สมาคมอสังหาฯประเมิน อสังหาฯปีนี้แผ่ว ซัพพลายล้น  แนะเร่ง ระบายสต็อก สร้างสมดุลโครงการใหม่ จับตาคอนโดหด 2-3% เกาะติดมาตรการแอลทีวีมีผล 1 เม.ย.เบรกยอดขาย เตือนระวังลงทุน-สภาพคล่อง "เอเชีย พลัส" เผยอสังหาฯรอขาย 5.2 แสนล้าน จุดเสี่ยง รายเล็กแบกหนี้อ่วม

          ในงานสัมมนาใหญ่ประจำปี2562 "อสังหาริมทรัพย์ ดัชนีหลักชี้เศรษฐกิจปี2562" จัดโดยสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรและสมาคม อาคารชุดไทย วานนี้ (30 ม.ค.) ในหัวข้อ "แนวโน้มภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562...รุ่งหรือร่วง"

          นายวิชัย  วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า แนวโน้ม ตลาดที่อยู่อาศัยปีนี้ คาดว่าจะมีโครงการเปิดใหม่ลดลง 5.3% โดยสถานการณ์แย่สุดจะมีซัพพลายราว 100,300 ยูนิต จากปีก่อน 118,271 ยูนิต ขณะที่โครงการเหลือขายกลับมีจำนวนเพิ่มขึ้นราว 4.6% กรณีแย่สุดคาดอยู่ที่ 153,600 ยูนิตจากปี 2561 มี 133,400 ยูนิต ยังมีโครงการสร้างเสร็จรอโอนจะปรับเพิ่มขึ้น 7%

          ส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ปีนี้ คาดว่าจะหดตัวลง 17.9% โดย เลวร้ายสุดคาดอยู่ที่ 145,300 ยูนิต จากปีก่อนโอนกรรมสิทธิ์ 196,630 ยูนิต ด้านมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คาดลดลง 15.1% กรณีเลวร้ายสุด อยู่ที่ 431,900 ยูนิต จากปีก่อนอยู่ที่ 565,112 ยูนิต

          "การโอนกรรมสิทธิ์ลดลงมาก อย่าตกใจเพราะฐานปี 2561 ค่อนข้างสูง ปีนี้ตลาดจึงปรับฐานลง ในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียมน่าจับตา เพราะมีโครงการสร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์เพิ่ม 110% สะท้อนซัพพลายล้นบางตลาด ดังนั้นผู้ประกอบการต้องเร่งระบายสต๊อกเก่า ระมัดระวัง และสร้าง สมดุลกับซัพพลายใหม่ในปีนี้"

          ส่วนโครงการแนวราบในกรุงเทพฯและปริมณฑล ปีนี้ยังไปได้ดี คาดมีโครงการใหม่เปิดเพิ่ม 2.1% กรณี เลวร้ายจะมีจำนวน 41,400 ยูนิต และดีสุดคาดมี 50,600 ยูนิต ส่วนโครงการเหลือขายเพิ่มขึ้น 4.6% แต่การโอนกรรมสิทธิ์ปีนี้คาดหดตัวลง 11.8% มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์หดตัว 5% จากปีก่อน

          ห่วงสภาพคล่องนักอสังหาฯ

          นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯยังต้องพัฒนาต่อแม้ว่าแนวโน้มตลาดปีนี้ โดยเฉพาะคอนโดอาจ "ติดลบ" จากปีก่อน เพราะสถานการณ์เศรษฐกิจโลก สงคราม การค้าระหว่างสหรัฐ และจีน ตลาดทุนมีความผันผวน ล้วนส่งผลต่อตลาด

          ทั้งนี้ การทำตลาดให้เจาะกลุ่มเป้าหมายได้ ต้องพัฒนาโปรดักท์ที่ดี มีความคุ้มค่าราคามากขึ้น ส่วน ผู้ประกอบการต้องรักษาสภาพคล่องให้ดี เพราะปัจจุบันธนาคารพาณิชย์แม้มีสภาพคล่องอยู่จำนวนมาก แต่ยังเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อพัฒนาโครงการ เพราะที่ผ่านมา พบว่า มีบางโครงการก่อสร้างไปแล้ว กลับมาพิจารณาเงื่อนไขการ ปล่อยกู้ใหม่

          "ห่วงสภาพคล่องผู้ประกอบการ เพราะแบงก์อ่อนไหวในการปล่อยเงินกู้พัฒนาโครงการ หากไม่เตรียมเงินให้พร้อมในการพัฒนาอสังหาฯ ต้องไปกู้เงินตั้งแต่ซื้อที่ดิน ธุรกิจอาจเผชิญความเสี่ยงได้"

          ดอกเบี้ยพุ่ง-ภาระผู้ซื้อ

          นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า อสังหาฯปีนี้ เผชิญความเหนื่อยยากกว่าปีก่อน เพราะแนวโน้มดอกเบี้ยนโยบายอาจปรับตัวสูงขึ้น หากขยับขึ้น 0.25% จะเป็นภาระผู้ซื้อเพิ่มขึ้น 2% กลายเป็น กระเทือนความสามารถในการซื้อของผู้บริโภค ส่วนแนวโน้มเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว ทำให้ผู้ประกอบการต้อง เตรียมพร้อมการลงทุน อย่าลงทุนเกินตัว

          "แอลทีวี"กดดันระบายสต็อก

          นอกจากนี้ มาตรการลดสัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน(แอลทีวี) ที่จะบังคับใช้เม.ย.นี้ จะกดดันให้ ผู้ประกอบการเร่งระบายสินค้า แต่ในสภาวะเศรษฐกิจเช่นนี้ ยอมรับว่าไม่ง่าย อย่างไรก็ตามตลาดยังมีปัจจัยบวกจากสภาพคล่องของแบงก์พาณิชย์ ที่มีมาก อาจผลักดันให้เกิดการปล่อยสินเชื่อให้ผู้บริโภคมากขึ้นควบคู่กับการระมัดระวังไม่ให้เกิดหนี้ไม่ก่อรายได้(เอ็นพีแอล)เพิ่ม ขณะที่ผู้ประกอบการต้องรักษาสภาพคล่องให้ดี

          ภาพรวมคอนโดชะลอตัว

          นางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า การเติบโตของตลาดคอนโดจะอยู่ในภาวะ ชะลอตัว แต่ไม่ถึงขั้นติดลบ เพราะ 2-3 ปีที่ผ่านมา มีโครงการเปิดใหม่จำนวนมาก มีโครงการเปิดขายรอรับรู้รายได้(แบ็คล็อก)ค่อนข้างมาก โดยมีบางยูนิตที่โอนไม่ได้ ซึ่งไม่ถึงขั้นวิกฤติ แต่ส่งผลต่อมูลค่าของตลาดให้โตเล็กน้อยหรือทรงตัวเท่านั้น

          ในหัวข้อการการอภิปรายเรื่อง "แนวโน้มภาวะเศรษฐกิจ ตลาดทุน ตลาดเงิน ผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ ในปี 2562" นายเทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย บล. เอเชีย พลัส จำกัด กล่าวว่า อัตราสินค้าคงค้างในตลาด(แบ็คล็อก) ของ 16 บริษัท ไตรมาส 3 ปี 2561รวมมูลค่า 3.56 แสนล้านบาท เป็นโครงการแนวราบ 4.5 หมื่นล้านบาท คอนโด 1.76 แสนล้านบาท และจากโครงการร่วมทุน มูลค่า 1.35 แสนล้านบาท ในระยะ 3 ปีจากนี้ (2562-2564)

          สินค้ารอขาย5.29แสนล้าน

          ทั้งนี้ โครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา หรือสินค้ารอขายของ ผู้ประกอบการ 12 ราย รวมทั้งสิ้นมูลค่า 529,962 ล้านบาท ซึ่งต้องใช้เวลาดูดซับถึง 1 ปีครึ่ง ดังนั้นจึงต้องระมัดระวังซัพพลายใหม่ที่เข้ามาเติมในตลาดไม่ให้มากเกินกว่ายอดขาย เพราะจะเพิ่มภาระทางการเงิน ซึ่งถือเป็น จุดเสี่ยงทำให้ผู้ประกอบการแบกรับภาระทางการเงิน โดยรายใหญ่นั้นได้เปรียบเพราะสามารถระดมทุน หรือออกหุ้นกู้ได้ แต่รายเล็กอาจจะ ต้องแบกรับภาระหนี้หรือทุนในช่วง รอการดูดซับโครงการ เป็นการบล็อกรายย่อยและเล็กเข้าถึงแหล่งเงินทุน ซึ่งถือเป็นการเพิ่มช่องว่างระหว่าง รายใหญ่และรายเล็กห่างกันมากขึ้น จึงทำให้รายใหญ่ 16 บริษัทมีส่วนแบ่ง ทางการตลาดไม่น้อยกว่า 2 ใน 3 ของตลาด

          ด้านนายนริศ สถาผลเดชา ผู้บริหารศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจทีเอ็มบี บมจ. ธนาคารทหารไทย กล่าวว่า สิ่งที่ต้อง จับตาคือ มาตรการจากธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) คือ การคุมเข้มสินเชื่อ ซึ่งเป็นมาตรการที่ส่งผลให้การอนุมัติสินเชื่อลดลง ทำให้ดีมานด์ลดลง เป็นเหตุผลให้ซัพพลายในตลาดใช้เวลาดูดซับนานขึ้น เช่นเดียวกันกับมาตรการตรวจสอบอัตราหนี้สินต่อรายได้ (DTI- Debt to Income) ที่เป็นแนวคิด ของการเพิ่มการคุมเข้มด้านความสามารถในการชำระเงินที่น่าจะประกาศ ใช้กลางปีนี้ เพิ่มแรงกดดันของ การซื้อขายซัพพลายสต็อกลดลง