ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์

รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)

ดิฉันมีโอกาสได้ไปบรรยายเกี่ยวกับ Real Estate Finance หรือวิชาการเงินสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ให้กับทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC และทางจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เมื่อสัปดาห์ที่ผ่านมา หลายๆ ท่านคงจะทราบว่าเรามีวิชาการเงินที่เกี่ยวข้องกับเรื่องการลงทุนและธุรกิจธนาคาร แต่ทำไมถึงมีวิชาการเงินสำหรับอสังหาริมทรัพย์ด้วย ทำไมภาคธุรกิจอื่น เช่น ท่องเที่ยว ถึงไม่มีวิชาการเงินเป็นของตัวเอง บทความในวันนี้อยากจะช่วยทำความเข้าใจเหตุผลที่อสังหาฯ มีวิชาการเงินเป็นของตัวเอง

ในมุมของผู้เรียนที่ดิฉันไปบรรยายมาให้ฟังนั้น ก็จะมองการเงิน อสังหาฯ ในมุมของการลงทุนและประเมินความคุ้มค่าของโครงการเป็นหลัก เนื่องจากว่าผู้เรียนส่วนมากเป็นฟากของดีเวลอปเปอร์ แต่ในทางปฏิบัติหากเรามองให้กว้างขึ้น จะพบว่าการเงินอสังหาฯ นั้น มีความครอบคลุมที่หลากหลายกว่าที่เรารู้จัก โดยนอกจากจะมีวิชาที่เกี่ยวกับการประเมินการลงทุนและการระดมเงินลงทุนเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแล้ว เรายังมีวิชาการเงินในส่วนที่เกี่ยวพันกับสาย Recurring Income ด้วย ตรงนี้จะเกี่ยวพันกับโครงการที่ให้รายได้คงที่ อย่างเช่น โรงแรม อาคารสำนักงาน ซึ่งมีโครงสร้างรายได้ในลักษณะของค่าเช่าที่คงที่

นอกจากการเงินในฟากของดีเวลอปเปอร์ ไม่ว่าจะอยู่ในโครงการ Housing หรือ Recurring ซึ่งเป็นฝั่งของ "ผู้ขาย" แล้ว การเงินอสังหาฯ ยังครอบคลุมไปถึง "ผู้ซื้อ" อสังหาฯ ด้วยเช่นกัน ในส่วนนี้การเงินอสังหาฯ จะเข้ามาเกี่ยวข้องกับเรื่องของจัดหาเงิน และคิดคำนวณต้นทุนทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับกิจกรรมด้าน Mortgages สำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ยิ่งกิจกรรมทางการเงินในฝั่งนี้เข้มแข็งเท่าไร ก็จะยิ่งเป็นผลดีต่อผู้ซื้อที่จะเข้าถึง Mortgages ในต้นทุนที่ต่ำลงเท่านั้น

เนื่องจากภาคอสังหาฯ เอง มีธรรมชาติที่เปราะบางต่อระบบเศรษฐกิจและสุ่มเสี่ยงต่อการเก็งกำไรที่อาจลามไปสู่ภาวะฟองสบู่ได้นั้น การเงินด้านอสังหาฯ ยังเชื่อมโยงไปถึงบทบาทของผู้กำกับดูแลหรือเรกูเลเตอร์ด้วย ทั้งนี้ เพื่อให้เรกูเลเตอร์มีความเข้าใจภาพรวมและปัจจัยพื้นฐานที่ เหมาะสมของตลาดอสังหาฯ และสามารถเห็นสัญญาณเตือนก่อนที่ความเสี่ยงด้านฟองสบู่จะลุกลามและกระทบต่อเสถียรภาพทางเศรษฐกิจโดยรวมได้

จากที่กล่าวมาคุณผู้อ่านจะเห็นได้ชัดว่า การเงินอสังหาฯ นั้นมีองค์ความรู้และสาขาเป็นของตัวเองที่หลากหลายเนื่องจากครอบคลุมกิจกรรมด้านการเงินการลงทุนและการประเมินมูลค่าทั้งในฝั่งของผู้ขายหรือผู้พัฒนาโครงการผู้ซื้อและผู้กำกับดูแลค่ะ อีกทั้งอสังหาฯ เป็นการตัดสินใจทางการเงินในระยะยาวและมีลักษณะของการสร้างกระแสเงินสดที่ต่อเนื่องด้วย ทำให้การมีวิชาการเงินสำหรับอสังหาฯ เป็นเรื่องที่จำเป็นไปในตัวด้วย