คาดตอกเสาเข็มราคาขยับอีก 20%

ที่ดินย่านสีลมคึกหลัง 2 โปรเจ็กต์มิกซ์ยูสผุดกลางทำเลทองทูลค่ากว่า 5 หมื่นล้าน ชี้หลังดุสิตธานีผนึกซีพีเอ็นปักหมุดโมเดลลงทุนใหม่ปั้นแลนด์มาร์ก ศาลาแดง ปลุกราคาที่ดินพุ่งโดยรอบวิ่งแตะ 2 ล้านต่อตร.ว.

ถนนสีลมเคยขึ้นชื่อว่าเป็นศูนย์กลางย่านธุรกิจที่สำคัญของไทย และเป็นที่รู้จักของต่างชาติ ปัจจุบันยังเป็นศูนย์กลางของการเชื่อมโยงระบบขนส่งหลักของกรุงเทพฯ ทั้งรถไฟฟ้า BTS และรถไฟใต้ดิน MRT แต่ที่ผ่านมาแทบไม่มีความเคลื่อนไหวด้านการลงทุนใหม่ๆ เกิดขึ้น ด้วยข้อจำกัดจากที่ดินแปลงใหญ่ หายากและอยู่ในมือเอกชนไม่กี่ราย จึงแทบไม่มีการซื้อขาย ส่งผลต่อการพัฒนาโครงการ หลังจากโรงแรมดุสิตธานีกรุงเทพฯ เตรียมทุบโรงแรมทิ้งพร้อมประกาศปรับโฉมการลงทุนครั้งใหญ่ ผุดโครงการลงทุนในรูปแบบผสมผสาน (มิกซ์ยูส) มูลค่า 3.67 หมื่นล้านบาท ร่วมกับยักษ์ค้าปลีก เซ็นทรัลเพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับที่ดินและสร้างแลนด์มาร์กแห่งใหม่หัวมุมถนนสีลม

อีกทั้งเมื่อปลายเดือนกุมภาพันธ์ เจ้าของที่ดินแปลงใหญ่ตระกูล "สีบุญเรือง" ประกาศทุบทิ้งอาคาร 7 หลังบนถนนสีลม เพื่อนำที่ดินไปพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสมูลค่า 1.6 หมื่นล้านบาท ร่วมทุนกับอีก 2 พันธมิตรธุรกิจสร้างอาคารสำนักงานให้เช่าและเมื่อสร้างเสร็จจะใช้เป็นที่สำนักงานใหญ่ของกลุ่มไมเนอร์ฯ พร้อมพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ ทั้ง 2 โครงการใหม่ที่กำลังจะเกิดขึ้นบนถนนสีลมในปีหน้าและปี 2562 จะปลุกกระแสให้ถนนสีลมกลับมาคึกคักเป็นย่านทำเลทองศูนย์กลางธุรกิจ ปั่นราคาที่ดินพุ่งขึ้นหลังจากเป็นยักษ์หลับมานาน

ราคาที่ดินขยับ 2 ล้าน

นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย วิเคราะห์ราคาที่ดินในย่านสีลมโดยรอบโครงการมิกซ์ยูส ระหว่างโรงแรมดุสิตธานี และกลุ่มเซ็นทรัล ว่า หลังประกาศแผนลงทุนส่งผลให้ราคาที่ดินขยับขึ้นทันที 5-10% จากราคาซื้อขาย บริเวณทำเลโรงแรมดุสิตธานี ราคา 7-8 แสนบาทต่อตารางวา ซึ่งเป็นสถิติซื้อขายครั้งสุดท้ายช่วง 3-4 ปีก่อน หากมีการตอกเข็มโครงการราคาจะขยับขึ้นอีกกว่า 20% และเห็นภาพชัดว่าทำเลดังกล่าวจะพลิกโฉมหน้าของย่านธุรกิจสำคัญอีกรูปแบบหนึ่งหลังเงียบมานาน และราคาที่ดินจะขยับเป็น 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา สูงสุด 2 ล้านบาทต่อตารางวา และหากก่อสร้างแล้วเสร็จ 7 ปี ราคาจะขยับมากขึ้นกว่า 2 ล้านบาทต่อตารางวา ส่วนราคาที่ดิน ทำเลสถานีศาลาแดง สีลม ค่ายเอสซีแอลเสท ซื้อที่ดินในซอย ราคาตารางวาละ 1.1 ล้านบาท เมื่อ 2 ปีที่ผ่านมา พัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมขายราคาตารางเมตรละ 3.5 แสนบาท หาก หัวมุมสีลมพัฒนาแนวโน้มราคาที่ศาลาแดงน่าจะขยับไปที่ 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา

"สาเหตุราคาที่ดินสีลมขยับไม่มากเกิดจากไม่มีพื้นที่ว่างขณะเดียวกัน บุคลิกของสีลมถูกกำหนดให้เป็นย่านธุรกิจ จะมีอาคารสำนักงาน และกลุ่มคนทำงานเป็นส่วนใหญ่ ทำให้อาคารพาณิชย์ ปฏิเสธการขายและปรับปรุงเป็นร้านค้ารองรับกลุ่มทำงานในย่าน หากเทียบกับสุขุมวิท จะถูกกำหนดให้เป็นย่านที่อยู่อาศัย ดังนั้น จึงทำให้การซื้อขายเปลี่ยนมือสูงกว่า ทำให้เกิดการพัฒนาที่อยู่อาศัยคึกคัก ช่วยดันราคาที่ดินให้สูงเป็นประวัติการณ์"

ทำเลพระราม 4 คึกตาม

ด้านนายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัทโมเดอร์นพร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด เปิดเผยถึงราคาที่ดินย่านถนนพระราม 4 ว่า ราคาขายที่ดินแปลงเล็กในปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 1.5-2 ล้านบาทต่อตารางวา ขณะที่ราคาขายที่ดินแปลงใหญ่อยู่ที่ 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา โดยราคาที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่มีราคาขายสูงสุดอยู่ในซอยศาลาแดง ข้างอาคารอื้อจือเหลียง ขนาดพื้นที่กว่า 1 ไร่ ราคาซื้อขายประมาณ 2.4 ล้านบาทต่อตารางวา โดยมีผู้ซื้อไปปี 2559 วางแผนพัฒนาเป็นโครงการพักอาศัย ส่วนที่ดินแปลงเล็ก ย่านสีลม-ศาลาแดง อยู่ที่ประมาณ 1.8-2 ล้านบาทต่อตารางวา ขณะที่ราคาประเมินที่ดินประจำปี 2559-2562 ของกรมธนารักษ์ ระบุว่า ราคาที่ดินบริเวณถนนสีลมมีราคาสูงสุดที่ 1 ล้านบาทต่อตารางวา และราคาประเมินที่ดินถนนสาทรอยู่ที่ 7.5 แสนบาทต่อตารางวา

"คาดว่าโครงการมิกซ์ยูสของดุสิตธานีจะช่วยกระจายความเจริญสู่พื้นที่รอบกลางเมืองอย่างพระราม 4 มากขึ้น จากปัจจุบันกระจุกตัวอยู่ในสยาม แยกราชประสงค์ ในส่วนของราคาที่ดินส่วนตัวมองว่าคงไม่เท่ากับช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ที่มีการขยับขึ้นสูงกว่า 3-4 เท่าตัว เนื่องจากมีการพัฒนาโครงการต่างๆ อย่างต่อเนื่อง แต่ปัจจุบันจำนวนที่ดินลดน้อยลง ทำให้ที่ดินที่มีเหลืออยู่มีราคาแพง หากพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยต้องมีราคาขายมากกว่า 2 แสนบาทต่อตารางเมตร ขณะที่กำลังซื้อไม่สามารถเพิ่มสูงขึ้นตามการเพิ่มของราคาที่ดินส่งผลให้โครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ต้องขยายตัวออกสู่พื้นที่รอบนอกเพิ่มมากขึ้น" นายวสันต์กล่าว

ไม่มีขายสักแปลง

ด้านนายสมชาย จิตตราพันธุ์ นายหน่าค้าที่ดินให้นักพัฒนาย่านใจกลางเมือง วิเคราะห์ทำเลตั้งแต่ หัวถนนสีลมบริเวณโรงแรมดุสิต-ถนนนราธิวาสราชนครินทร์ ว่า ไม่มีที่ดินให้เห็นว่าขายแม้แต่แปลงเดียว ตรวจสอบได้จาก ตลาดสีลม ซอยนราธิวาสราชนครินทร์ 1 เจ้าของประกาศขาย 1.2 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งปีที่ผ่านมาบริษัทพัฒนาที่ดิน ค่ายไรมอนแลนด์ ขอซื้อที่ตารางวาละ 9 แสนบาท แต่เจ้าของไม่ขาย

สำหรับการพัฒนา โครงการมิกซ์ยูส ของค่ายเซ็นทรัลกับโรงแรมดุสิตธานีจะล้อไปกับโครงการสวนลุม ไนท์บาซ่า ของกลุ่มนายเจริญ สิริวัฒนภักดี และส่งผลให้ ย่านนี้ราคาที่ดินเติบโตสูงกว่าปัจจุบันมาก

คอนโดฯขยายตัวมากสุด

ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์สอินเตอร์เนชั่นแนว ประเทศไทย วิเคราะห์ว่าโครงการที่อาจจะมีการขยายตัวให้เห็นมากที่สุดในรอบหลายปีที่ผ่านมาคือ โครงการคอนโดมิเนียมที่มีโครงการอยู่ในพื้นที่รอบๆ แยกศาลาแดงประมาณ 4,231 หน่วย จากทั้งหมด 8 โครงการอัตราการขายก็สูงมากคือมากกว่า 90% อาจจะเป็นเพราะว่าไม่ค่อยมีโครงการเปิดขายในทำเลนี้มากนัก เพราะที่ดินมีเหลือไม่มาก

โครงการอีกรูปแบบที่มีมาก่อนหน้านี้แต่ปัจจุบันไม่มีโครงการใหม่เกิดขึ้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมาเพราะราคาที่ดินสูงเกินไปคือ ส่วนอาคารสำนักงานปัจจุบันในพื้นที่รอบแยกศาลาแดงมีพื้นที่ทั้งหมดราว 323,750 ตารางเมตร อัตราการเช่าเฉลี่ยมากกว่า 90% ค่าเช่าโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 750-850 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่พื้นที่ค้าปลีกในบริเวณนี้ก็มีเพื่อรองรับคนที่ทำงานในพื้นที่แต่ไม่มากนัก ในอนาคตคาดว่า ในอนาคตคาดว่าพื้นที่บริเวณแยกศาลาแดงจะเป็นอีกทำเลที่มีศักยภาพของ กทม.จากโครงการมิกซ์ยูส 2 โครงการใหม่ที่เกิดขึ้น

ศาลาแดงวันขยันเป็น 16ล.

อย่างไรก็ดี โครงการศาลาแดง วัน พัฒนาโดยบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) เปิดขายเมื่อปี 2558 ในราคาเริ่มต้น 13 ล้านบาทต่อหน่วย หรือราคาขายเฉลี่ย 3 แสนบาทต่อตารางเมตร ปัจจุบันบริษัทขยับราคาขึ้นไปอยู่ที่ 16 ล้านบาทต่อหน่วยโดยมียอดขายแล้ว 50%

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ