บิ๊กคอร์ปอสังหาฯ ส่งสัญญาณปี 2568 "ยากลำบาก" หลังซมพิษวิกฤติรีเจกต์เรตพุ่งทะยาน ประเมินสถานการณ์เปราะบาง ปัจจัยเสี่ยง-ความผันผวนสูง ฉุดตลาดซึมลึก ฟื้นตัวช้า ธุรกิจเข้าสู่โหมดเฝ้าระวังหนัก คุมเข้มต้นทุน รักษาสภาพคล่อง กระทุ้งรัฐเร่งอัดยาแรง ปลดล็อกแอลทีวี ลดดอกเบี้ย ปลุกกำลังซื้อ

    หลังผ่านวิกฤติโควิด-19 หลายฝ่าย ต่างหวังว่าเศรษฐกิจปี 2567 จะฟื้นตัวดี เติบโตก้าวกระโดด แต่ในทางตรงข้าม กลับ "โตต่ำ" อีกทั้งปัญหายังทวี ความรุนแรงมากขึ้น โดยเฉพาะ ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เมื่อ เศรษฐกิจและกำลังซื้อไม่สามารถ ไต่ระดับฟื้นตัวได้ วิกฤติที่สะสมยังทำให้ความสามารถชำระหนี้ ลดน้อยถอยลง ดันหนี้ครัวเรือนพุ่งสูง ระดับกว่า 90% แน่นอนว่าทำให้ สถาบันการเงินคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อ ก่อวิกฤติ "รีเจกต์เรต" หรือยอดปฏิเสธสินเชื่อขยายตัวสูง และลุกลาม!

    จากที่อยู่อาศัยระดับราคา 3 ล้านบาท ขยับเป็น 7 ล้านบาท และ 10 ล้านบาท ฉุดตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่สามารถ ฟื้นตัวได้ และส่อแววว่าจะลากยาว ถึงปี 2568 ที่เริ่มส่งสัญญาณ "อาการ น่าเป็นห่วง" จากปัจจัยลบรอบด้าน ทำให้ผู้ประกอบการต่างประเมินสถานการณ์ธุรกิจไปในทิศทางเดียวกันว่า "ซึมลึก-ฟื้นช้า"

   สอดคล้องกับ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า แนวโน้มปี 2568 จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย 363,600 หน่วย เพิ่มขึ้น 3.7% หรืออยู่ในช่วงลดลง 4.5-12.3% ประกอบด้วย แนวราบ 254,520 หน่วย เพิ่มขึ้น 4.7% หรืออยู่ในช่วงติดลบ 1.4-16% อาคารชุด 109,080 หน่วย เพิ่มขึ้น 1.5% หรืออยู่ในช่วงติดลบ 11.6% ถึง 3.9%

   ส่วนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ ที่อยู่อาศัยทุกประเภทอยู่ที่ 1,043,300 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3% หรืออยู่ในช่วงติดลบ 8.6-12% โดยแนวราบ มีมูลค่า 739,700 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.2% หรืออยู่ในช่วงติดลบ 7.2-13.8% อาคารชุด มีมูลค่า 303,600 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.7 % หรืออยู่ในช่วงติดลบ 12.7% ถึง 7.8%

   นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญ ความท้าทายหนักรอบด้านในปี 2568 โดยเฉพาะดีมานด์ในประเทศที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ปัญหาสำคัญ คือ อัตราดอกเบี้ยสูง และมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยหรือ แอลทีวี (LTV : Loan-to-Value) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.)

   "เวลานี้กลุ่มคนซื้อที่มีรายได้ กลาง-ล่าง ไม่มีโอกาสซื้อบ้านเป็นของตนเอง รัฐต้องเพิ่มโอกาสให้คนไทยเข้าถึงการมีที่อยู่อาศัยได้ โดยหนึ่งในแนวทางสำคัญ คือการลดดอกเบี้ย และทบทวนมาตรการ LTV เพื่อกระตุ้นกลุ่มที่มีกำลังซื้อ นอกจากนี้ภาครัฐต้องมีมาตรการดึงดูดดีมานด์จากต่างชาติ พร้อมจัดระเบียบให้โปร่งใส เพื่อให้เกิดการจัดเก็บภาษีและเป็นประโยชน์สูงสุดต่อเศรษฐกิจไทย"

   ปียากลำบาก"ศก.ไทย-โลก" โตช้า

   นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ปี 2568 ยังคงเป็นปีที่ "ยากลำบาก" จากผลกระทบรีเจกต์เรตใน ปี 2567 ที่กระทบตลาด "ซึมลึก" ลงไปเรื่อยๆ ทำให้ฟื้นช้า ปัจจัยเสี่ยงที่สำคัญ คือ ภาวะเศรษฐกิจโลก "โตช้า" การค้าระหว่างประเทศลดลง ส่งผลกระทบต่อประเทศไทย เนื่องจากพึ่งพาการส่งออก และยังไม่สามารถแก้ไขปัญหาโครงสร้างเศรษฐกิจของประเทศให้สามารถแข่งขันได้

   "ปัจจัยบวกอาจจะมาจากโครงการ แก้หนี้ 'คุณสู้ เราช่วย' ของรัฐบาลนายกฯ แพทองธาร แต่คาดว่าน่าจะเห็นผลปี 2569 หรือการแจกเงินรอบ 2 รอบ 3 เป็นการกระตุ้นระยะสั้น ดังนั้นผลบวกต่อประเทศในระยะยาวจึงไม่มีความชัดเจน"
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซึมลึก ยังสะท้อนได้จากยอดโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ ปี 2567 ราว 160,000 หน่วย ยังไม่ฟื้นเท่าก่อนโควิด-19 ที่มีจำนวน 200,000 หน่วยต่อปี ซึ่งหากจีดีพีขยับไปถึงระดับ 5% ภาคอสังหาริมทรัพย์จะสามารถขับเคลื่อนได้ปกติ

    เร่งเพิ่มขีดแข่งขัน-ปลุกนิวเอสเคิร์ฟ

    อย่างไรก็ตาม ภาคอสังหาริมทรัพย์อาจได้รับผลบวกในแง่การแก้หนี้ จากนโยบาย "คุณสู้ เราช่วย" แต่การปรับโครงสร้างของประเทศเพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันยังไม่มีการทำอย่างจริงจังจึงน่าเป็นกังวลต่อการเติบโตของเศรษฐกิจไทยในระยะยาว จะยังคงอยู่ในภาวะโตต่ำระดับ 3% แทนที่จะโต 4-5%

    "รัฐบาลต้องสร้าง New S-Curve หรืออุตสาหกรรมใหม่ของประเทศ ด้วย การพัฒนาธุรกิจที่มีพื้นฐานที่ดีเพื่อเป็น New S-Curve ของประเทศได้ หรือ การปรับโครงสร้างภาษีความมั่งคั่ง (Wealth Tax) ภาษีส้มหล่น หรือภาษีลาภลอย (Windfall Tax) ให้สูงขึ้น รวมทั้งการปรับขึ้น สินค้าฟุ่มเฟือยเพื่อมาจุนเจือประเทศ ขณะที่ภาษีจากการทำงาน ควรจัดเก็บแบบขั้นบันไดรวมทั้งภาษีนิติบุคคลที่ต่ำกว่า 1,000 ล้านบาท"

    นอกจากนี้ ต้องวางแผนลงทุนโครงสร้างพื้นฐานระดับประเทศในระยะยาวมากกว่าระยะสั้น เช่น การทำรถไฟรางคู่ให้เสร็จ หรือรถไฟความเร็วสูงให้เกิดขึ้น เพื่อกระจายความเจริญไปยังพื้นที่ต่างๆ ทั่วประเทศทำให้เกิด New S-Curve เกิดการต่อยอด ในหลายๆ มิติ ยกระดับเศรษฐกิจไทย ลดความเหลื่อมล้ำ

     นายสุนทร กล่าวย้ำว่า หากรัฐบาลต้องการใช้ภาคอสังหาริมทรัพย์เป็น New Growth Engine หรือเครื่องยนต์ใหม่ในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศ จำเป็นต้องวางนโยบายหรือมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง เช่น ขยายการเวลาเช่าระยะยาว 99 ปี การยกเลิกมาตรการแอลทีวี

    ส่วนการลงทุน "เอนเทอร์เทนเมนต์ คอมเพล็กซ์" อาจต้องมองพื้นที่ที่ต้องการพัฒนาสร้างความเจริญเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจในพื้นที่เหล่านั้น เป็นต้น

    ปียากลำบากหวังรัฐอัดยาแรง

    นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 ยังไม่ฟื้นตัว เนื่องจากยังเผชิญกับปัญหากำลังซื้อซบเซา กู้ไม่ผ่านสูง

     "ลูกค้ายังคงเข้าถึงสินเชื่อและ ซื้อบ้านยากขึ้น เวลานี้ยอดปฏิเสธ สินเชื่อขยายจากกลุ่มระดับราคาต่ำ 3 ล้านบาท ขยับขึ้นไป 7 ล้านบาท ประกอบกับผู้คนขาดความมั่นใจใน เศรษฐกิจ จึงไม่พร้อมเป็นหนี้ระยะยาว จึงเป็นปีที่ยากลำบากสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์"

     ทั้งนี้ ความหวังสำคัญจึงมาจาก มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล เพื่อกระตุ้นกำลังซื้อและปลุกความเชื่อมั่นของประชาชนให้กล้าออกมาจับจ่ายใช้สอยมากขึ้น

    ลุ้นจีดีพีท่องเที่ยว-ส่งออกดีหนุนอสังหาฯ

    นายอุทัย อุทัยแสงสุข กรรมการ ผู้จัดการใหญ่ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจ หากจีดีพีขยายตัว 3% จะช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในประเทศ ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวดีขึ้น นอกจากนี้ต้องรอดูว่าภาคการท่องเที่ยวไทย จะมีจำนวนนักท่องเที่ยวมาเยือนได้ 40 ล้านคน ตามเป้าหมายหรือไม่ รวมทั้งภาค "การส่งออก" นโยบายของโดนัลด์ ทรัมป์ จะส่งผลดีหรือไม่ ต่อการส่งออกของไทย

    ทั้งนี้ การท่องเที่ยวและส่งออกเป็นเครื่องยนต์หลักในการกระตุ้นเศรษฐกิจประเทศ หากขยายตัวได้ดี จะส่งผลต่อ จีดีพีอาจจะเติบโตมากกว่า 3% จะส่งผลดีต่อเนื่องถึงภาคอสังหาริมทรัพย์

    "ที่สำคัญต้องรอดูนโยบายรัฐบาล ที่เข้ามาช่วยแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนจะช่วยได้มากน้อยแค่ไหน เพราะเป็นปัญหาใหญ่ของคนที่ต้องการซื้อบ้าน โดยเฉพาะกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นตลาดใหญ่ที่เผชิญปัญหากู้ไม่ผ่าน 50% ทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ล่าช้า หากหนี้ครัวเรือนได้รับการแก้ไขและเศรษฐกิจดีขึ้นจะทำให้ความสามารถในการใช้จ่ายของผู้บริโภคเพิ่มขึ้นส่งผลดีต่อการซื้อบ้าน"

    อย่างไรก็ดี จากแนวโน้มนักลงทุนย้ายฐานผลิตมายังประเทศไทยเพิ่มขึ้น ถือเป็นสัญญาณที่ดีต่ออสังหาริมทรัพย์ เพราะทำให้ดีมานด์ที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นตามไปด้วย

    ระวังการลงทุน "ไม่ประมาท"

    นายวิทการ จันทวิมล รองกรรมการ ผู้อำนวยการ สายงานกลยุทธ์องค์กรและการสร้างสรรค์ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การดำเนินธุรกิจในปี 2568 ผู้ประกอบการเผชิญความท้าทายไม่ต่างจากปี 2567 ดังนั้น ต้องระมัดระวังการลงทุน "ไม่ประมาท" ส่วนปัจจัยที่มี ผลกระทบต่อตลาดที่สำคัญยังคงเป็นเรื่องกำลังซื้อในประเทศที่อ่อนแอ

    "อีกปัจจัยสำคัญที่ต้องจับตามอง คือ นโยบายประธานาธิบดีโดนัลด์ ทรัมป์ ของสหรัฐ ที่มีผลกระทบต่อเศรษฐกิจโลก รวมทั้งประเทศไทย"

     ปัจจัยลบ-ความผันผวนสูง

     นางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) มองว่า สภาพเศรษฐกิจ ในปี 2568 ยังคงมี "ปัจจัยลบ" ที่มีความผันผวนสูงทั้งในประเทศและต่างประเทศ ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อในตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน โดยเฉพาะยอดการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่ม สูงขึ้น เนื่องจากสถาบันการเงินกังวล ปัญหาหนี้เสีย ขณะที่รายได้ของประชาชนไม่ได้เพิ่มขึ้นมากตามราคาที่อยู่อาศัย ที่เพิ่มสูงขึ้น ทำให้ผู้บริโภครุ่นใหม่ หันมา เลือกเช่าที่อยู่อาศัยแทนการซื้อมากขึ้น

    ตลาดอสังหาฯยังไม่ฟื้นตัว

    นายขจรศิษฐ์ สิ่งสรรเสริญ ประธานกรรมการและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ไซมิส แอสเสท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยัง "ไม่ฟื้นตัว" เป็นผลมาจากปัญหา ขอสินเชื่อไม่ผ่าน โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคา 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นปัญหาจากภาวะหนี้ครัวเรือนสูง ทำให้สถาบันการเงิน เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อยังคงสูง

    ดังนั้น ตั้งแต่ปี 2568-2570 บริษัทชะลอ การลงทุนซื้อที่ดินมาพัฒนาโครงการใหม่เน้นพัฒนาโครงการจากที่ดินที่มีอยู่ ล่าสุดได้เปิดตัวโปรแกรมการลงทุนในรูปแบบของ "Investment Program" เพื่อเพิ่มโอกาสในการขาย เน้นให้บริการลูกค้าที่ต้องการสร้างรายได้แบบ Passive Income เจาะลูกค้าคนไทยและต่างชาติ