เมื่อราคาที่ดินใจกลางเมืองปรับตัวสูงขึ้น  และแทบไม่เหลือที่ดินแปลงงาม การวางประโยชน์ ใช้สอยให้คุ้มค่าหลากหลายจึงกลายเป็นแนวคิดหลักในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้เกิดความคุ้มค่าในการลงทุน การเปิดโครงการเดี่ยวๆ ไม่อาจสร้างผลตอบแทนที่ดีในอนาคต กลายเป็นที่มาของการผนึกกำลังของ "ทุนใหญ่" หลายตระกูลในไทย ในลักษณะ การร่วมทุน เป็นพันธมิตรธุรกิจ ผุดโครงการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ใน รูปแบบผสมผสาน (มิกซ์ยูส)

          ล่าสุดสองยักษ์ธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ บริษัท ดุสิตธานี จำกัด (มหาชน) เจ้าของโรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพฯ ธุรกิจของตระกูลโทณวณิกหลังต่อสัญญาเช่าที่ดินหัวมุมถนนสีลม พระราม4 กว่า 23 ไร่ 2 งาน (ที่ตั้งโรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพฯ) จากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์  เป็นระยะเวลา 30 ปีและได้สิทธิ์ต่อสัญญาเช่าได้อีก 30 ปี รวม 60 ปี ผนึกกำลังกับบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือซีพีเอ็น ธุรกิจพัฒนา อสังหาฯประเภทค้าปลีกรายใหญ่ของตระกูลจิราธิวัฒน์ เพื่อร่วมกันพัฒนาอสังหาฯมิกซ์ยูส ประกอบด้วย โรงแรม ที่พักอาศัย ศูนย์การค้า และอาคารสำนักงาน มูลค่าโครงการรวม 36,700 ล้านบาท ตามแผนเตรียมก่อสร้างในเดือน ก.ค. ปี 2561 เป็นต้นไป

          "ท้าชน" โครงการมิกซ์ยูสของเจ้าสัวเจริญ สิริวัฒนภักดี แห่งเครือทีซีซี (กลุ่มไทยเจริญ คอร์ปอเรชั่น) ที่ส่งบริษัทลูก บริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) และ บริษัททีซีซี แอสเซ็ทส์ (ประเทศไทย) จำกัด คว้าประมูล ที่ดินแปลงงามอีกแปลงของสำนักงาน ทรัพย์สินฯ พื้นที่เกือบ 90 ไร่ โดยมีระยะเวลา การเช่า 30 ปีต่อสัญญาเช่าได้อีก 30 ปีบริเวณหัวมุมถนนวิทยุ พระราม 4 (ที่ดินโรงเรียนเตรียมทหารเดิม) ซึ่งซีพีเอ็น เป็นหนึ่ง ในรายชื่อผู้ร่วมประมูลก่อนพ่ายให้เครือ ทีซีซี

          ตามแผนเจ้าสัวเจริญ เตรียมที่จะพัฒนาที่ดินผืนนี้ เป็นคอมเพล็กซ์ขนาดใหญ่ มูลค่าหลายหมื่นล้านบาท ทั้ง ศูนย์วัฒนธรรม โรงแรม สำนักงาน และศูนย์การค้า

          โดยทั้ง 3 กลุ่มทุน (ทีซีซี- ซีพีเอ็น และดุสิตธานี) ต่างหวังที่จะปั้นโปรเจคยักษ์ให้เป็น"แลนด์มาร์ก"แห่งใหม่กลางกรุง ปลุกสีสันย่านการค้าถนนสีลมกลับมาอีกครั้ง ภายใต้การแข่งขันที่ดุเดือด ยักษ์ปะทะยักษ์ จากที่ดินสองแปลงที่ตั้งประจันหน้ากัน

          อีกตระกูลใหญ่ ที่ประกาศปั้นบิ๊กโปรเจค มิกซ์ยูสก่อนหน้านี้ คือ ตระกูลเจียรวนนท์โดยเครือเจริญโภคภัณฑ์ (ซีพี) และบริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด ผนึกกำลังกับกลุ่มบริษัทสยามพิวรรธน์ เจ้าของศูนย์การค้าสยามดิสคัฟเวอรี่, ศูนย์การค้าสยามเซ็นเตอร์ และศูนย์การค้าสยามพารากอน, พาราไดซ์ พาร์ค ทุ่มงบลงทุน 5 หมื่นล้านบาท ปั้นบิ๊กโครงการไอคอนสยาม ย่านเจริญนคร บนที่ดิน 50 ไร่ ประกอบด้วย โครงการห้างสรรพสินค้า คอนโดมิเนียมไฮเอนด์ พิพิธภัณฑ์ มูลค่าลงทุนกว่า 5.4 หมื่นล้านบาท

          ที่ผ่านมาซีพี ยังยึดทำเลธุรกิจใจกลางเมือง (ซีบีดี) ส่งโครงการมิกซ์ยูส ยึดทำเลราชดำริโดยบริษัทแมกโนเลีย ไฟน์เนสท์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด เปิดตัวโครงการแมกโนเลียส์ ราชดำริ บูเลอวาร์ด ซึ่งมีทั้งที่พักอาศัยหรู

          ขยับมาที่โซนเพลินจิต เจ้าตลาดเดิมอย่าง บริษัทเซ็นทรัล รีเทล คอร์ปอเรชั่น ผุดโรงแรมปาร์ค ไฮแอท ระดับ 6 ดาว ขนาด 222 ห้องภายในโครงการเซ็นทรัล เอ็มบาสซี่ หลังจากที่ปล่อยให้เครือทีซีซี นำบริษัท ยูนิเวนเจอร์ จำกัด (มหาชน) เปิดตัว โครงการมิกซ์ยูสโรงแรมโอกุระ เพรสทีจ ภายในอาคารปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์ ที่ควบรวมอาคารสำนักงานบนถนนวิทยุนำหน้าไปหลายปี

          ขณะที่โซนสาทร (ช่องนนทรี) ใน ปีที่ผ่านมาไม่มีโครงการใดโดดเด่นไปกว่า "มหานคร" ภายใต้การพัฒนาของบริษัท เพซ  ดีเวลลอปเมนท์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ของตระกูลเตชะไกรศรี  ที่รวมเอาพื้นที่ ค้าปลีก, ที่พักอาศัยภายใต้แบรนด์เดอะ ริทซ์- คาร์ลตัน เรสซิเดนเซส บางกอก และโรงแรม ลักชัวรี "บางกอกเอดิชั่น" บริหารจัดการโดยเดอะ ริทซ์-คาร์ลตัน จำนวน 159 ห้อง ภายใต้เครือยักษ์ใหญ่จากอเมริกาแมริออท อินเตอร์เนชั่นแนลที่อยู่ภายใต้อาคารเดียวกัน

          สุวรรณา พุทธประสาท ประธาน เจ้าหน้าที่บริหารบริษัท แอล แอนด์ เอช มอลล์ แอนด์ โฮเทล จำกัด (แอลเอชเอ็มเอช) บริษัทในเครือแลนด์แอนด์เฮ้าส์ ซึ่งวางแนวทางความเชี่ยวชาญทางธุรกิจในแนวมิกซ์ยูส และเป็นเจ้าของโครงการมิกซ์ยูสย่านอโศกอย่าง ห้างสรรพสินค้าเทอร์มินัล 21 และแกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ เทอร์มินัล 21 กล่าวว่า

          การที่ธุรกิจมิกซ์ยูสเติบโตและประสบ-ความสำเร็จ ได้รับความนิยมในการพัฒนาต่อเนื่องจากผู้เล่นรายใหญ่ เนื่องจากเป็น การลงทุนที่มุ่งตอบสนองพฤติกรรม นักท่องเที่ยวแบบ "เบ็ดเสร็จ"ในที่เดียวดังนั้นการสร้างห้างสรรพสินค้าคู่กับโรงแรม จึงกลายเป็น "สูตรสำเร็จ" ที่ทำให้ประสบความสำเร็จได้ทั้งคู่

          อย่างไรก็ตาม ปัจจัยที่จะทำให้โครงการมิกซ์ยูสสำเร็จ สุวรรณา ชี้ว่าต้องอยู่ใน "ทำเลทอง"ที่ดีที่สุด

          "การแข่งขันอยู่ที่ทำเล และการพัฒนาการให้บริการซึ่งต้องมีจุดเด่นและจุดขาย ทุกวันนี้การเป็นแบรนด์ไทยหรือใช้เชนนอกมาบริหาร ไม่มีผลต่อการแข่งขันเท่าในอดีต เพราะเทรนด์ลูกค้าส่วนใหญ่ในวันนี้ ตัดสินใจอย่างเป็นอิสระจากการหาข้อมูลเองผ่านการรีวิว และยึดติดกับแบรนด์ น้อยลง ทำให้เชื่อว่าแม้จะเป็นโรงแรม 5 ดาวของไทย ก็ยังสามารถแข่งขันกับแบรนด์ระดับโลกต่างชาติได้"

          ขณะที่ วิชัย พูลวรลักษณ์ ประธานกรรมการบริษัท วรลักษณ์ พร๊อพเพอร์ตี้ จำกัด(มหาชน) กล่าวว่า การพัฒนาอสังหาฯ แบบมิกซ์ยูสถือเป็นเทรนด์ของโลก เพราะหลายประเทศทั้งสิงคโปร์ ฮ่องกง ดูไบ ยุโรปฯ ได้สร้างโครงการที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกหลายอย่างอยู่ด้วยกันทั้งคอนโด โรงแรมเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ ซูเปอร์มาร์เก็ต เป็นต้น เพื่อให้โครงการมีความสมบูรณ์แบบในตัวเอง

          ส่วนการร่วมทุนของดุสิตธานีกับเซ็นทรัลพัฒนา สะท้อนให้เห็นว่าโรงแรมอย่างเดียวอยู่ไม่ได้อีกต่อไป

          นอกจากนี้ยังเห็นว่าในกรุงเทพฯ ยังมีพื้นที่ๆสามารถพัฒนาโครงการแบบมิกซ์ยูสได้อีกมาก โดยเฉพาะทำเลที่เป็นจุดตัดของถนนสายต่างๆย่านใจกลางธุรกิจ

          ด้าน ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต กรรมการผู้อำนวยการกลุ่มธุรกิจพรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า ผู้ประกอบการอสังหาฯ ให้ความสนใจพัฒนาโครงการในรูปแบบมิกซ์ ยูส มากขึ้น เนื่องจากโครงการลักษณะดังกล่าวเป็นการลงทุนขนาดใหญ่บนผังโครงการใหญ่ การจะมีแค่สินค้าประเภทเดียวย่อมไม่ตอบรับ การลงทุน และขนาดตลาดที่ไม่เพียงพอ อีกทั้งโครงการมิกซ์ยูสยังพัฒนาเพื่อให้เป็น แม่เหล็กดึงดูดกลุ่มเป้าหมาย

          "หากเป็นโครงการขนาดใหญ่ พฤกษาฯ ก็ทำคนเดียวไม่ได้ โดยเทรนด์มิกซ์ยูส ถือเป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ของตลาดอสังหาฯ แม้บริษัทจะมีจุดแข็ง แต่ความสามารถด้านการแข่งขันในยุคนี้ ต้องมีพันธมิตร"

          'เพลินจิต-ราชประสงค์' โรงแรม5ดาวประชันเดือด

          จากการรวบรวมของกรุงเทพธุรกิจ พบว่า เฉพาะย่านเพลินจิต-ราชประสงค์มีโรงแรมหรูแบรนด์ไทยและต่างประเทศกว่า 15 แห่ง คิดเป็นจำนวนกว่า 5,110 ห้อง ซึ่งแม้จะระดมแบรนด์ใหญ่ระดับโลก มาประชันกันดุเดือด

          แต่ผู้บริหารที่คร่ำหวอดในวงการ ต่างยังเชื่อมั่นในศักยภาพการเติบโตของนักท่องเที่ยวว่าจะยังเข้ามาสนับสนุน จำนวนห้องพักเดิมและห้องพักใหม่ ที่ทยอยเพิ่มสู่ระบบได้

          กาย ฟิลิปส์ รองประธานฝ่ายการ พัฒนาภูมิภาคเอเชียและออสตรัลเอเชีย ฮิลตัน เวิลด์ไวด์ กล่าวว่า การนำแบรนด์ วอลดอร์ฟ แอสโทเรีย ซึ่งเป็นระดับ "อัลตราลักชัวรี" มาชิมลางตลาดกรุงเทพฯ เนื่องจากมั่นใจใน "ทำเล" ใจกลางศูนย์กลางย่านราชประสงค์ ทำให้สามารถแข่งขันกับแบรนด์ระดับ 5 ดาวอื่นๆ ได้

          อย่างไรก็ตาม ยอมรับว่า เป็นธรรมดาสำหรับการเปิดตัวในช่วงแรกๆ ที่โรงแรมหน้าใหม่จะต้องใช้เวลาไต่ระดับในการสะสม อัตราเข้าพักเฉลี่ย แต่เมื่อพิจารณาจากค่าใช้จ่าย เฉลี่ยของการเข้าพักโรงแรมในกรุงเทพฯ ในรอบ 2-3 ปีที่ผ่านมา สะท้อนให้เห็นชัดว่า มีความต้องการห้องพักเติบโตขึ้น โดยเฉพาะ เซกเมนต์โรงแรมหรูที่ปริมาณนักท่องเที่ยวยังโตได้เร็วกว่าการเพิ่มขึ้นของห้องพัก

          ฟิลิปส์ กล่าวว่า ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ การเติบโตของนักท่องเที่ยว "จีน" ซึ่งมีสัดส่วนราว 30% เมื่อเทียบกับต่างชาติทั้งหมดที่มาไทย ซึ่งฮิลตัน เวิลด์ไวด์ ทยอยเข้าบุกตลาดสร้างการรับรู้ในจีนด้วยการเปิดโรงแรมไปแล้วกว่า 95 แห่ง และอยู่ระหว่างก่อสร้างอีก 234 แห่ง

          เช่นเดียวกับอื่นๆ ที่ยังมีความแข็งแกร่ง เช่น ตลาดเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ที่มี สิงคโปร์ น่าจะมีศักยภาพในการทำตลาด สำหรับโรงแรมวอลดอร์ฟ และตลาด ระยะไกล (Long Haul) อย่างเช่น อังกฤษ, เยอรมนี ที่เป็นฐานลูกค้าสำคัญสำหรับการทำตลาดแนวผสมผสาน (Mix Markets) ในย่านธุรกิจใจกลางเมืองที่เป็น แหล่งรวมของนักท่องเที่ยวและธุรกิจจากหลากหลายประเทศอยู่แล้ว 

ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ