นนทศร ชัยยิ่งยง

บริษัท พร็อพทูมอร์โรว์ จำกัด จัดเสวนา  "อสังหา ยุค 4.0: differentiate or die" โดยมีกูรูด้านอสังหาริมทรัพย์มาร่วมบรรยายและแลกเปลี่ยนข้อมูลเกี่ยวกับภาพรวมสถานการณ์และทิศทางตลาดในปัจจุบัน

สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและพัฒนา บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ปัจจุบันมีโครงการอสังหาฯ อยู่ใน ภาวะโอเวอร์ซัพพลายจำนวนมาก โดยเฉพาะ โครงการแนวคอนโดแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง (เตาปูน-บางใหญ่) ประเมินว่าเหลือขาย 8,000-1 หมื่นยูนิต จาก 30-40 โครงการ มูลค่า 2-2.5 หมื่นล้านบาท จากผลกระทบ ของภาวะเศรษฐกิจ ความมั่นใจของผู้บริโภค ธนาคารเข้มงวด การเชื่อมต่อของระบบขนส่งที่ยังไม่เอื้ออำนวยต่อการเดินทาง อย่างไรก็ดีคาดว่าสถานการณ์จะน่ากังวลในช่วง 1-2 ปีแรกเท่านั้น เพราะการที่สต็อกเหลือขายมาก ทำให้ผู้พัฒนาโครงการไม่กล้าลงทุนโครงการใหม่ แต่มุ่งขายโครงการเก่า และอีก 3-4 ปี จะดีขึ้น "ตลาดโอเวอร์ซัพพลายทำให้ ผู้ประกอบการต้องงัดกลยุทธ์ระบายสินค้า เช่นลดราคา 30-40% ตลอดจนลดราคาหนักเทียบเท่ากับโปรโมชั่นซื้อ1 แถม 1 หรือตกแต่งพร้อมอยู่ อยู่ก่อนจ่ายเงินทีหลัง เป็นต้น"

เปิดขาย1แสนต่อตร.ม.มากขึ้น

ในส่วนทำเลอื่นๆ ก็พบว่าชะลอเปิดตัวเช่นกันเมื่อเทียบกับช่วง 3- 4 ปีที่ผ่านมา โดยตลาดต่างจังหวัดบางแห่งที่เคยเปิดตัวเฉลี่ยปีละ  1.5-1.6 หมื่นยูนิต ล่าสุดเหลือหลักพัน ยูนิตเท่านั้น  โดยเฉพาะตลาดกลาง-ล่างที่ ค่อนข้างมีปัญหาจากความเข้มงวดของสถาบัน การเงิน  ส่งผลให้ผู้ประกอบการหันมาเจาะตลาดกลาง- บนกันมากขึ้นเพื่อลดความเสี่ยง

นอกจากนี้ผู้ประกอบการต่างๆ ปรับแผนขยับตลาดใหม่มากขึ้น และมองหาทำเลใหม่ๆ  เช่นแนวรถไฟฟ้าสายสีส้ม ที่เปิดตัว โครงการใหม่กันกว่า 10 โครงการ และ สายสีเขียว ที่เปิดตัวต่อเนื่อง

"ส่วนแนวรถไฟฟ้าที่ยังไม่น่าลงทุน คือสายสีแดง ช่วงหลังเมืองเอก เพราะไม่ได้วิ่งผ่าน โซนชุมชนมาก รวมถึงสายสีเขียวที่เลยไปทาง สมุทรปราการ"

แนะเสนอ"เช่า"ลูกค้ากู้ไม่ผ่าน

เลิศมงคล วราเวณุชย์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ นนทบุรี กล่าวว่า ตลาดคอนโดฯ โซนนนทบุรี มีเหลือประมาณ 1 หมื่นยูนิต เป็นผลมาจากเส้นทางรถไฟฟ้า ที่เปิดใหม่ กับค่าใช้จ่ายการเดินทางต่างๆ ที่สูง ทำให้ผู้ซื้อมองว่าไม่คุ้มค่า ดังนั้นหากจะแก้ไขปัญหาอาจต้องมีหน่วยงานเข้ามา ระดมความคิดเช่น การเคหะฯ และการรถไฟฟ้า ขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) สำหรับแนวทางการแก้ไขปัญหาในช่วงนี้ โดยเฉพาะโครงการของผู้ประกอบการรายเล็ก อาจต้องปรับเปลี่ยนแผนเสนอเช่าให้ลูกค้าที่กู้ไม่ผ่านแทน เพื่อให้มีรายได้หมุนเวียน โดยอาจตั้งราคาเฉลี่ย 7,000 บาทต่อเดือน เพราะมีสิ่งอำนวยความสะดวกมากกว่า อพาร์ทเมนท์ที่มีค่าเช่า 4,000-5,000 บาท นอกจากนี้กลุ่มที่เป็นเอสเอ็มอีต้อง ปรับตัวเช่นแตกเซกเมนต์ใหม่ หาทำเล ที่น่าสนใจ ซึ่งไม่จำเป็นต้องติดกับรถไฟฟ้า  อาจอยู่ในซอยแต่เดินทางสะดวก การเพิ่ม ฟังก์ชันใช้งานสินค้า  บริการให้ลูกค้าประทับใจ

แนวโน้มต่างชาตินิยมคอนโดฯ5ล้านขึ้น

สุรเชษฐ กล่าวว่า สำหรับภาพรวมลูกค้าคอนโดต่างชาติ มีแนวโน้มขยับราคาจาก 3-5 ล้านบาทเป็นระดับราคา 5 ล้านบาทขึ้นไป  และส่วนใหญ่ซื้อเพื่อการลงทุน กลุ่มยุโรปสนใจโซนสุขุมวิทมากที่สุด ส่วนคนจีนสนใจซื้อในโซนรัชดา พระราม 9 ซึ่งส่วนใหญ่ก็เป็น กลุ่มโครงการที่มีทุนจีนเข้าไปลงทุน ขณะที่ ผู้ประกอบการหลายรายก็เริ่มปรับสัดส่วนลูกค้าต่างชาติเพิ่มขึ้นเป็น 20-30%

ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ