วันนี้ไม่เพียงนักลงทุนเท่านั้นที่เฝ้าตาม ติดความคืบหน้าโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรือ EEC ทั้งนี้ประชาชนคนทั่วไปต่าง ก็จับจ้องว่าโปรเจ็กต์ยักษ์ใหญ่นี้จะขับเคลื่อนเป็นรูปธรรมเมื่อไหร่ และจะส่งผลกระทบต่อพวกเขาอย่างไรบ้าง

อีกทั้งความตื่นตัวก็ไม่ได้จำกัดอยู่ไม่เพียง 10 อุตสาหกรรมเป้าหมาย แต่แวดวงอสังหาริมทรัพย์ก็คึกคักไม่แพ้กัน รับอานิสงส์เต็ม ๆ จากการเกิดขึ้นของอีอีซี เพราะการกระตุ้นให้เกิดการลงทุนนั้นต้องมีองค์ประกอบหลายอย่างเข้ามาช่วยส่งเสริม โดยเฉพาะการเตรียมพัฒนาพื้นที่เพื่อรองรับ

ล่าสุด คณะรัฐมนตรีได้มีมติเห็นชอบเมื่อวันอังคารที่ 11 เมษายน 2560 ในหลักการร่าง พ.ร.บ.เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. ษ ตามที่สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาเสนอ แต่ต้องนำไปปรับปรุงตามที่ ครม.มีข้อสังเกตเพิ่มเติม ภายใน 1 เดือน แล้วนำกลับมาเสนอให้ที่ประชุม ครม.พิจารณาอีกครั้ง ก่อนที่จะเสนอให้สภานิติบัญญัติแห่งชาติ (สนช.) พิจารณาในขั้นสุดท้าย เพื่อประกาศใช้เป็นกฎหมาย

รุกคืบพื้นที่เกษตรดันอีอีซี

ในงานสัมมนา "โอกาสใหม่ของการพัฒนาที่อยู่อาศัย...ภายใต้การขับเคลื่อน EEC"โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ "อนวัช สุวรรณเดช" ผู้อำนวยการสำนักผังเมืองรวม กรมโยธาธิการ และผังเมือง กระทรวงมหาดไทย ได้บรรยายพิเศษว่า ปัจจุบันพื้นที่ 3 จังหวัด ชลบุรี ระยอง ฉะเชิงเทรา รวมกันมีประมาณ 1.3 หมื่นตารางกิโลเมตร (ตร.กม.) หรือ 8 ล้านไร่ เมื่อพิจารณาการใช้ประโยชน์ที่ดิน ปี 2556 พบว่า จังหวัดฉะเชิงเทรา มีพื้นที่เกษตร 69% พื้นที่ป่าไม้ 16% พื้นที่ชุมชน 6% และอุตสาหกรรม 1% ขณะที่จังหวัดชลบุรี มีพื้นที่เกษตร 62% ป่าไม้ 11% พื้นที่ชุมชน 15% อุตสาหกรรม 4% ส่วนจังหวัดระยองมีพื้นที่เกษตร 72% ป่าไม้ 8% พื้นที่ชุมชน 8% อุตสาหกรรม 3%

โดยการเปลี่ยนแปลงในห้วง 10 ปีที่ผ่านมา พื้นที่อุตสาหกรรมเพิ่มขึ้น 1 เท่า หรือ 102% จากพื้นที่เดิม โดยพื้นที่ชุมชนเพิ่ม 31% ส่วนพื้นที่เกษตรกรรม และป่าไม้มีสัดส่วนที่ลดลง 8 และ 11%

เมื่อมองเรื่องการใช้ประโยชน์ที่ดิน พื้นที่ 3 จังหวัด จะพบว่าพื้นที่ฝั่งตะวันออกส่วนใหญ่เป็นพื้นที่เกษตร มีพื้นที่ที่เป็นป่าไม้ประมาณ 1 ล้านไร่ ซึ่งหมายความว่าพื้นที่ 1 ล้านไร่นี้แตะต้องไม่ได้ เท่ากับเหลือพื้นที่พัฒนาอยู่ 7 ล้านไร่ ซึ่งส่วนที่เป็นเมือง และชุมชนไปแล้วประมาณ 8 แสนไร่ พื้นที่อุตสาหกรรมประมาณ 2 แสนไร่ รวมเป็นอีก 1 ล้านไร่ ที่ได้พัฒนาไปแล้ว

"เห็นชัดว่าส่วนที่จะโตในอนาคต หรือพื้นที่เมืองที่จะเกิดขึ้นต้องปรากฏในพื้นที่เกษตรกรรมแน่นอน ดังนั้นจึงเป็นเรื่องที่จะต้องพิจารณาร่วมกัน ไม่ว่าเชิงผังเมือง หรือการทำความเข้าใจกับพี่น้องประชาชนในพื้นที่ว่าเราจะยอมให้มีการลดพื้นที่เกษตรกรรมลงไปบ้างไหม เพื่อจะรองรับในเรื่องของการเจริญเติบโตของเมืองในอนาคต หรือกิจกรรมที่จะเข้ามา"

3 จว. 29 ผังพัฒนา 7 หมื่นไร่

เพื่อกระตุ้นอีอีซี ต้องมีการหาพื้นที่ และเตรียมพัฒนาพื้นที่ใหม่เพื่อรองรับกิจกรรมอีอีซี โดยแต่ละเมืองมีบทบาท ได้แก่ ฉะเชิงเทรา พัฒนาให้เป็นเมืองที่อยู่อาศัยชั้นดีรองรับการขยายตัวของกรุงเทพฯ และอีอีซี พัทยา พัฒนาเป็นเมืองท่องเที่ยวเชิงธุรกิจ ศูนย์การให้บริการด้านการแพทย์ระดับนานาชาติ อู่ตะเภา เป็นศูนย์ธุรกิจการบิน และโลจิสติกส์อาเซียน และระยอง เป็นเมืองแห่งการศึกษา และวิทยาศาสตร์

งานผังเมืองมี 2 ระดับ คือ 1.ผังเมืองรวมจังหวัด และผังเมืองรวมชุมชน รวม 3 จังหวัด มีทั้งหมด 29 ผัง เป็นผังเมืองรวมจังหวัด 3 ผัง และผังเมืองรวมชุมชน 26 ผัง

"การพัฒนาพื้นที่เราต้องเดินตามผังชุมชน ซึ่งเป็นผังเล็ก ในส่วนที่ไม่ได้อยู่ในผังชุมชนให้ไปอยู่ใต้ผังรวมจังหวัด นี่คือหลักการไม่ใช่ว่าผังรวมออกมาแล้วจะทำให้ผังชุมชนหายไป" อนวัชกล่าว

ด้าน "รณชัย ขำภิบาล" ผู้ช่วยผู้ว่าการ การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย กล่าวว่า แผนพัฒนาอีอีซี พ.ศ. 2560-2564 เบื้องต้นต้องการใช้พื้นที่พัฒนา ประมาณ 7 หมื่นไร่ ประกอบด้วย กลุ่มดิจิทัล และการแพทย์ครบวงจร ประมาณ 3 พันไร่ โลจิสติกส์ ประมาณ 2 หมื่นไร่ อุตสาหกรรมการบิน ประมาณ 500 ไร่ การแปรรูปอาหาร และการเกษตร เทคโนโลยีชีวภาพ ประมาณ 2.5 หมื่นไร่ ยานยนต์อิเล็กทรอนิกส์ ประมาณ 7.2 พันไร่ ปิโตรเคมี ประมาณ 1.8 หมื่นไร่ รวมแล้วประมาณ 7 หมื่นไร่

"พื้นที่ทั้งหมดนี้แม้จะยังไม่ระบุชัดเจนว่าเป็นตรงไหน แต่ที่จริงแล้วก็หนีไม่พ้นพื้นที่เดิมที่ต้องต่อยอดออกไป เช่น อากาศยาน ก็ต้องอยู่ที่สนามบินอู่ตะเภาเป็นหลักอยู่แล้ว เนื่องจากเครื่องบินมีสิทธิ์ยกเว้นภาษีอยู่ หากนำออกไปข้างนอกก็ต้องทำพิธีการศุลกากร ฉะนั้นเพื่อไม่ให้ต้องมีเรื่องขออนุญาตก็ต้องใช้พื้นที่ภายในสนามบินเป็นโรงงานซ่อมในนั้นเลย หรือปิโตรเคมีก็คงจะหนีมาบตาพุดไม่พ้น เพราะเป็นการต่อยอดอุตสาหกรรมมาบตาพุดที่สูงขึ้นไป

ส่วนยานยนต์ก็อยู่ช่วงรอยต่อศรีราชา และปลวกแดง ส่วนการแปรรูปอาหารยังไม่แน่ใจ ขณะที่โลจิสติกส์ก็จะเกาะกับนิคมอุตสาหกรรม เพราะนิคมต้องมีการขนส่ง ไม่ว่าจะเป็นโรงงานผลิตอะไหล่ที่ต้องส่งไปโรงงานผู้ผลิต ซึ่งส่วนใหญ่ก็อยู่ในนิคม อาจจะมีนอกนิคมบ้าง อย่างโตโยต้า วันหนึ่งขนส่งถึง 18 เที่ยว อีกส่วน คือ ท่าเรือ ก็ต้องมีโลจิสติกส์มา และธุรกิจแวร์เฮาส์ที่อยู่รอบ ๆ ท่าเรือ"

โรงแรม-โรงพยาบาลรับอานิสงส์

ขณะที่ "ณัฏฐนันท์ คุณาจิระกุล" นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์ จังหวัดระยอง บอกว่า ในอนาคตเมื่ออีอีซีเกิดขึ้นมาแล้ว การเปลี่ยนแปลงอันดับแรกจะเห็นการเข้ามาของโรงแรมทุกระดับ ซึ่งในปัจจุบันระยองมีตั้งแต่โรงแรมเชนอย่างแมริออท หรือ ฮอลิเดย์ อิน และล่าสุด บัดเจตโฮเต็ลอย่าง ฮ็อป อินน์ ก็มา ซึ่งอนาคตคาดว่าจะมีเพิ่มขึ้นอีกมาก ทั้งรายวัน รายเดือน และเซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ เพื่อรองรับการท่องเที่ยว และที่พักอาศัย

"เรามองว่าอนาคตระยองจะเป็นเออร์เบิร์น จะมีสังคมแบบเออร์เบิร์นไนเซชั่น จะมีความต้องการทั้งที่อยู่ในแนวราบและแนวสูง ค่อนข้างที่จะเยอะขึ้นอีก และเชื่อว่าหลังอีอีซี จะมีความต้องการแชร์ออฟฟิศสูงขึ้น"

นอกจากนี้ธุรกิจโรงพยาบาลจะเติบโต ขึ้นมาก โดยแนวโน้มโรงพยาบาลใหญ่ ๆ จะมา ซื้อโรงพยาบาลท้องถิ่นเพื่อรองรับสวัสดิการของพนักงานโรงงาน อาทิ โรงพยาบาลกรุงเทพ ได้มาซื้อโรงพยาบาลสุนทรภู่เพื่อรองรับสวัสดิการของพนักงานในโรงงานโดยเฉพาะ เพราะปัจจุบันมีแรงงานราว 2 แสนคน ดังนั้นโรงพยาบาลเอกชนยังไม่เพียงพอ และกลางปี 2559 กลุ่มโรงพยาบาลจุฬารัตน์ (CHG) ได้เข้าเทกโอเวอร์โรงพยาบาลรวมแพทย์ระยอง เพื่อรองรับสวัสดิการพนักงานโรงงานเช่นกัน นอกจากนี้ยังมีโรงเรียนนานาชาติ ที่นักลงทุนเริ่มให้ความสนใจ ปัจจุบันมีอยู่เพียง 2 แห่ง ที่อำเภอบ้านฉาง

ที่มา : หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ