โชคชัย สีนิลแท้/อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

ทำเลรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยายกลับมาอยู่ใน สปอตไลต์อีกครั้ง เมื่อส่วนต่อขยายแบริ่ง-สมุทรปราการมีกำหนดจะเปิดให้บริการสถานีสำโรงเป็นสถานีแรกในวันที่ 1 เม.ย.นี้ ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ดูคึกคักขึ้นมาอีกระลอก แม้ว่าที่ผ่านมาปริมาณซัพพลายในพื้นที่สายสีเขียวส่วนต่อขยายมีอยู่จำนวนมากพอตัว

ในเส้นทางส่วนต่อขยายช่วงอ่อนนุชแบริ่ง ยังคงมีการพัฒนาคอนโดมิเนียมอย่างต่อเนื่อง โดยทำเลสถานีปุณณวิถีและอุดมสุขเป็นทำเลที่มีการแข่งขันสูง แม้เป็นที่นิยมแต่ด้วยระดับราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 1-1.5 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) อาจไม่สอดคล้องกับกำลังซื้อคนในระดับกลางเท่าไรนัก ขณะที่สถานีบางนา- แบริ่ง โซนนี้การแข่งขันยังไม่สูงระดับราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 8 หมื่น-1.25 แสนบาท/ตร.ม. เป็นราคาที่จับต้องได้ แต่เมื่อสายสีเขียวส่วนต่อขยายไปสมุทรปราการจะเปิดให้บริการสถานีสำโรงในวันที่ 1 เม.ย.นี้ ยิ่งทำให้ศักยภาพพื้นที่มีความสมบูรณ์ ยิ่งขึ้น คาดว่าในช่วง 1 ปีจากนี้ ความต้องการจะสูงขึ้นและอาจมีการปรับราคาขึ้นถึง 20%

ฝ่ายวิจัยคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย รายงานว่า เส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียวช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการที่มีกำหนดเปิดให้บริการสถานีสำโรงในเดือน เม.ย.นี้ มีส่วนช่วยให้ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตั้งแต่สถานีแบริ่งเป็นต้นมาขยายตัวมากมายในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

สำหรับในพื้นที่ส่วนต่อขยายตั้งแต่สถานีแบริ่งเป็นต้นไปเริ่มมีการเปลี่ยนแปลงมาตั้งแต่ช่วงประมาณปี 2556-2557 เป็นต้นมา โดยในพื้นที่ตามแนวเส้นทางส่วนต่อขยายทางทิศใต้คือ ตั้งแต่สถานีแบริ่งเป็นต้นไปถึงสถานีเคหะสมุทรปราการมีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้ว ณ สิ้นปี 2559 ประมาณ 3,564 ยูนิต และอีกมากกว่า 4,600 ยูนิต ที่มีกำหนดแล้วเสร็จในอีก 2-3 ปีข้างหน้า โดยราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้อยู่ที่ประมาณ 6.5 หมื่นบาท/ตร.ม. พื้นที่นี้อาจจะไม่ค่อยมีโครงการเปิดขายใหม่มากนักในช่วงปี 2559 เพราะว่ายังมีโครงการที่เหลือขายจากการเปิดขายก่อนหน้านี้อยู่อีกไม่น้อย

ขณะที่อัตราการขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้อยู่ที่ประมาณ 70% เพราะมีโครงการเปิดขายพร้อมๆ กันมากเกินไปในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา นอกจากนี้ ในบางพื้นที่รอบๆ สถานีอื่นๆ ที่เลยสถานีเคหะสมุทรปราการไปก็มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายเช่นกัน พื้นที่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายแบริ่ง-สมุทรปราการ ยังคงมีความ น่าสนใจอยู่ และยังมีผู้ประกอบการ หลายรายให้ความสนใจพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมอีกอย่างต่อเนื่อง ถ้าเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายมีความคืบหน้ามากขึ้น

สำหรับคอนโดมิเนียมโดยส่วนใหญ่ที่เปิดขายในช่วง 1-2 ปีนี้ จะอยู่ในพื้นที่รอบๆ สถานี 3 สถานีแรก (สำโรง ปู่เจ้าฯ และเอราวัณ) เป็นส่วนใหญ่เนื่องจากมีศูนย์การค้า ตลาด ชุมชน และเป็นบริเวณที่มีอพาร์ตเมนต์ รวมทั้งโรงงานอุตสาหกรรมก็ไม่ไกลจากพื้นที่นี้มากนัก ทำให้ผู้ประกอบการเลือกเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียม

ในบริเวณนี้ นอกจากนี้ยังสะดวกในการเดินทางเข้าไปทำงานในกรุงเทพฯ ชั้นในโดยรถไฟฟ้า

นอกจากนี้ ที่สถานีสำโรงก็จะกลายเป็นจุดเชื่อมต่อกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) ในอนาคตราคาที่ดินในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายนี้ก็มีการเปลี่ยนแปลง ค่อนข้างมาก โดยราคาขายของที่ดิน เฉลี่ยรอบๆ สถานีสำโรงจะอยู่ที่ประมาณ 2-2.5 แสนบาท/ตร.ว. ในขณะที่พื้นที่ไกลออกไปก็จะลดหลั่นลงไปตามระยะทางที่ไกลออกจากเขตกรุงเทพฯ เช่น รอบๆ สถานีเอราวัณจะอยู่ประมาณ 1-1.5 แสนบาท/ตร.ว. เป็นต้น

ราคาที่ดินในบริเวณนี้มีการปรับขึ้นมา 10-30% จากช่วง 2-3 ปีก่อนหน้านี้ ซึ่งอาจจะมีผลให้ราคาขายคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้ในอนาคตมีการปรับขึ้นในอัตราเดียวกันได้ เพราะที่ดินราคาสูงขึ้นคอนโดมิเนียมที่จะเปิดขายใหม่ในอนาคตก็ต้องขายแพงขึ้น ประกอบกับความ คืบหน้าในการก่อสร้างก็มากขึ้นตามไปด้วยเช่นกัน

พีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ เห็นว่า หากเปรียบเทียบระหว่างทำเลรถไฟฟ้าสายต่างๆ แล้ว สายสีเขียวมีความได้เปรียบกว่าสายอื่น โดยเฉพาะเรื่องของโครงข่ายคมนาคมที่เดินทางสะดวกสามารถเชื่อมต่อย่านธุรกิจใจกลางเมืองอีกทั้งยังเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยแนวราบที่นิยมมาก่อน โดยราคาคอนโดที่เปิดขายในแนวรถไฟฟ้าระยะทางไม่เกิน 200 เมตร ราคาประมาณ 1.4 แสนบาท/ตร.ม. ระยะทาง 300 เมตร ไม่เกิน 500 เมตร จะอยู่ที่ 8 หมื่น-1.2 แสนบาท/ตร.ม. ส่วนที่เกิน 500 เมตรขึ้นไป จะอยู่ที่ 8 หมื่นบาท/ตร.ม. ในส่วนของราคาที่ดินมีการปรับขึ้นปีละประมาณ 15-20% ขึ้นอยู่กับทำเลโดยหากติดถนนสุขุมวิท ปัจจุบันอยู่ที่ 3.4-4 แสนบาท/ตร.ว. ถ้าในซอย 500 เมตร จะอยู่ที่ 2 แสนบาท/ตร.ว.

โดยในส่วนต่อขยายสายสีเขียวมองว่ายังมีพื้นที่พัฒนาอีกมาก ราคาคอนโดสามารถทำได้ตั้งแต่ 1-5 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับโลเกชั่น เช่น สถานีสำโรง ซึ่งเป็นจุดเชื่อมต่อการเดินทางอีกทั้งเป็นแหล่งชุมชนและแหล่งงาน ราคาที่ดินปัจจุบันอยู่ที่ 2.5-3 แสนบาท/ตร.ว. ควรทำคอนโดโลว์ไรส์ไม่เกิน 8 ชั้น ส่วนสถานีแพรกษามีแหล่งงานและแหล่งช็อปปิ้ง ราคาที่ดินตอนนี้อยู่ที่ 1-2 แสนบาท/ตร.ว. เห็นว่าน่าจะพัฒนาคอนโด ประมาณ 1 ล้านบาท บวก/ลบ ขณะที่แบริ่งและสถานีโดยรอบจะกลายเป็น New Lifestyle CBD ในช่วง 3-5 ปีข้างหน้า เพราะกำลังจะมีสถานที่สำคัญ ใหม่ๆ เกิดขึ้นจำนวนมาก

"รถไฟฟ้าสายสีเขียวเดิมและ ส่วนต่อขยายช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการเป็นทำเลที่มีศักยภาพมากกว่าทำเลอื่นๆ อีกทั้งซัพพลายในตลาดมีน้อย ขณะที่ความต้องการของผู้บริโภคยังมีอยู่มากและกำลังซื้อมีสูง ทั้งนี้ หากสถานีสำโรงเปิดให้บริการในวันที่ 1 เม.ย.นี้ จะส่งผลให้ตลาดคอนโดโซนนี้เติบโตมากกว่า 30% ในปีนี้ เนื่องจากเป็นทั้งแหล่งงานและที่อยู่อาศัย ทั้งนี้ มองว่าแบริ่ง และสถานีโดยรอบจะกลายเป็นนิวไลฟ์สไตล์ซีบีดีในช่วง 3-5 ปีข้างหน้า ปัจจุบันราคาคอนโดระยะทาง 300 เมตร ไม่เกิน 500 เมตร จากสถานีจะอยู่ที่ 8 หมื่น-1.2แสนบาท/ตร.ม. ขณะที่การปล่อยเช่าคอนโดขนาด 25.5 ตร.ม. ค่าเช่า 1-2 แสนบาท/ปี มีผลตอบแทนถึง 6%" พีระพงศ์

ด้าน โทโมยาสุ ยามาเบะ ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท ดับเบิ้ลยู-ชินวะ กล่าวว่า นโยบายชินวะ กรุ๊ป-ประเทศ แม่ที่ญี่ปุ่น ต้องการรุกขยายการลงทุนออกต่างประเทศและการเปิดตลาดที่ประเทศไทย เนื่องจากเชื่อมั่นในศักยภาพภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทย ซึ่งบริษัทพร้อมลงทุนในการพัฒนาโครงการในทุกเซ็กเมนต์ทุกระดับราคาขึ้นอยู่กับทำเลพื้นที่ แต่จะเน้นในย่านซีบีดีและแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวรัศมีไม่เกิน 1 กิโลเมตร จากสถานีรถไฟฟ้า โดยมองว่าคอนโด โลว์ไรส์ดีมานด์ยังมีอยู่มาก

ทำเลส่วนต่อขยายสายสีเขียวช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการหลังจากเริ่มเปิดให้บริการสถานีแรกที่สำโรงจะทำให้ตลาดคอนโดมิเนียม รวมไปถึงทาวน์เฮาส์ในพื้นที่มีความคึกคักมากยิ่งขึ้น

ที่มา : หนังสือพิมพ์โพสต์ทูเดย์