ประกายดาว แบ่งสันเทียะ

          เป็นไปตามคาดการณ์จากเอเจนซีอสังหาริมทรัพย์หลายราย ที่ประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 ว่าจะเข้าสู่ช่วงขาลงเพื่อปรับฐาน โดยเฉพาะห้องชุด หรือคอนโดมิเนียม ยืนยันตัวเลขล่าสุดจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ จากการจัดทำ "ดัชนีราคาห้องชุดใหม่" ที่อยู่ระหว่างการขาย ในช่วงไตรมาส 3 ปี 2562 ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 153.0 จุด เพิ่มขึ้น 7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเมื่อเทียบกับไตรมาส 2 (QoQ) เพิ่มขึ้นเพียง 1.7%

          โดยตั้งแต่ในช่วงไตรมาส 1 ของปี 2561 จนถึงไตรมาสที่ 2 ของปี 2562 พบว่าดัชนีราคาห้องชุดใหม่เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 2.2% ดัชนีราคาห้องชุดที่เพิ่มขึ้น ถือว่า "เพิ่มขึ้นในอัตราที่ลดลง" กว่าค่าเฉลี่ยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา

          สถานการณ์อสังหาฯ ขาลงยังส่งผลไปถึงยอดการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2562 ลดลง 9% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และลดลงถึง 27.7% เมื่อเทียบกันกับปีก่อนหน้า การโอนที่ลดลงทำให้ผู้ประกอบการชะลอปรับราคาขาย และใช้วิธีการส่งเสริมการขาย (Promotion) เพื่อกระตุ้นตลาดแบบฮาร์ดเซลล์ โดยเฉพาะในช่วงไตรมาส 4 ของปีนี้ ซึ่งเป็นช่วงของการทำสงครามราคาอย่างชัดเจน ผลสำรวจของศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ยังระบุว่า รายการส่งเสริมการขาย ในไตรมาสที่ 2-3 ที่ผ่านมา เริ่มเห็นสัญญาณของการทำแคมเปญลดแลก แจกแถมกันมากขึ้น โดยในช่วงไตรมาสที่ 3 ของปี 2562 สัดส่วนจัดแคมเปญมากที่สุด คือการจัดของแถม 57.4% จัดทำส่วนลดเงินสด 31.2% และมีการอำนวยความสะดวกฟรีค่าธรรมเนียม 11.4%

          ขณะที่ผลสำรวจสภาพตลาดจาก ภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จำกัด ระบุว่าหลายทำเลในกรุงเทพฯ เริ่มเปิดศึกสงครามราคา เนื่องจากซัพพลายในตลาดสะสมเพิ่มขึ้นจากการเปิดตัวโครงการมากขึ้นเฉลี่ยปีละ 5-6 หมื่น ยูนิตต่อปี ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา จึงทำให้ของใหม่ที่มาเติมในตลาดในช่วงไตรมาส 4 ของปี 2562 จะเริ่มปรับลดสเปคและขนาดห้องเพื่อทำราคาได้เข้าถึงผู้บริโภคที่ในยุคนี้อ่อนไหวกับราคา

          เขายกตัวอย่าง 5 ทำเล ที่เริ่มมีการลดราคาตัดหน้าโครงการที่เปิดก่อนหน้าอย่างชัดเจนใน 5 ทำเล คือ 1.จรัญสนิทวงศ์ 2.เพชรบุรีทองหล่อ 3.สุขุมวิท-พระรามสี่ 4.MRT สถานีท่าพระ และ 5.ซอยลาซาล กลยุทธ์ราคาเป็นไปเพื่อช่วงชิงลูกค้าตัวจริงที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย (Real Demand) ที่ต้องลดราคาเพื่อกระตุ้นตลาดให้กลับมาคึกคัก ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยได้ไม่ยากเมื่อราคาจูงใจ แทนการรอมาตรการรัฐมากระตุ้นตลาดที่บางคนก็คาดหวัง แต่ถ้าไม่มีแล้วไม่ทำอะไรเลย จะเสียหายหนักกว่า

          หลังจากก่อนหน้านี้พิษสงครามการค้าส่งผลทำให้นักลงทุนจีนที่เคยแห่ขนเงินมาซื้ออสังหาฯ ไทยในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านลดลง รวมถึงนักเก็งกำไรก็หายไปจากตลาดเช่นเดียวกัน

          ส่วน "ไพ่ใบสุดท้าย" หากคอนโด ยังอยู่ในสภาพซัพพลายล้นขายไม่ออก อาจจะได้เห็นการ "ขอคืนใบจอง" และ "คืนห้องที่ขายก่อนหน้านี้" เพื่อลดสเปค ปรับราคาลดลงให้จูงใจเข้าถึงลูกค้ามากขึ้น