REIC (ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์) เป็น เจ้าภาพจัดบิ๊กอีเวนต์งานสัมมนาแห่งปี "วิเคราะห์ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ 2020"

          หนึ่งในไฮไลต์อยู่ที่การเสวนาช่วง "วิเคราะห์ทิศทางและตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 2020" โดยมี รายละเอียด ดังนี้

          เปิดประเด็นโดย "ปิติพัฒน์ ปรีดานนท์"กรรมการบริหารสมาคมอาคารชุดไทย และในฐานะดีเวลอปเปอร์รายกลาง ที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์ฯ กล่าวว่า คาดการณ์จนถึงสิ้นปี 2562 ประเมินหน่วยโอนกรรมสิทธิ์คาดว่าติดลบ -10% แบ่งเป็นแนวราบ -3% คอนโดฯ ติดลบ -11%

          "ไตรมาส 3/62 ติดลบ -1% คาดว่า ไตรมาส 4/62 ติดลบ -25% ถ้าไม่มีมาตรการรัฐออกมาช่วยเหลือตลาดคอนโดฯก็น่าเป็นห่วง"

          โดยแนวโน้มปัจจัยผลกระทบธุรกิจ ที่อยู่อาศัยในช่วงไตรมาส 4/62-ปี 2563 มี 7 ข้อด้วยกัน เริ่มจาก 1.ปัญหาหนี้ครัวเรือนระดับสูง บวกยอดกู้ไม่ผ่านสูง 2.ผลกระทบจากลูกค้าต่างชาติหดตัว 3.ผลกระทบมาตรการ LTV

          4.การออกใบอนุญาตรายงานผล กระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA ล่าช้า 5.กฎหมายใหม่ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง มีผลบังคับใช้ 1 มกราคม 2563 6.มาตรการกระตุ้น อสังหาฯปี 2562 และ 7.มาตรการลดค่าโอน-จำนองที่อยู่อาศัย ไม่เกิน 1 ล้าน

          ข้อเสนอแนะถึงรัฐบาล อยากให้สนับสนุน 2 ข้อ 1.ผ่อนปรนมาตรการ LTV เพื่อเพิ่มโอกาสให้ผู้บริโภคสามารถมีบ้านหลังแรกและคอนโดฯหลังแรกได้ และ 2.ขอแพ็กเกจมาตรการกระตุ้น อสังหาฯเพื่อช่วยกระตุ้นกำลังซื้อในช่วงปลายปี 2562

          สำหรับบ้านแนวราบ "วสันต์ เคียงศิริ"นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ครึ่งปีแรกปีนี้กับปีที่แล้วแทบไม่แตกต่างเพราะยังบวกได้ 1% แต่ถ้าเปรียบเทียบครึ่งปีแรก 2562 พบว่าติดลบถึง -8% เทียบกับครึ่งปีหลัง 2561

          ในขณะที่ภาพรวมแนวราบถือว่า ยังไม่ร้ายแรง เพราะการเปิดตัวโครงการใหม่มีการชะลอตัวเช่นกัน โดยยอดเปิดตัวใหม่ครึ่งปีแรก 2562 ลดลง -10%

          เฉลี่ยทุก 6 เดือนมีการเปิดตัวแนวราบ 20,000 หน่วย ในขณะที่สถิติล่าสุดอยู่ที่ 17,000 หน่วย นั่นคือ เปิดขายน้อยลง ทำให้สต๊อกเท่าเดิมอยู่ที่ 87,000 หน่วย สะท้อนถึงผู้ประกอบการแนวราบปรับตัว ได้ดี

          "การทำโครงการแนวราบถือว่าทำธุรกิจโดยใช้กลยุทธ์ประคองตัว ซึ่ง จุดเด่นแนวราบเมื่อเปิดตัวโครงการแล้วมีความยืดหยุ่นสูงกว่าแนวสูง เพราะสามารถแบ่งเฟสการก่อสร้างได้โดยไม่จำเป็นต้องสร้างให้เสร็จทั้งโครงการเหมือนกับการทำคอนโดฯ สรุปคือตลาดแนวราบปีนี้ทรง ๆ ตัว"

          ถัดมา "อธิป พีชานนท์"ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ระบุว่า แนวโน้มสิ้นปีนี้ยอดโอนกรรมสิทธิ์อาจไม่ลดลงเพราะมียอดขายสะสมเมื่อ 2 ปีที่แล้วเป็นตัวช่วย

          อย่างไรก็ตาม ในด้านยอดโอนหรือการขอสินเชื่อต้องทำการบ้านมากกว่าปกติ เพราะอาจต้องบริหารด้านการเงิน ให้กับลูกค้ามากกว่าทุกปี เช่น การย้ายยูนิต ย้ายโครงการ หรือลดขนาดบ้าน-คอนโดฯให้เป็นไซซ์เล็กลงในกรณีสินเชื่อยังกู้ไม่ผ่าน

          ทั้งนี้ คาดว่าปี 2562 ยอดขายไม่น่า จะติดลบเกิน 10% แบ่งเป็นเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลคาดว่าติดลบไม่เกิน 5% เนื่องจากบ้านจัดสรรแนวราบซื้อเพื่อความจำเป็น การซื้อจึงซื้อเพื่ออยู่จริง ๆ และอยู่ทันที

          "ประเด็นของไตรมาสสุดท้ายอยู่ที่มี ผู้ประกอบการบางรายประกาศว่าจะมี prices war ทำให้ผู้บริโภคชะงักการตัดสินใจ ซื้อเพื่อรอให้บ้านราคาลง โดยมองว่าปัญหาเศรษฐกิจรอบนี้ไม่น่าจะยาว ดังนั้น การถือครองอสังหาริมทรัพย์ยังน่าสนใจ เช่น นำมาปล่อยเช่า ที่สำคัญราคา อสังหาฯไม่น่าจะลดลง และราคาสูงขึ้นเฉลี่ย 3-10% เพราะต้นทุนที่ดินสูงขึ้น"

          ในส่วนคอนโดฯฝั่งผู้ประกอบการมี break event point หรือจุดคุ้มทุนที่ยอดขาย 65% ถ้าสามารถขายได้ระดับนี้ ที่เหลือเป็นกำไร ดังนั้น ในภาวะที่ยอดขายอาจช้าลงก็ไม่จำเป็นต้องแข่งขันราคาแต่อย่างใด

          โดยต้นทุนที่ดินซึ่งเป็นปัจจัยหลักในการพัฒนาโครงการ เฉลี่ยคอนโดฯขึ้นปีละ 5-10% ส่วนแนวราบขึ้น 2-5% นั่นหมายถึงราคาอสังหาฯต้องปรับราคาขึ้นไปตามต้นทุนที่ดิน

          โอเวอร์ซัพพลายต้องทำความเข้าใจใหม่ คนที่โอนไม่ได้แล้วย้อนกลับมาเป็นซัพพลายที่ต้องรีเซลถือเป็นธรรมชาติ แต่การที่มียอดปฏิเสธสินเชื่อสูงแล้วบอกว่า

          "ฟองสบู่กับโอเวอร์ซัพพลายออก พร้อมกันไม่ได้ คำว่าโอเวอร์ซัพพลายคือของมีเยอะ ทำให้ปรับราคาไม่ได้ ส่วนฟองสบู่เกิดจากการปรับราคาที่ผิดปกติ ไม่ได้เกิดจากพื้นฐานต้นทุน เช่น หุ้นตัวเดิม ผลงาน เหมือนเดิมแต่ราคาวิ่งเพราะมีคนปั่น เรียกว่าฟองสบู่ ในส่วนอสังหาฯที่บอกว่า จะมีรถไฟฟ้ามีการจองและขายใบจองเป็นการเก็งกำไร"

          ในด้านภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง มีผลทางจิตวิทยาทำให้คนกลัวไม่กล้าซื้อบ้านหลังที่สอง, บ้านพักตากอากาศ รวมทั้งมีการนำที่ดินออกมาประกาศขาย แต่เป็นที่ดินที่คนไม่อยากซื้อเพราะทำเลไกลเกินไปไม่สามารถลงทุนบ้านจัดสรรหรืออาคารชุดได้

          สรุปภาพรวมตลาดอสังหาฯชะลอตัว ท่ามกลางปัจจัยการแข่งขัน คือ กลุ่มราคา 1.5-5 ล้านบาท มีสัดส่วน ยอดขายได้ 65% เป็นตลาดแมสที่มี ดีมานด์ใหญ่สุด ในด้านโปรดักต์ต้อง นำเสนอเทคโนโลยีสมาร์ทลิฟวิ่งมากขึ้น คอนโดฯทำเลหลักตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่

          สินค้าทาวน์เฮาส์ต้องหาทำเลแซนด์วิชอยู่ตรงกลางระหว่างบ้านเดี่ยวกับคอนโดฯ ส่วนสินค้าบ้านเดี่ยวทำเลการแข่งขันอยู่รอบนอกออกไปหรือช่วงปลายแนวรถไฟฟ้า

          สำหรับธุรกิจอสังหาฯในต่างจังหวัดควรเน้นลงทุนจังหวัดที่มีศักยภาพ 2 ขา กล่าวคือ มีตลาดจ้างงาน สถานศึกษา แหล่งท่องเที่ยว เพื่อให้เป็นแรงดึงดูดการลงทุนอย่างน้อย 2 ด้านขึ้นไป

          "ธุรกิจที่อยู่อาศัยผมเชื่อว่า 1-2 ปีหน้า จะกลับมาคึกคักได้อีกครั้ง อยู่ที่ผู้ประกอบการรอได้หรือเปล่า"
          ตบท้ายด้วย "พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์" นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย เทรนด์ อสังหาฯปี 2563 คงต้องลุ้นว่าจะดีจะได้เท่ากับปี 2562 หรือไม่

          แม้ภาพรวมตลาดเป็นช่วงขาลง แต่ปรากฏว่ามีนักลงทุนต่างชาติสนใจเข้ามาพัฒนาโครงการอย่างต่อเนื่อง อาทิ นักลงทุนญี่ปุ่น เกาหลี โดยบอกว่าดีเวลอปเปอร์ไทยส่วนใหญ่ทำแต่บ้านกับคอนโดฯ แต่สไตล์ต่างชาติจะลงทุนโครงการมิกซ์ยูสเป็นหลัก

          แนวโน้มปี 2563 ไม่สามารถคาดเดาสงครามการค้าซึ่งมีผลต่อตลาด ส่งออกของไทย ปัจจุบันวิกฤตเศรษฐกิจในยุโรปเป็นตัวแปรในด้านอัตราแลกเปลี่ยน มีโอกาสที่เงินบาทแข็งค่าไปจนถึงแตะ 29 บาท/ดอลลาร์

          "ข้อมูลที่ผมฟังจากภาครัฐแล้วตกใจ รัฐบอกว่าดีเวลอปเปอร์บางคนอยากให้ดีไซน์การเงินเฉพาะเพื่อจับลูกค้ากลุ่มเจน Y ทั้งที่ในข้อเท็จจริงในวงการมีการทำมาแล้ว 2 ปี ปัจจุบันเป็นกลุ่มที่มีปัญหา NPL สูง"

          "พรนริศ" กล่าวถึงนโยบายบ้านล้านหลังของรัฐบาลด้วยว่า มีเอกชนในภาคใต้บางรายลงทุนทำบ้านราคาต่ำล้านขาย ปรากฏว่าในระหว่างที่มีการก่อสร้างและจ่ายเงินดาวน์ เดิมให้กู้ 100% เจอมาตรการ LTV ยอดปล่อยกู้เหลือ 95% ต้องหาเงิน 5 หมื่นบาทเพื่อเป็นเงินดาวน์ แต่หาไม่ได้ก็ ไม่รับโอน ในภาคเงินกู้ผู้มีรายได้น้อย กู้ไม่ผ่าน แต่รัฐก็มาต่อว่าดีเวลอปเปอร์ไม่ยอมทำบ้านผู้มีรายได้น้อย

          ในส่วนต่างจังหวัดพบว่ามีศักยภาพสูง เช่น ภูเก็ต ภาพลักษณ์ที่ออกมาโอเวอร์ซัพพลายแต่สถานการณ์จริงไม่ได้มีการเติมซัพพลายเยอะแยะในช่วง 4-5 ปี ในขณะที่มีนักลงทุนต่างชาติให้ความสนใจอย่างต่อเนื่อง

          ยกตัวอย่าง จังหวัดนครสวรรค์ มีเงินฝากอันดับ 2 ของภาคเหนือ รองจากจังหวัดเชียงใหม่ และเมืองกำลังอยู่ระหว่างทุนท้องถิ่นต้องการสร้างศูนย์ประชุม โรงแรมระดับ 4-5 ดาว เป็นต้น

          "พรนริศ" แนะนำด้วยว่า การปรับตัว ของดีเวลอปเปอร์อยากให้มองถึง การลงทุนมิกซ์ยูสโปรเจ็กต์มากขึ้น เช่น มีแลนด์แบงก์ 100 ไร่ แล้วแบ่งกัน พัฒนาโครงการตามความถนัด แต่ภาพเหล่านี้โอกาสเกิดยากเพราะทุกคนมีความเป็นเจ้าของ owner สูง

          กลายเป็นข้อจำกัดของวงการ developer เมืองไทย