เมื่อเร็ว ๆ นี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) โดยนายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการ REIC ได้เปิดเผยถึงสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล 5 จังหวัด ได้แก่ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ นครปฐม และสมุทรสาคร ในช่วงไตรมาส 4/2562

          จากการสำรวจและรวบรวมข้อมูลของ REIC ประเมินว่าในช่วงไตรมาส 4/2562 จะมีการเปิดตัวใหม่ของโครงการแนวราบ (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์) ประมาณ 11,008 หน่วย ปรับตัวลดลง 22.60% เมื่อเทียบไตรมาส 4/2561 ที่มีการเปิดตัวใหม่ จำนวน 14,225 หน่วย และโครงการคอนโดมิเนียม จะมีการเปิดตัวใหม่ประมาณ 20,333 หน่วย ปรับตัวลดลง 25.40% เมื่อเทียบไตรมาส 4/2561 ที่มีการเปิดตัวใหม่ จำนวน 27,261 หน่วย

          ขณะที่ การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยโครงการแนวราบจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 23,464 หน่วย แบ่งเป็น บ้านใหม่ 46.50% และบ้านมือสอง 53.50% ปรับตัวลดลง 15.40% เมื่อเทียบไตรมาส 4/2561 ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ จำนวน 27,733 หน่วย โดยมีมูลค่าจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 76,953 ล้านบาท ปรับตัวลดลง 12% เมื่อเทียบไตรมาส 4/2561 ที่มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ จำนวน 87,444 ล้านบาท

          ส่วนโครงการคอนโดมิเนียมจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 20,940 หน่วย แบ่งเป็น บ้านใหม่ 20.70% และบ้านมือสอง 79.30% ปรับตัวลดลง 26% เมื่อเทียบไตรมาส 4/2561 ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ จำนวน 28,314 หน่วย โดยมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 54,949 ล้านบาท ปรับตัวลดลง 36.80% เมื่อเทียบไตรมาส 4/2561 ที่มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์สูงถึง 86,919 ล้านบาท แบ่งเป็น บ้านใหม่ 53.50% และบ้านมือสอง 46.50%

          ขณะเดียวกัน การปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ทั่วประเทศปรับตัวลดลงตามมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ โดยในไตรมาส 4/2562 ประเมินไว้ที่ 171,454 ล้านบาท ปรับตัวลดลง 11.10% เมื่อเทียบไตรมาส 4/2561 ที่มีการปล่อยสินเชื่อจำนวน 207,430 ล้านบาท

          * มูลค่าโอนแนวราบปีนี้เป็นบวก

          นายวิชัย กล่าวว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2562 ประเมินว่าจะมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่พื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยเป็นโครงการแนวราบประมาณ 46,010 หน่วย ปรับตัวลดลง 6.90% จากปี 2561 ที่มีโครงการเปิดตัวใหม่ จำนวน 49,395 หน่วย ส่วนโครงการคอนโดมิเนียมจะมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ประมาณ 66,034 ยูนิต ปรับตัวลดลง 16.30% จากปี 2561 ที่มีโครงการเปิดตัวใหม่ จำนวน 78,919 หน่วย

          ขณะที่ สัญญาณตลาดที่อยู่อาศัยจะชะลอตัวทั้งหมด ตามซัพพลายที่ลดลง และสูงกว่าค่าเฉลี่ย ดังนั้นผู้ประกอบการของแต่ละบริษัทต้องระมัดระวังการปล่อยของออกมาสู่ตลาด และต้องเลือกเวลาที่เหมาะสม โดยมองว่าในปี 2562 การโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวราบจะอยู่ที่ 95,087 หน่วย ปรับตัวลดลงเพียง 4.30% เมื่อเทียบกับปี 2561 ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ จำนวน 99,311 หน่วย

          โดยประเมินว่ามูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวราบยังมีโอกาสเป็นบวกได้ เพราะยังไม่ได้มีประเด็นใหญ่ ๆ เข้ามากระทบ คาดว่ามูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์โครงการแนวราบของปี 2562 จะอยู่ที่ระดับ 297,442 ล้านบาท ปรับตัวขึ้นเล็กน้อย 1.30% จากปี 2561 ที่มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ จำนวน 293,637 ล้านบาท ส่วนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์โครงการคอนโดมิเนียม จะลดลงถึง 21.10% หรือคิดเป็นมูลค่า 214,325 ล้านบาท จากปี 2561 มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ จำนวน 271,475 ล้านบาท

          นอกจากนี้ ในปี 2562 คาดว่าการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ แบ่งเป็น การประเมินแบบต่ำสุดอยู่ที่ 629,616 ล้านบาท ปรับตัวลดลง 10.40% การประเมินแบบปกติอยู่ที่ 650,617 ล้านบาท ปรับตัวลดลง 7.40% และการประเมินแบบดีสุดอยู่ที่ 669,707 ล้านบาท ปรับตัวลดลงเพียง 4.70% เทียบจากฐานปี 2561 ที่มีการปล่อยสินเชื่อฯ จำนวน 702,900 ล้านบาท

          * อุปทานส่วนเกินสูงกว่าปกติ

          หลังจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ใช้มาตรการ Macroprudential มีผลทำให้ผู้ซื้อบ้านที่ไม่ได้เตรียมความพร้อมเรื่องเงินออม เพื่อเงินส่วนต่างอีกประมาณ 10-20% ของมูลค่าที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังที่สอง ส่งผลให้ส่วนใหญ่ไม่สามารถขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องนำหน่วยขายที่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้กลับมาขายซ้ำ ซึ่งเป็นสาเหตุทำให้เกิดอุปทานส่วนเกินในตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2562 สูงกว่าภาวะปกติ และเกิดการชะลอการลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยใหม่

          โดยประมาณการอุปทานเหลือขายที่อยู่อาศัยในตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปี 2562 จะมีหน่วยเหลือขายรวม 154,367 หน่วย (อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ 68,323 หน่วย) โดยเป็นโครงการแนวราบ 88,727 หน่วย หรือคิดเป็น 57.50% และโครงการคอนโดมิเนียม 65,639 หน่วย หรือคิดเป็น 42.50% แบ่งเป็น คอนโดมิเนียม 42.50% ซึ่งสูงสุดในตลาด รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ 31.80% บ้านเดี่ยว 17.10% บ้านแฝด 6.90% และที่เหลือเป็นอาคารพาณิชย์ 1%

          * เปิดตัวเว็บไซต์บ้านมือสอง

          REIC ได้รับมอบหมายจากธอส.ให้พัฒนาระบบฐานข้อมูลอสังหาริมทรัพย์มือสอง เพื่อเป็นแหล่งข้อมูลให้กับประชาชนทั่วไปที่ต้องการที่อยู่อาศัยมือสอง และเป็นสื่อกลางให้กับสถาบันการเงิน ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ และประชาชนระบบล่าง กลาง และบน ที่ต้องการขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะช่วยให้เกิดสภาพคล่องของตลาดบ้านมือสอง และยังเป็นการสนับสนุนสินเชื่อ Reverse Mortgage ตามนโยบายรัฐ ในการยกระดับความเป็นอยู่ของผู้สูงอายุ รวมถึงส่งผลดีต่อความต้องการอสังหาริมทรัพย์มือใหม่ด้วย

          ล่าสุดเมื่อวันที่ 30 กันยายน 2562 ที่ผ่านมา REIC ได้เปิดเข้าใช้งานเว็บไซต์ HYPERLINK "http://www.taladnudbaan.com/"www.taladnudbaan.com ซึ่งประกอบด้วยทรัพย์จากหน่วยงาน SFI’s กรมบังคับคดี ธนาคารกรุงไทย บริษัทบริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) บริษัท บริหารสินทรัพย์สุขุมวิท จำกัด รวมกว่า 30,000 รายการ หรือคิดเป็น 20% จากสินทรัพย์ทั้งตลาด 150,000 รายการ

          “ในอีก 4-5 ปีข้างหน้า การซื้อขายบ้านมือสองจะสามารถประเมินราคาได้โดยไม่ต้องผ่านนายหน้า โดยเบื้องต้นในปี 2563 เมื่อระบบลงตัวจะมีการเจรจากับสถาบันการเงิน และธนาคารพาณิชย์ทุกรายเข้ามาบริการในระบบเพิ่มขึ้น รวมถึงทรัพย์ NPA (Non Performing Asset) เป็นต้น ซึ่งเราเปิดรับทุกคนที่เกี่ยวข้อง และในช่วงปี 2564-2565 ประชาชนทั่วไปจะเข้ามาโพสต์ขายเองได้ ซึ่งต้องรอให้ระบบความปลอดภัยมีความเสถียรมากกว่านี้ก่อน เพื่อป้องกันผู้ที่ไม่หวังดี” นายวิชัย กล่าว