โชคชัย สีนิลแท้

การเคหะฯชูโมเดลพีพีพี  หนุนผู้มีรายได้น้อยซื้อบ้าน

จากการวางแผนกลยุทธ์ใหม่ของการเคหะแห่งชาติ (กคช.) เพื่อให้กลุ่มเป้าหมายหลัก คือ ผู้มีรายได้นั้นมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้ง่าย และรวดเร็วยิ่งขึ้น โดยการเปิดทางให้เอกชนเข้าร่วมทุน ในรูปแบบ PPP (Public-Private Partnership)

ธัชพล กาญจนกูล ผู้ว่าการ กคช. กล่าวว่า ขณะนี้ได้เร่ง กคช.ศึกษาโครงการรัฐร่วมลงทุนเอกชน (พีพีพี) (Public-Private Partnership) เพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยภายใต้พระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) การให้เอกชนร่วมลงทุนในกิจการของรัฐ คาดว่าโครงการนี้จะเริ่มดำเนินการได้ในปี 2561 โดยปัจจุบันอยู่ระหว่างการปรับแก้ไข พ.ร.บ.ดังกล่าว เนื่องจากที่ผ่านมา พ.ร.บ.ร่วมทุนเอกชนกับรัฐนั้นติดข้อจำกัดค่อนข้างมาก หากการพัฒนาต่อโครงการมูลค่าต่ำกว่า 1,000 ล้านบาท ต้องผ่าน 7 ขั้นตอน ถ้ามูลค่าเกิน 1,000 ล้านบาท มีมากถึง 16 ขั้นตอน และเวลาที่ใช้หากก่อสร้างมูลค่าต่ำกว่า 1,000 ล้านบาท ใช้เวลานาน 1 ปีครึ่ง ถึง 2 ปี ส่วนถ้าเกิน 1,000 ล้านบาท นั้นใช้เวลาดำเนินการประมาณ 2 ปีครึ่ง จึงทำให้การขับเคลื่อนเป็นไปได้ยาก

ปัจจุบันมีบริษัทเอกชนทั้งที่เป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มหาชนรายใหญ่ และบริษัทจากต่างประเทศ เช่น จีนและญี่ปุ่น ต้องการเข้ามาร่วมทุนเพื่อพัฒนาโครงการร่วมกันเกิน 10 ราย เห็นได้จากโมเดลการพัฒนาเมืองในญี่ปุ่นนั้นเหมาะกับประเทศไทยคงของมนุษย์ ไม่ว่าจะเป็นโซนเพื่อที่อยู่อาศัย การศึกษา พาณิชยกรรม และการพัฒนาเมืองที่เกี่ยวข้องกับสตาร์ทอัพ จำนวน 5 โครงการ ประกอบด้วย โครงการศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม ตามแนวเส้นทางโครงการข่ายระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ระยะที่ 2 ภายในโครงการเคหะชุมชนร่มเกล้าเขตลาดกระบัง แบ่งที่ดินเป็น 2 แปลงจำนวน 72 ไร่ และ 107 ไร่ ซึ่งที่ดินบริเวณดังกล่าวนั้นอยู่ใกล้รถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงค์ด้วย

โครงการฟื้นฟูเมืองดินแดงระยะที่ 3 และ 4 รองรับผู้อยู่อาศัยใหม่ ซึ่งอยู่ใกล้กับรถไฟฟ้าสายสีส้ม โครงการพัฒนาเชิงพาณิชย์บนเนื้อที่ 52 ไร่ ในโครงการเคหะชุมชนเชียงใหม่ (หนองหอย) โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยสวัสดิการข้าราชการและเชิงพาณิชย์บนที่ดิน 136 ไร่ อ.บางเสาธง จ.สมุทรปราการ และโครงการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยข้าราชการและเชิงพาณิชย์บนเนื้อที่ 118 ไร่ อ.ลำลูกกา จ.ปทุมธานี

ต่อไปบทบาทการก่อสร้างที่อยู่อาศัยของ กคช.จะเป็นเพียงผู้ควบคุมนโยบาย ร่วมทุนหรือการทำงานร่วมกัน จากยุทธศาสตร์ 10 ปี จำนวน 1.7 ล้านยูนิต หรือเฉลี่ยไม่ต่ำกว่าปีละ 1 แสนยูนิต แต่ความสามารถของ กคช.นั้นทำได้จริงเพียง 4-5 หมื่นยูนิต ซึ่งทำได้ไม่เพียงพอจึงต้องเอาความสามารถของภาคเอกชนเข้ามาร่วมด้วย

"การร่วมมือกันในพัฒนาโครงการ อย่างในญี่ปุ่น เอกชนที่ร่วมมือกับรัฐนั้น ไม่ได้พัฒนาโครงการที่ออกมาแล้วสวย แต่ผู้ที่อยู่อาศัยจะต้องมีความสุขด้วย ให้ความสำคัญกับพื้นที่สีเขียว การเลือกใช้สีโทนสบายตา โดยพัฒนา 3-4 ปี ก็เป็นเมืองขนาดใหญ่" ธัชพล กล่าว

ทั้งนี้ โมเดลในการพัฒนาที่ง่ายเริ่มจาก กคช.เป็นผู้ยกที่ดินให้ในการพัฒนา และโครงการนี้สามารถเข้ากระบวนการกู้เงินได้ทันที ซึ่งโมเดลเอกชนร่วมกับภาครัฐนั้นจะทำให้กระบวนการทำงานนั้นสั้นลงทันที จากเดิมที่การทำงานของภาครัฐใช้เวลาเป็นปีกว่าจะอนุมัติและเริ่มโครงการได้

"โครงการร่วมทุนกับเอกชนที่จะพัฒนาเชิงพาณิชย์เนื้อที่ 52 ไร่ ในโครงการเคหะชุมชนเชียงใหม่ (หนองหอย) เป็นโครงการที่กลุ่มนักลงทุนจากจีนให้ความสนใจเป็นอย่างมาก ที่มีแนวคิดจะพัฒนาทำเมืองผู้สูงอายุร่วมด้วย ปัจจุบัน กคช.ได้มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยไปแล้ว ส่วน อ.บางเสาธง จ.สมุทรปราการ นั้นเหมาะกับการพัฒนาเป็นเมืองข้าราชการ รวมไปถึง อ.ลำลูกกา คลอง 10-11 ที่เหมาะสมจะพัฒนาเป็นเมืองข้าราชการได้เช่นกัน เพราะทุกทำเลมีศักยภาพหมดในการเดินหน้าโครงการ" ธัชพล กล่าว

สำหรับโครงการที่พัฒนาเมื่อมีการพัฒนาเสร็จอาจจะนำเข้ากองทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือรีท เพื่อสร้างรายได้ให้คืนกลับมารวดเร็ว ขณะที่ตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงินกับผู้ขอสินเชื่อของ กคช.ในปัจจุบันอยู่ที่ 50% ถือว่าเป็นตัวเลขค่อนข้างสูง ในส่วนของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายก็ประสบปัญหาการพัฒนาโครงการที่จับตลาดระดับล่าง จึงทำให้ผู้ประกอบการไม่กล้าพัฒนาโครงการเพื่อจับตลาดดังกล่าว และขยับขึ้นไปสู่ตลาดระดับกลาง-บนมากขึ้น การแก้ปัญหาของ กคช. คือ การนำ รูปแบบเช่าซื้อมาใช้

ขณะเดียวกันเตรียมจัดตั้งเฮาส์ซิ่งฟันด์ หรือกองทุนเพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยเข้าถึง สินเชื่อได้ โดยเตรียมเสนอกระทรวงการคลังให้จัดตั้ง มูลค่า 5,000 ล้านบาท เพื่อให้ ผู้มีรายได้น้อยกู้ยืม เนื่องจากไม่สามารถข้อสินเชื่อได้

นอกจากนี้ มีการเดินหน้าแผนแม่บทพัฒนาที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ และปริมณฑล หรือของ กคช. ซึ่งตามแผนงานนั้นมี 4 โครงการ ได้แก่ ทำเลร่มเกล้า ลำลูกกา บางปู และประชานิเวศน์ 3 โดยมีโครงการแรกที่ผ่านการพิจารณาจากคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 29 ส.ค. 2560 วงเงินลงทุนรวม 4.6 แสนล้านบาท โดยให้กระทรวงการคลังเป็นผู้จัดหาและค้ำประกันเงินกู้กว่า 4.1 แสนล้านบาท เริ่มจากโครงการประชานิเวศน์ 3 จำนวน 556 ยูนิต ซึ่งตั้งอยู่ในโครงการเคหะชุมชนประชานิเวศน์ จ.นนทบุรี ห่างจากสถานีสามัคคี รถไฟฟ้าสายสีชมพู 2.5 กม. ก่อสร้างเป็นอาคารชุดสูง 8 ชั้น 4 อาคาร แบบ 1 ห้องนอน ขนาด 25.5-30 ตารางเมตร ราคาขาย 8.6 แสน-2 ล้านบาท คาดว่าอีก 3 เดือนจะเริ่มประกวดราคาหลังจากนั้นจะเริ่มการก่อสร้าง

พร้อมกันนี้ ยังอยู่ระหว่างพิจารณาร่วมกับการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ที่ประสานงานอยู่จะเริ่มก่อสร้างบริเวณบางปิ้ง จ.สมุทรสาคร และบางไผ่ จ.นนทบุรี เนื่องจากที่ดินบริเวณเป็นของ รฟม. การจะนำที่อยู่อาศัยมาพัฒนานั้นจะต้องมีการแก้ไขกฎระเบียบก่อน

เหล่านี้คือยุทธศาสตร์ครั้งสำคัญของ กคช.ที่จะทำให้ผู้มีรายได้น้อยมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน