เพิ่มสูงขึ้นกว่าในช่วงก่อนหน้าถึง 34% โดยมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 278,890 ล้านบาท

          โดยมาตรการครั้งนั้น ไม่ได้กำหนดเงื่อนไขราคาขั้นต่ำของที่อยู่อาศัย ซึ่งถือว่าเป็นการเปิดกว้างเพื่อการกระตุ้นกำลังซื้อและการโอนกรรมสิทธิ์อย่างแท้จริง