วราพงษ์ ป่านแก้ว

เช็กข้อมูลอสังหาฯตลาดปรับสมดุล

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้สรุปตัวเลขสำคัญในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 2559 และคาดการณ์แนวโน้มในปี 2560 โดยสรุปว่าในปี 2559 ตลาดที่อยู่อาศัยชะลอตัวลงทั้งระบบ ส่วนในปี 2560 มีแนวโน้มที่จะขยายตัว ได้ดีขึ้น

วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานกลยุทธ์ 2 ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เปิดเผยในฐานะรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ถึงแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยปี 2560 ว่า ในด้านอุปทานโครงการเปิดขายใหม่จะมีจำนวน 1.08 แสนหน่วย เพิ่มขึ้นจากปี 2559 ประมาณ 12% (โดยมีช่วงคาดการณ์ที่จำนวน 9.72 หมื่น-1.19 แสนหน่วย) และประมาณการที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนในปี 2560 จะมีจำนวน 1.24 แสนหน่วย เพิ่มขึ้นจากปี 2559 ประมาณ 0.50% (โดยมีช่วงคาดการณ์ที่จำนวน 1.11-1.36 แสนหน่วย)

ขณะที่อุปสงค์ในปี 2560 คาดว่าการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์จะขยายตัวเพิ่มขึ้นจากปี 2559 ประมาณ 3% โดยมีจำนวนประมาณ 1.8 แสนหน่วย (โดยมีช่วงคาดการณ์ที่จำนวน 1.621-2.21 แสนหน่วย) มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 4.66 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปี 2559 ประมาณ 5% (โดยมีช่วงคาดการณ์ที่จำนวน 4.2-5.13 แสนล้านบาท)

นอกจากนี้ ยังมีอีกหลายปัจจัยที่น่าสนใจ ประกอบด้วย ปัจจัยบวกซึ่งเป็นผลต่อเนื่องจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล โดยเฉพาะการพัฒนาโครงข่ายคมนาคมขนส่งและรถไฟฟ้าสายสำคัญต่างๆ ที่คาดการณ์ว่าจะเปิดพื้นที่ใหม่ในปริมณฑล อีกทั้งมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจในภูมิภาคผ่านการส่งเสริมเขตเศรษฐกิจพิเศษคลัสเตอร์ และแผนการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก รวมถึงมาตรการส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยรองรับสังคมผู้สูงอายุ ซึ่งรัฐบาลมุ่งมั่นผลักดันให้เกิดผลเป็นรูปธรรมจะช่วยสร้างตลาดใหม่ทดแทนยอดขายที่ชะลอตัวลง

ขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงยังมีอยู่ในระบบ ต่างจากความต้องการซื้อเพื่อการลงทุนที่ลดลงอย่างชัดเจน ปัจจัยบวกดังกล่าวจะช่วยให้ภาพรวมของตลาด ที่อยู่อาศัยในปี 2560 เป็นไปในทิศทางที่ดีขึ้นเมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา

ปี 2559 ปรับสมดุลตลาดที่อยู่อาศัย

สำหรับในปี 2559 ตลาดมีการขยายตัวลดลงทั้งในด้านอุปทานและอุปสงค์ โดยเฉพาะในด้านอุปทานจากที่อยู่อาศัยที่เปิดขายใหม่ พบว่าในปี 2559 ผู้ประกอบการเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลรวมกันประมาณ 9.65 หมื่นหน่วย ลดลงประมาณ 8% เมื่อเทียบกับปี 2558 ซึ่งมีจำนวนทั้งสิ้น 1.04 แสนหน่วย แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 4.38 หมื่นหน่วย และห้องชุด 5.27 หมื่นหน่วย เทียบกับ ปี 2558 มีหน่วยบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวมทั้งสิ้น 4.44 หมื่นหน่วย และห้องชุด 6.04 หมื่นหน่วย ลดลง 1% และ 13% ตามลำดับ

ส่วนข้อมูลที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 5 จังหวัด (จ.นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร นครปฐม) พบว่าในปี 2559 มีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ทุกประเภทรวมกัน 1.23 แสนหน่วย ลดลง 0.4% จากช่วงเดียวกันของปี 2558 พื้นที่การพัฒนาของหน่วยที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่พบว่า มีการกระจายตัวอยู่ในเขตกรุงเทพฯ จำนวน 6.23 หมื่นหน่วย ลดลง 9% จากช่วงเดียวกันของปี 2558 และใน 5 จังหวัดปริมณฑลรวมกัน 6.1 หมื่นหน่วย เพิ่มขึ้น 10% จากช่วงเดียวกันของปี 2558

ในจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ทั้งหมด แบ่งเป็นหน่วยห้องชุด 6.96 หมื่นหน่วย คิดเป็น 56% ของหน่วยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ทั้งหมด ส่วนที่เหลือเป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบ ประกอบด้วย บ้านเดี่ยวประมาณ 3.19 หมื่นหน่วย คิดเป็น 26% ทาวน์เฮาส์ 1.63 หมื่นหน่วย คิดเป็น 13% อาคารพาณิชย์พักอาศัยประมาณ 3,417 หน่วย คิดเป็น 3% และบ้านแฝดประมาณ 2,014 หน่วย คิดเป็น 2%

สำหรับพื้นที่ซึ่งมีหน่วยที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ประเภทแนวราบมากที่สุด 5 อันดับแรกในปี 2559 ได้แก่ 1.อ.เมืองปทุมธานี 3,832 หน่วย 2.บางบัวทอง 3,346 หน่วย 3.เมืองสมุทรสาคร 2,888 หน่วย 4.บางพลี 2,682 หน่วย และ 5.เมืองสมุทรปราการ 2,560 หน่วย

ส่วนพื้นที่ซึ่งมีหน่วยที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ประเภทห้องชุดมากที่สุด 5 อันดับแรกในปี 2559 ได้แก่ 1.อ.ธัญบุรี 8,705 หน่วย 2.เมืองนนทบุรี 6,600 หน่วย 3.เมืองสมุทรปราการ 5,861 หน่วย ซึ่งในจำนวนนี้เป็นโครงการบ้านเอื้ออาทรบ้านคลองสวน 862 หน่วย ที่เหลือเป็นโครงการเอกชน 4.เขตจตุจักร 4,272 หน่วย และ 5.เขตบางรัก 3,289 หน่วย

ทั้งนี้ ในปี 2559 มีอาคารชุดเอื้ออาทรสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ของการเคหะ แห่งชาติ 7 โครงการ รวม 113 อาคาร 5,232 หน่วย

ขณะที่สถานการณ์ด้านอุปสงค์ในปี 2559 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯปริมณฑลมีจำนวนหน่วยรวมกัน 1.75 แสนหน่วย ลดลง 11% จากปี 2558 ซึ่งมีจำนวน 1.96 แสนหน่วย ประกอบด้วย การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดคอนโดมิเนียมมากที่สุด จำนวน 9 หมื่นหน่วย คิดเป็น 51% ของหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทุกประเภทรวมกัน รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ 5.1 หมื่นหน่วย คิดเป็น 29% อันดับ 3 คือ บ้านเดี่ยว 2 หมื่นหน่วย คิดเป็น 12% อันดับ 4 อาคารพาณิชย์ 8,944 หน่วย คิดเป็น 5% อันดับสุดท้ายเป็นบ้านแฝด 4,791 หน่วย คิดเป็น 3%

ในด้านมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปี 2559 มีมูลค่ารวมกัน 4.44 แสนล้านบาท โดยห้องชุดมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุด 1.95 แสนล้านบาท คิดเห็นสัดส่วน 44% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทุกประเภทรวมกัน อันดับ 2 คือ บ้านเดี่ยวมูลค่า 1.07 แสนล้านบาท สัดส่วน 24% อันดับ 3 ทาวน์เฮาส์มีมูลค่า 9.17 หมื่นล้านบาท สัดส่วน 21% อันดับ 4  อาคารพาณิชย์มีมูลค่า 3.46 หมื่นล้านบาท สัดส่วน 8% และอันดับสุดท้ายคือ บ้านแฝดมีมูลค่าการโอน 1.47 หมื่นล้านบาท สัดส่วน 3%

ขณะที่หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยประเภทห้องชุดมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ 1.กรุงเทพฯ 5.91 หมื่นหน่วย 2.ปทุมธานี 1.03 หมื่นหน่วย 3.สมุทรปราการ 9,271 หน่วย 4.นนทบุรี 8,890 หน่วย และ 5.นครปฐม 1,222 หน่วย

ในปี 2559 อาจกล่าวได้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยมีการปรับตัวของประมาณของอุปทานและอุปสงค์ที่มีความสอดคล้องกันมาก ยิ่งขึ้น

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์