"แมทช์ไทม์" กะเทาะตลาดอสังหาฯ ต่างจังหวัด จัดอันดับท็อป 10 หัวเมืองรอง มีศักยภาพอัพเกรดเป็นเมืองลงทุน ที่อยู่อาศัย รับอานิสงส์แหล่งท่องเที่ยว จ้างงาน รัฐลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน

          นายไพโรจน์ วัฒนวโรดม กรรมการผู้จัดการ บริษัท แมทช์ไทม์ จำกัด เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า หลังจาก เปิดบริการธุรกิจที่ปรึกษาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์, บริหารงานขายโครงการ และรับบริหารจัดการครบวงจรตั้งแต่การสร้าง-ขาย-โอนในช่วง 1 ปีเต็ม ที่ผ่านมา ปัจจุบันแมทช์ไทม์มีงานในมือ 9 โครงการ กระจายทำเลในกรุงเทพฯและต่างจังหวัด

          ประกอบด้วย 1.โครงการบ้านเดี่ยวในโคราช มูลค่าโครงการ 400 ล้านบาท 2.รับงานที่ปรึกษาอีก 1 โครงการในโคราช มีรายได้จากค่าธรรมเนียม ปีละ 2.4 ล้านบาท + success fee 1% 3.บูทีคโฮม โคราช มูลค่า 200 ล้านบาท 4.บ้านเดี่ยวในฉะเชิงเทรา มูลค่า 300 ล้านบาท 5.โครงการแนวราบใน จ.ชัยภูมิ มูลค่า 200 ล้านบาท

          6.คอนโดมิเนียม ทำเลแพรกษา จ.สมุทรปราการ มูลค่า 200 ล้านบาท 7.ทาวน์เฮาส์ หทัยราษฎร์ กรุงเทพฯ มูลค่า 400 ล้านบาท 8.ธุรกิจวัสดุอะลูมิเนียม 300 ล้านบาท และ 9.ทาวน์เฮาส์ บางนา-ตราด มูลค่า 240 ล้านบาท

          ปั้นแบรนด์ใหม่ "New Bury"

          นายไพโรจน์กล่าวว่า แมทช์ไทม์สะสมความพร้อมในช่วง 1 ปี ปัจจุบันวางแผนลงทุนพัฒนาโครงการของบริษัทเอง ล่าสุดเพิ่งรับโอนที่ดินขนาด 10 ไร่เศษ ทำเลถนนบางนา-ตราด กม.31 เมื่อเดือนกันยายน 2562 วางแผนภายใน 9 เดือนหรือภายในปลายไตรมาส 2/63 เตรียมเปิดขายทาวน์โฮมแบรนด์ใหม่ "NEW BURY"

          รายละเอียด ทาวน์โฮม 2 ชั้น พัฒนาในคอนเซ็ปต์บ้านพร้อมอยู่ ที่ดินเริ่มต้น 18 ตารางวา พื้นที่ใช้สอย 117 ตารางเมตร หน้ากว้าง 5.7 เมตร จำนวน 100 ยูนิต ราคาเฉลี่ย 2 ล้านบาทบวกลบ มูลค่า 240 ล้านบาท เจาะลูกค้ากลุ่มเป้าหมายคนทำงานในนิคมอุตสาหกรรมบริเวณใกล้เคียง

          "บางนา-ตราด กม.31 ทำเลอสังหาฯเกิดใหม่ ใกล้โรงงานโตโยต้า บ้านโพธิ์, นิคมอุตฯ เวลโกรว์, นิคมอุตฯ TFD รวมทั้งรองรับลูกค้าทำงานในสนามบิน นานาชาติสุวรรณภูมิ อิเกียสโตร์ เมกา บางนา"

          โดยสินค้าทาวน์เฮาส์มีการแข่งขันหลัก 5 โซนแรก ได้แก่ 1.โซนพระราม 5-บางกรวย 2.ประชาอุทิศ 3.บางนาตราด ตั้งแต่ กม.10-30 4.รังสิต คลอง 1-7 และ 5.บางบัวทอง

          ตลาดโลว์เอนด์-ช่องว่างธุรกิจ

          ทั้งนี้ ทำเลบางนา-ตราดสำหรับสินค้าทาวน์เฮาส์ มีมูลค่าตลาดปีละ 4,000 ล้านบาท ซัพพลายเหลือขาย 1,000 ยูนิต เฉลี่ยขายเดือนละ 80-100 ยูนิต เท่ากับภายใน 1 ปีจะขายหมดกรณีไม่มีซัพพลายใหม่เข้ามาเติม เน้นราคา 2 ล้านบาทบวกลบ สัดส่วน 70%

          ในด้านดีไซน์รวมจุดเด่นของสินค้า ทาวน์เฮาส์ที่ขายดีในตลาด อาทิ จอดรถ 2 คัน 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ วางตำแหน่งห้องน้ำชั้นล่างไว้ด้านหลังเพื่อเพิ่มพื้นที่ลิฟวิ่งรูมหรือห้องนั่งเล่นให้กว้างขึ้น ทำให้ลูกค้าได้สเปซเหมือนนั่งในบ้านเดี่ยว"

          จากพฤติกรรมลูกค้ามักต่อเติมห้องครัว ดังนั้นบริษัทมีการตอกเสาเข็มลึก 24 เมตร บริเวณหลังบ้านไว้รองรับโดยตรง เจ้าของบ้านทำเพิ่มเติมเพียงแค่การ ติดตั้งหลังคาเมทัลชีต

          "การซื้อบ้านเมื่ออยู่อาศัยแล้วเจ้าของต้องมีความภาคภูมิใจด้วย แบบบ้านสไตล์โมเดิร์นยุโรป ชั้นล่างเพดานสูง 2.6-2.7 เมตร แต่ชั้นบนสูงเท่าบ้านเดี่ยว 3.2 เมตร เกรดวัสดุสเป็กมาตรฐาน สุขภัณฑ์คอตโต้หรืออเมริกันสแตนดาร์ด วงกบอะลูมิเนียมชุบสีดำ บริษัทท็อป 5 ในตลาดใช้อะไร เราทำแบบนั้น"

          ในด้านอัตราทำกำไร ปกติค่าเฉลี่ยวงการมีกำไรขั้นต้น 30-35% กำไรสุทธิ 15% ในขณะแมทช์ไทม์ต้องการสร้างแบรนด์ให้เป็นที่รู้จัก เป้าหมายมีกำไรขั้นต้น 30% กำไรสุทธิยอมเฉือนเหลือ 10-12%

          ทุนโลคอลเริ่มต้น 80-100 ล้าน

          กรรมการผู้จัดการแมทช์ไทม์กล่าวต่อว่า จุดเด่นของนักลงทุนในต่างจังหวัดคือมีเงินทุนสะสม จำนวนที่เหมาะสมในการเริ่มต้น 80-100 ล้านบาทขึ้นไป กับสามารถซื้อที่ดินได้ต้นทุนถูกกว่า

          ต่างจังหวัดซื้อ "บ้านพร้อมอยู่"

          สำหรับเทรนด์ตลาดต่างจังหวัดประเมินว่ายังตามหลังตลาดในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลเมื่อ 5-10 ปีที่แล้ว ดังนั้น โมเดลการพัฒนาโครงการสามารถหยิบประสบการณ์ที่เคยทำแล้วสำเร็จนำมาปรับใช้ในการทำการตลาด

          จุดเน้นอยู่ที่ทุนท้องถิ่นต้องปรับตัวให้เข้ากับเทคโนโลยีในระดับหนึ่ง โดยเฉพาะการศึกษาความเป็นไปได้บนพื้นฐานข้อมูลหรือ data analysis ไม่ว่าจะเป็นการเก็บข้อมูลละเอียดในแต่ละวัน ลูกค้าวอล์กอิน ลูกค้าคอลล์สอบถามข้อมูล เหตุผลที่ซื้อ-ไม่ซื้อ การอัพเดตข้อมูลทุก 3 เดือน-6 เดือน-1 ปี

          ในด้านพฤติกรรมลูกค้าต่างจังหวัด พบว่า มีเรื่องเซอร์ไพรส์ที่สวนทางกับตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งในภาพรวมมีปัญหาการโอนได้น้อยลงเพราะส่วนหนึ่งเจอผล กระทบจากมาตรการ LTV-loan to value หรือมาตรการบังคับเพิ่มเงินดาวน์แพง ในการขอเงินกู้ซื้อบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป ผู้พัฒนาโครงการจึงปรับโมเดลหันมาทำบ้านสั่งสร้างมากขึ้น

          ในขณะที่ลูกค้าต่างจังหวัดเป็นเรียลดีมานด์ พฤติกรรมผู้บริโภคถ้าเดินเข้าสำนักงานขายมีแนวโน้มต้องการซื้อเร็วโอนเร็ว ดังนั้นจึงนิยมซื้อบ้านพร้อมอยู่เป็นหลัก เพราะฉะนั้นถ้าโครงการที่ทำบ้านพร้อมอยู่จะมีความได้เปรียบกว่าการแบ่งแปลง-จองกระดาษ และก่อสร้างทีหลัง

          จับตาดาวรุ่ง 10 เมืองรอง

          นายไพโรจน์กล่าวถึงขนาดธุรกิจจัดสรรในต่างจังหวัดด้วยว่า พฤติกรรมคนต่างจังหวัดยังให้ความนิยมสร้างบ้านบนที่ดินตัวเอง ดังนั้นธุรกิจพัฒนาโครงการจึงมีมูลค่าไม่สูงมากนัก เฉลี่ยจังหวัดที่มีมูลค่าตลาดเกิน 5,000 ล้านบาทบวกลบ มีจำนวนจำกัดเพียง 20 จังหวัด

          "ธุรกิจที่อยู่อาศัย เวลาเราพูดถึง กทม.-ปริมณฑลปีละ 4 แสนล้าน เมืองชลบุรีปีละ 4 หมื่นล้าน แต่พอไปดูขนาดตลาดในต่างจังหวัดเราเห็นมูลค่าแตะ 1 หมื่นล้านมีไม่กี่จังหวัด ในเชียงใหม่ ภูเก็ต หาดใหญ่ (สงขลา) นอกนั้นต่ำ 5,000 ล้านบาท ในขณะที่เริ่มเห็นระยอง โคราชกำลังแตะ 7,000 ล้าน"

          อย่างไรก็ตาม เริ่มเห็นเทรนด์การเติบโตในจังหวัดรอง คำนิยามคือ มูลค่าตลาดอสังหาฯปีละ 5,000 ล้านบาท บางจังหวัดเริ่มขยับเป็น 7,000 ล้านบาท มองว่าเป็นกลุ่มที่มีโอกาสพัฒนาเป็นมูลค่าตลาดปีละ 10,000 ล้านบาทในอนาคต

          โดยมองว่าจังหวัดหัวเมืองรองแต่มีแนวโน้มอัพเกรดการลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยได้ 10 จังหวัด ได้แก่ ภาคอีสานมีโคราช ขอนแก่น อุดรธานี, ภาคเหนือไล่ตั้งแต่นครสวรรค์ พิษณุโลก ลำพูน, ภาคใต้มีที่สุราษฎร์ธานี ส่วนนครศรีธรรมราชมีโอกาสโดดเด่นขึ้นมาได้

          ภาคกลางให้จับตามองลพบุรี นครปฐม ราชบุรี ซึ่งกำลังได้รับอานิสงส์จากการลงทุนโครงการสนามบินแห่งใหม่

          "10 จังหวัดที่ผมมองเพราะมีองค์ประกอบครบ คือเป็นแหล่งท่องเที่ยว แหล่งจ้างงาน บริการ นิคมอุตสาหกรรม นโยบายรัฐมีการลงทุนอินฟราสตรักเจอร์ และจำนวนประชากรมากเพียงพอ เพราะหมายถึงกำลังซื้อในพื้นที่โดยตรง คำนิยามคือต้องมีการซื้อจำนวนหลังเฉลี่ยปีละ 5,000 หลัง คูณหลังละ 2 คนในการอยู่อาศัย คิดเป็นกำลังซื้อปีละ 10,000 คน" นายไพโรจน์กล่าว