ศูนย์ข้อมูลฯชี้แนวโน้ม การพัฒนาโครงการอสังหาฯ เอกชนมุ่งขยายตัวรอบนอกปริมณฑลและชานเมือง รับโครงการรถไฟฟ้า เหตุราคาที่ดินในเมืองแพงสูงลิ่ว ชำแหละ 5 ทำเล ระบุ สายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) ราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดร้อยละ 44.6 หลังเปิดใช้บริการถไฟฟ้า

          ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ทำการติดตามการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเปล่า ก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวม 6 จังหวัด ประกอบด้วย กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม โดยกำหนดให้ปี 2555 เป็นปีฐาน และจัดทำดัชนีเป็นรายไตรมาส ในการศึกษาจะใช้ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเปล่าของกรมที่ดิน โดยจะคัดเลือกเฉพาะที่ดินเปล่าไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง ที่มีขนาดที่ดินตั้งแต่ 200 ตารางวาขึ้นไป และจะใช้ข้อมูลเฉพาะการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ผู้โอนหรือผู้รับโอนที่เป็น "นิติบุคคล" เท่านั้น

          การคำนวณค่าดัชนีฯ ใช้วิธีการวิเคราะห์ แบบ Chain Laspeyres โดยราคาที่ดินเปล่าที่นำมาคำนวณคือ ราคาเฉลี่ยต่อ ตารางวา ซึ่งถ่วงน้ำหนักด้วยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ตั้งแต่ปี 2555-2559โดยปัจจัยที่นำมาวิเคราะห์การถดถอยเชิงพหุคูณ (Multiple Regression Analysis) ได้แก่ 1) ทำเลที่ตั้งของที่ดิน 2) แผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน 3) เส้นทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนผ่าน

          ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงผลการจัดทำดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในไตรมาส 4 ปี 2561 ว่า ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 223.2 จุด ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 1.8 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 219.2 จุด และปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 32.6 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 168.3 จุด ทั้งนี้ เป็นผลมาจากการปรับเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินเปล่าที่อยู่ใกล้แนวเส้นทางการก่อสร้างรถไฟฟ้า โดยเฉพาะ แนวเส้นรถไฟฟ้าสายสีเขียว (ช่วงแบริ่งสมุทรปราการ) เนื่องจากก่อสร้างแล้วเสร็จและเพิ่งเปิดให้บริการแล้ว

          สำหรับ 5 อันดับทำเลที่มีการปรับราคาของที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาที่เพิ่มขึ้นมากที่สุดในไตรมาส 4 ปี 2561 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนได้แก่ (1) ทำเลเขตพระโขนง-บางนา-สวนหลวงประเวศ มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดร้อยละ 61.8  (2) ทำเลจังหวัดสมุทรสาครมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 56.1 ราคาที่ดินปรับเพิ่มสูงขึ้นส่วนใหญ่อยู่ในบริเวณ อำเภอเมืองและอำเภอกระทุ่มแบน

          (3) ทำเลเขตราษฎร์บูรณะ-บางขุน เทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 55.2  (4) ทำเลจังหวัดนครปฐม มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 55.1 ราคาที่ดินปรับเพิ่มสูงขึ้นส่วนใหญ่อยู่ในบริเวณ อำเภอกำแพงแสน อำเภอเมืองฯ และอำเภอสามพราน และ (5) ทำเลบางกรวย-บางใหญ่-บางบัวทอง-ไทรน้อย มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 49.8 จากทำเล 5 อันดับแรกข้างต้น ได้สะท้อนให้เห็น แนวโน้มความต้องการที่ดิน เพื่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยขยายตัวไปในพื้นที่จังหวัดปริมณฑล และชานเมืองมากขึ้น

          หากพิจารณาแยกตามทำเลเฉพาะที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านจะพบว่า 5 อันดับแรกที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด ได้แก่ 1) สายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดร้อยละ 44.6 เนื่องจากก่อสร้างแล้วเสร็จและเปิดให้บริการในวันที่ 6 ธันวาคม 2561 มีทั้งหมด 9 สถานี ได้แก่ สถานีสำโรง ปู่เจ้าสมิงพราย ช้างเอราวัณ โรงเรียนนายเรือ ปากน้ำ ศรีนครินทร์ แพรกษา สายลวด และเคหะสมุทรปราการ จึงส่งผลให้ราคาที่ดินในแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวปรับสูงขึ้น

          ส่วนสายสีเขียวช่วงสมุทรปราการบางปู เป็นโครงการในอนาคตยังไม่เริ่มก่อสร้าง มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 44.6 ซึ่งเป็น การปรับตัวขึ้นตามช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการที่มีการเปิดให้บริการแล้ว 2) สายสีแดงอ่อน (ตลิ่งชัน-ศาลายา) มีปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 40.1 3) สายสีน้ำเงิน (บางแค-สาย 4)มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 35.84) BTS สายสุขุมวิทมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 34.3 และ 5) สายสีแดงเข้ม (หัวลำโพง-มหาชัย) มีปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 30.2