วราพงษ์ ป่านแก้ว

ชีวารัตน์ กิจนภาธนพงศ์

บ้านมือสองในแต่ละปีมีการซื้อ ขายเปลี่ยนมือกันอยู่ในหลักแสนล้านบาท ซึ่งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รายงานว่า ปริมาณการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยระหว่างบุคคลธรรมดา ซึ่งอนุมานได้ว่าเป็นการโอนซื้อขายบ้านมือสองตัวเลขล่าสุดถึงไตรมาส 3 ปี 2559 มีจำนวน 46,358 หน่วย จากจำนวนที่อยู่อาศัยที่โอนทั้งหมด 134,319 หน่วย และมีมูลค่ารวม 107,988 ล้านบาท จากมูลค่าการโอนที่อยู่อาศัยทั้งหมด 327,421 ล้านบาท

ขณะที่ สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) กระทรวงการคลัง มีการประเมินว่า ในปี 2560 จะมีบ้านมือสองพร้อมโอนทั่วประเทศ 1.28 แสนหน่วย คิดเป็นมูลค่า 3.3 แสนล้านบาท บ้าน มือสองจึงเป็นเป้าหมายหนึ่งที่รัฐบาลต้องการสร้างระบบที่สามารถกระตุ้นการซื้อขายเปลี่ยนมือ เพื่อเป็นฟันเฟืองหนึ่งในการผลักดันเศรษฐกิจให้เติบโต

รายงานข่าวสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) แจ้งว่า สศค.มีนโยบายพัฒนาและส่งเสริมสภาพคล่องของตลาดบ้านมือสอง ซึ่งแนวทางจะแบ่งเป็น 2 ระยะ คือ ระยะแรก จะให้มีหน่วยงานกลางที่น่าเชื่อถือ รวบรวมข้อมูลบ้านมือสองของทุก ภาคส่วน เรียกว่า Resale Home Virtual Market ซึ่งจะประกอบด้วย NPA ของธนาคารของรัฐ และธนาคารพาณิชย์ ทรัพย์รอการขายของกรมบังคับคดี รวมถึงทรัพย์ของบริษัทบริหารสินทรัพย์ และบ้านมือสองที่อยู่ในการบริหารการขายของบริษัทตัวแทนนายหน้า เพื่อเป็นข้อมูลให้กับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านมือสอง

นอกจากนี้ จะมีการนำเทคโนโลยีมาใช้ในการประมวลผลเพื่อรายงานปริมาณอุปสงค์และอุปทานทุกกลุ่มบ้านมือสอง ซึ่งภาครัฐและภาคเอกชนจะสามารถนำข้อมูลไปวิเคราะห์และกำหนดเป็นนโยบาย หรือวางแผนการดำเนินธุรกิจต่อไปได้ และที่น่าสนใจก็คือในระยะที่ 2 จะเปิดให้มีการซื้อขายผ่านระบบออนไลน์ โดยการสร้างนวัตกรรมที่สามารถเชื่อมระบบการซื้อขายต่อไปถึงกระบวนการสินเชื่อของธนาคารได้อีกด้วย

อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันยังคงมีมาตรการภาษีเพื่อส่งเสริมตลาดบ้านมือสอง ซึ่งดำเนินต่อเนื่องมาจากปี 2548 ประกอบด้วย 1.ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะแก่ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปี และกรณีครอบครองอสังหาริมทรัพย์มากกว่า 5 ปี 2.ยกเว้นเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์เดิมเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย ภายใน 1 ปี 3.ยกเว้นอากรแสตมป์ให้แก่ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปี และผู้ขายบ้านซื้ออสังหาริมทรัพย์ใหม่ภายใน 1 ปี หลังจากทำสัญญาขาย 4.ลดค่าธรรมเนียมการโอน 2% และค่าจดจำนอง 1% เหลือ 0.001% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ หากผู้ขายใช้เป็นที่อยู่อาศัยและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปี

ด้าน สมศักดิ์ ชุติศิลป์ นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า หากภาครัฐสามารถพัฒนาระบบฐานข้อมูลบ้านมือสองได้เป็นรูปธรรม จะเกิดประโยชน์อย่างยิ่งต่อระบบเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ โดยสิ่งแรกคือ รายได้จากภาษีจะเข้าระบบมากขึ้น นานาชาติจะเข้ามาลงทุนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมากขึ้น นอกจากนี้ยังเป็นการรักษาเงินรายได้ที่เป็นค่าคอมมิชชั่นให้อยู่ในประเทศได้ ผู้บริโภคจะได้รับการดูแล ผู้เข้าสู่วิชาชีพนายหน้าจะต้องเป็นผู้ที่ได้รับการศึกษาอบรมก่อนทำงานจริงและมีการควบคุมให้มีการทำงานที่มีจริยธรรมที่ดี ที่สำคัญคือการจัดเก็บข้อมูลของการซื้อขายบ้านมือสองจะช่วยให้การประเมินราคาตลาดเป็นราคาที่ถูกต้องแม่นยำขึ้น

"การส่งเสริมตลาดบ้านมือสองนอกจากการมีกฎหมายนายหน้าประกาศใช้แล้ว ยังควรมีการปรับปรุงค่าใช้จ่ายของการซื้อขายให้เป็นธรรมมากขึ้น อาทิ การเก็บภาษีปัจจุบันใช้คำว่า ภาษีเงินได้ ควรใช้ภาษีกำไรจากการขาย แทน (Capital Gain Tax) ค่าธรรมเนียมการโอนปัจจุบันคิด 2% จากราคาประเมินราชการ ควรจัดเก็บเป็นตัวเลขที่จำเพาะ รวมถึงควรสร้างความเป็นธรรมในการแข่งขันระหว่างนายหน้าที่เป็นนิติบุคคล กับ นายหน้าที่เป็นบุคคลธรรมดา เช่น นิติบุคคล ต้องส่งภาษีมูลค่าเพิ่ม แต่นายหน้าบุคคลไม่ต้อง เป็นต้น"

หากรัฐให้ความสำคัญกับตลาดบ้านมือสองอย่างจริงจัง เชื่อว่าน่าจะเป็นทางเลือกให้กับผู้ซื้อบ้านในภาวะที่บ้านใหม่มีราคาแพงขึ้นทุกๆ วันได้แน่นอน

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์