กรมโยธาฯ ลุยจัดรูปที่ดิน 7 แปลงกว่า 60 ไร่ แนวรถไฟฟ้าสายสีส้ม สถานีศูนย์วัฒนธรรมฯ รัชดาฯหลัง รฟม.สู้ค่าเวนคืนไม่ไหวเหตุมีใต้ดิน MRT ราคาที่ดินขยับยกแผง ตารางวาละ 1 ล้าน

นายมณฑล สุดประเสริฐ อธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมืองเปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่าการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) มีหนังสือขอให้กรมช่วยจัดรูปที่ดิน ตามพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) จัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ พ.ศ. 2547  บริเวณจุดเวนคืนสถานีศูนย์วัฒนธรรม โครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วง ตลิ่งชัน-มีนบุรี จำนวน 7 แปลงเนื้อที่กว่า 60 ไร่ เพื่อประหยัดงบเวนคืนบริเวณจุดนี้ซึ่งใช้งบไม่ต่ำกว่า 5,000-6,000 ล้านบาท อธิบดีระบุว่าทำเลติดถนนรัชดาภิเษกราคาตารางวาละ 8 แสนบาท ส่วนที่ดินไม่ติดถนนราคา ไม่ต่ำกว่า 4-5 แสนบาทต่อตารางวา ขณะเดียวกัน ทำเลดังกล่าวยังเป็นย่านที่อยู่อาศัยแหล่งงานที่สำคัญ  อย่างไรก็ดี ต้องทำความเข้าใจกับเจ้าของที่ดินทั้ง 7 แปลง ซึ่งประเมินว่า จะมีแนวโน้มที่ดี เนื่องจาก สถานีศูนย์วัฒนธรรม จะใช้พื้นที่ก่อสร้าง 2.23 หมื่นตารางเมตร ซึ่งจะต้องกระทบกับที่ดินจำนวน 7 แปลงที่จะต้องเวนคืนจะทำให้ที่ดินไม่ได้รูปหรือกลายเป็นที่ดินตาบอดไม่มีทางเข้าออก แต่หาก ใช้วิธีจัดรูปที่ดิน แทนการเวนคืน โดยนำที่ดินมารวมกันและแบ่งเป็นจุดที่ตั้งสถานีรถไฟฟ้า บางส่วนสร้างถนนเข้าแปลงที่ดินแม้ที่ดินแต่ละแปลงจะเหลือพัฒนาเชิงพาณิชย์ได้น้อยกว่าเดิม แต่มุมกลับที่ดินดังกล่าวจะมีมูลค่าสูงขึ้นกว่าเดิม สำหรับอนาคต กรมจะจัดรูปแปลงที่ดินรอบสถานีรถไฟฟ้า และรถไฟความเร็วสูงทั่วประเทศอีกด้วย

"ช่วยลดค่าเวนคืน จากการบังคับซื้อเปลี่ยนเป็นจัดรูปที่ดินเพื่อความร่วมมือทั้งเจ้าของที่ดินและรัฐ เพื่อให้ทั้ง 2 ฝ่ายได้ประโยชน์ จากปกติ การเวนคืนมักทำให้ที่ดินเอกชนที่ได้รับผลกระทบเป็นที่ดินอกแตก หากใช้วิธีนี้ก็จะช่วยให้ แปลงที่ดินสวยขึ้นและมีสาธารณูปโภคเข้า ถึงแปลงที่ดินทุกแปลงโดยรัฐออกงบประมาณให้"

นายพีระยุทธ สิงห์พัฒนากุล ผู้ว่ารฟม.  ยอมรับว่า  ใช้วิธีจัดรูปที่ดินเพียงจุดเดียวบริเวณจุดก่อสร้างสถานีศูนย์วัฒนธรรม จุดเชื่อมต่อ กับรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT แทนการเวนคืน โดยไม่ต้องเสียงบประมาณ  ส่วนพื้นที่อื่น จะใช้วิธีเวนคืนตามปกติ เนื่องจากชายเมืองราคาที่ดินไม่แพง แต่อนาคต จะต้องใช้วิธีจัดรูปที่ดิน มากขึ้นเพื่อช่วยประหยัดงบและนำค่าเวนคืนมาพัฒนาโครงข่ายต่อไปจะเหมาะสมกว่า

ด้านนายวสันต์ คงจันทร์กรรมการผู้จัดการบริษัท โมเดอร์นพร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด บริษัทประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ราคาที่ดินติดถนนรัชดาฯ รัศมี แนวรถไฟฟ้าสายสีส้ม จุดที่ตั้งสถานีศูนย์วัฒนธรรม ประกาศขายสูงสุด ไร่ละ 8 แสน-1 ล้านบาทต่อ ตารางวา  บริเวณสถานีเซ็นทรัลพระราม 9 ห่างจากสถานีศูนย์วัฒนธรรมฯ 1 สถานีติดป้ายขาย1.5 ล้านบาทต่อตารางวา ซื้อขายจริงอยู่ที่ 6-8 แสนบาทต่อตารางวา กรณีที่ดินแปลงเล็กขนาด 1-10 ไร่ ส่วนที่ดินแปลงใหญ่ขนาด 30-50 ไร่ ติดถนนรัชดาฯราคา 3-5 แสนบาทต่อตารางวา ที่ดินตาบอดรัชดาฯ-พระราม 9 ราคา 1 แสนบาทต่อตารางวา ส่วนที่ดินในซอยเทียมร่วมมิตร 30-50 ไร่ ราคา 3-5 แสนบาทต่อตารางวา ส่วนแปลงขนาดเล็ก 1-10 ไร่ ราคา 6-7 แสนบาทต่อตารางวา เทียบกับก่อนหน้านี้  ค่ายศุภาลัยซื้อที่ดินในกองทุนฟื้นฟูฯ 30-40 ไร่ บริเวณศูนย์วัฒนธรรมฯ ซอยเทียมร่วมมิตร ซึ่งเป็นที่ดินที่คุณหญิงพจมาน ดามาพงศ์ เคยประมูลในสมัยรัฐบาลทักษิณราคา 2-3 แสนบาทต่อตารางวา ปัจจุบันราคา 5 แสนบาทต่อตารางวา

สำหรับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร บริเวณ สถานีศูนย์วัฒนธรรมฯ และบริเวณเดโป (อาคารจอดและจรของรฟม.) ฝั่งตะวันออก ระยะ 500 เมตร กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นย.9 หรือที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่น (สีน้ำตาล) มาสร้างอาคารได้ 7 เท่าของแปลงที่ดิน  ถัดจาก ย.9 ซอยเทียมร่วมมิตร กำหนดใช้ประโยชน์ที่ดินเป็น ย.5 ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (สีส้ม) สร้างอาคารได้ 4.5 เท่าของแปลงที่ดิน เป็นต้น

อย่างไรก็ดี ประเมินว่าที่ดิน 7 แปลงเนื้อที่ 60 ไร่ น่าจะอยู่บริเวณดังกล่าว หากรัฐต้องการขอความร่วมมือเอกชนจัดรูปที่ดินแทนเวนคืนน่าจะ สร้างแรงจูงใจด้วยการเพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองรวมกทม.ใหม่เพิ่มขึ้นจาก ย.9  และย.5 เป็น ย.10 ทั้งหมด รวมทั้งยกเว้นให้พื้นที่จัดรูปที่ดิน สามารถสร้างอาคารสูงได้ตามผังเมือง แม้ว่า ข้อบัญญัติ กทม.จะจำกัดความสูงห้ามก่อสร้างอาคารสูง เกิน 6 เมตร หรือไม่เกิน 2 ชั้น ระยะ 100 เมตร รอบศูนย์วัฒนธรรมฯ

แนวรถไฟฟ้าสายสีส้มค่าเวนคืน กว่า 9,000 ล้านบาท เวนคืน 594 หลังคาเรือน ระยะทางรวม 39.6 กม. ประกอบด้วย 2 ช่วง ช่วงแรกศูนย์วัฒนธรรมฯมีนบุรี และช่วง 2 ศูนย์วัฒนธรรมฯ-ตลิ่งชัน โดยขณะนี้เปิดประมูลช่วงแรกแล้ว คาดว่าจะก่อสร้างปลายปีนี้ สำหรับแนวเส้นทางช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี ที่สถานีศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย แล้วเบี่ยง เข้าแนวถนนพระราม 9 ตัดผ่านถนน ประดิษฐมนูธรรม เลี้ยวซ้ายเข้าถนนรามคำแหง ผ่านแยกลำสาลี แยกถนนกาญจนาภิเษก ไปสิ้นสุดที่สถานีสุวินทวงศ์บริเวณมีนบุรี

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ