นับว่าปี 2567 เป็นอีกปีที่ "ยากลำบาก" สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย ภายใต้สถานการณ์ตลาดไม่ค่อยเป็นใจเหมือนเก่า จึงเกิดหลายปรากฏการณ์ไฮไลต์ตลอดปี

  ยอดขาย 'ตกท้องช้าง'

  เริ่มต้นที่สถานการณ์ยอดขายและรายได้ในปี 2567 มีเสียงสะท้อนจากผู้ประกอบการหลายราย ที่มองไปในทิศทางเดียวกันว่าตลาด "อสังหาฯ 2567" เป็นปีที่ "ตกท้องช้าง" ในทุกโหมด พลิกดูจากยอดขายตลอดปีนี้ติดลบ 25-30% ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ ติดลบประมาณ 7-8% ท่ามกลางดีมานด์ในตลาดยังมี

  แต่ที่ทำให้บูสต์ยอดขายไม่ขึ้น เนื่องจากติดกับดัก "กำลังซื้อ" จากภาวะหนี้ครัวเรือนยังอยู่ในระดับสูง ทำให้สถาบันการเงินตั้งการ์ดสูง เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อ โดยเฉพาะกลุ่มระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด

  กู้ไม่ผ่าน...ไฟลามทุ่ง

  จากเอฟเฟ็กต์ "แบงก์หนืดกู้" ได้ส่งผลต่อยอดถูกปฏิเสธสินเชื่อหรือรีเจ็กต์เรตในตลาดอสังหาฯ โดยรวมสูงถึง 60-80% ตั้งแต่ต้นปีและยังไม่มีทีท่าว่าจะทุเลาเบาบาง ขณะเดียวกันยังขยายวงจากกลุ่มราคาต่ำ 3 ล้านบาท ไปยังกลุ่มระดับกลางและระดับบน ในระดับราคาตั้งแต่ 3-5 ล้านบาทขึ้นไปจนถึงบ้านหรูระดับราคา 10 ล้านบาทอัพ

  ขณะที่ปรากฏการณ์ "กู้ผ่านแต่เปลี่ยนใจ" ก็เริ่มมีให้เห็นมากขึ้นและกลายเป็นโจทย์ใหม่ของผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่คาดว่าจะเผชิญมากยิ่งขึ้นหลังจากนี้

  ส่วนเหตุและผลที่ลูกค้าเปลี่ยนใจกะทันหันนั้น ว่ากันว่ามีหลายสาเหตุ ส่วนหนึ่งเริ่มไม่มั่นใจใน "ภาวะเศรษฐกิจ" และ "รายได้" จึงไม่อยากสร้างหนี้ระยะยาว จึงเลือกการ "เช่า" แทนการซื้อขาด ขณะที่ อีกส่วนหนึ่งเป็นเพราะโครงการอื่น จัดโปรโมชั่นจูงใจมากกว่า ทำให้ลูกค้าเปลี่ยนใจไปซื้อโครงการใหม่แทน แม้ว่าจะกู้แบงก์ผ่านแล้วก็ตาม

  ทำให้ปี 2567 ผู้ประกอบการตกอยู่ในสภาวะ "ขายได้ แต่โอน ไม่ได้" นั่นเอง

  ที่ดินแพงลิ่ววาละ3.75ล้าน

  เมื่อเจาะราคาที่ดินแพงที่สุดแห่งปี 2567 มีข้อมูลจากบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) ระบุ 10 ทำเลในกรุงเทพฯและปริมณฑล ที่ราคาที่ดินแพงสุดปี 2567 ได้แก่

  1.สยาม-ชิดลม-เพลินจิต 3.75 ล้านบาทต่อตร.ว. 2.วิทยุ 3.1 ล้านบาทต่อตร.ว. 3.สุขุมวิท-ไทม์สแควร์ 2.94 ล้านบาทต่อตร.ว.

  4.สุขุมวิท 21 อโศก 2.73 ล้านบาทต่อตร.ว. 5.สีลม 2.7 ล้านบาทต่อตร.ว. 6.สาทร 2.4 ล้านบาทต่อตร.ว. 7.สุขุมวิท เอกมัย 1.95 ล้านบาทต่อตร.ว. 8.เยาวราช 1.9 ล้านบาทต่อตร.ว. 9.พญาไท 1.85 ล้านบาทต่อตร.ว. 10.พหลโยธินช่วงต้น 1.8 ล้านบาทต่อตร.ว.

   สำหรับแนวโน้มในปี 2568 AREA มองว่าราคาที่ดินมีแต่ปรับขึ้นทุกปี ไม่ว่าเศรษฐกิจจะดีหรือไม่ดี ดังนั้นราคาที่ดินปี 2568 โดยภาพรวมจะปรับขึ้นเฉลี่ย 5% รวมถึง 10 ทำเลที่แพงสุดแห่งปี 2567 นี้ด้วย ที่ราคาขยับขึ้นแน่นอน โดยเฉพาะทำเลสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต อาจจะได้เห็นราคาแตะที่ 3.8 ล้านบาทต่อตร.ว.ก็เป็นไปได้ ด้วยอิทธิฤทธิ์ของรถไฟฟ้าและสภาพของพื้นที่ที่มีการพัฒนาใหม่ๆ เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่อง

  ผุดคอนโดยูนิตละ1,400ล้าน

  จากราคาที่ดินแพงที่สุดแล้ว มาดูโครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาแพงที่สุดปี 2567 กันบ้าง เป็นการพัฒนาโดยบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ร่วมกับ "ปอร์เช่ ดีไซน์" เปิดตัวไปเมื่อวันที่ 27 กันยายน 2567 ภายใต้ชื่อโครงการ 'ปอร์เช่ ดีไซน์ ทาวเวอร์ แบงคอก'

  โดยเนรมิตที่ดินทำเลสุขุมวิท 38 ย่านทองหล่อ เนื้อที่กว่า 2 ไร่ พัฒนาโครงการระดับอัลตร้าลักชัวรี มูลค่าโครงการ 15,000 ล้านบาท สูง 21 ชั้น จำนวน 22 ยูนิต มีห้องแบบดูเพล็กซ์พร้อมสระน้ำส่วนตัว และควอดเพล็กซ์สุดหรู ด้วยห้องพักสไตล์ 'สกาย วิลล่า' มีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 525-1,135 ตร.ม. ราคาเฉลี่ยต่อยูนิต เริ่มต้นที่ 15 ล้านดอลลาร์สหรัฐหรือ 525 ล้านบาท จนถึง 40 ล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือ 1,400 ล้านบาท เจาะลูกค้าที่มีความมั่งคั่งสูง ถือเป็นโปรเจ็กต์ทั้ง "ราคาแพง" และ "มีมูลค่ามากที่สุด" ของ "อนันดา" นับตั้งแต่ตั้งบริษัทมา 25 ปี โดยเตรียมเดินหน้าก่อสร้างในปี 2568 และแล้วเสร็จปลายปี 2571

  'ภูเก็ต' ผงาดแซง 'กรุงเทพฯ'

  ด้าน "ทำเลทอง" แห่งปี 2567 พีคสุดคงหนีไม่พ้น "เกาะภูเก็ต" สวรรค์ริมชายฝั่งของนักพัฒนาอสังหาฯไทยและหมุดหมายการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติทั่วโลก โดยเฉพาะ "รัสเซีย" ที่กลายเป็นลูกค้าหลัก

  จากข้อมูลบริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด ระบุในช่วง 3 ไตรมาสของปี 2567 ภูเก็ตมีโครงการเปิดใหม่กว่า 10,000 หน่วย มูลค่า 113,020 ล้านบาท เป็นคอนโดมิเนียม 9,298 หน่วย มูลค่า 64,500 ล้านบาท คาดทั้งปีมีมากกว่า 12,000 ยูนิต ทุบสถิติใหม่อีกครั้ง ทำเลหลักย่านบางเทา-เชิงทะเล

  ส่วนพูลวิลล่ามีเปิดตัวถึง 1,510 ยูนิต มูลค่า 48,520 ล้านบาท เป็นสถิติใหม่อีกเช่นกัน ขณะที่ราคาขายแพงขึ้นตามราคาที่ดินที่ปรับขึ้นก้าวกระโดด มีตั้งแต่ยูนิตละ 15 ล้านบาทไปถึง 700-800 ล้านบาท ถึงสิ้นปีนี้จะเปิดตัว 1,850 ยูนิต ถือว่าสูงมากๆ เมื่อเทียบกับช่วง ที่ผ่านมา

   จากความพีคที่พุ่งไม่หยุดฉุดไม่อยู่ ทำให้บิ๊กแบรนด์อสังหาฯจากกรุงเทพฯรวมถึงต่างถิ่น แห่เข้าไปลงทุนคับคั่ง ทำให้ "ภูเก็ต" ในเวลานี้ เป็นทำเลพุ่งแรงแซงกรุงเทพฯไปแล้ว สะท้อนจากตัวเลขเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมที่สูงกว่ากรุงเทพฯถึง 2 ไตรมาสติด เรียกว่า "ภูเก็ต" สุดร้อนแรง เปล่งประกายไปถึงปีหน้าและเชื่อว่ายังไม่มีที่ไหนดับรัศมีความฮอตได้

  คอนโดไทย 'ขาดจีนไม่ขาดใจ'

  ไม่กล่าวถึงเลยคงไม่ได้ "กำลังซื้อชาวต่างชาติ" เพราะถือว่าเป็นดีมานด์ที่สำคัญต่อตลาดคอนโดไทย แม้ในรอบปี 2567 เผชิญกำลังซื้อ "ชาวจีน" แผ่วลง ด้วยสถานการณ์เศรษฐกิจในประเทศจีนเอง แต่ก็ได้แรงซื้อจาก "เมียนมา" เพิ่มเข้ามาทุ่มซื้อคึกคัก จนมียอดโอนรั้งเป็นอันดับสองของตลาดต่างชาติ

  โดย ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กางสถิติการโอนห้องชุดของชาวต่างชาติ ณ ไตรมาส 3 ปี 2567 มี 3,756 หน่วย เพิ่มขึ้น 11.6% มีมูลค่าการโอน 18,571 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.9% เทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

  พลิกดู 10 ประเทศที่โอนมากที่สุด ได้แก่ จีน 4,386 หน่วย มูลค่า 20,201 ล้านบาท พม่า 1,050 หน่วย มูลค่า 5,463 ล้านบาท ไต้หวัน 612 หน่วย มูลค่า 3,166 ล้านบาท รัสเซีย 800 หน่วย มูลค่า 2,750 ล้านบาท สหรัฐอเมริกา 436 หน่วย มูลค่า 2,297 ล้านบาท ฝรั่งเศส 403 หน่วย มูลค่า 1,763 ล้านบาท เยอรมนี 334 หน่วย มูลค่า 1,460 ล้านบาท อินเดีย 198 หน่วย มูลค่า 1,248 ล้านบาท สหราชอาณาจักร 303 หน่วย มูลค่า 1,201 ล้านบาท และ ออสเตรเลีย 218 หน่วย มูลค่า 1,116 ล้านบาท

  ทั้งหมดเป็นไฮไลต์ของปี 2567 ที่กำลังผ่านไปอย่างยากลำบาก ก่อนเข้าสู่ความท้าทายใหม่ในปี 2568