การพัฒนาให้เป็นไปตามยุทธศาสตร์ของผังเมืองรวมของกรุงเทพมหานครเท่าที่ผ่านมา ถือเป็นภาระหน้าที่ของรัฐเป็นผู้ดำเนินการแม้ในผังเมืองรวม กทม.ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3 จะมีมาตรการที่ออกมาเพื่อสนับสนุนให้เจ้าของที่ดินเข้ามาช่วยรัฐดำเนินการด้านใดด้านหนึ่ง เพื่อแลกกับสิทธิในการพัฒนาที่เพิ่มมากขึ้น เช่น การสร้างที้อยู่อาศัยให้ผู้มีรายได้น้อย การเปิดพื้นที่ให้กับสาธารณะ หรือการสร้างอาคารประหยัดพลังงาน เป็นต้น แต่ก็ยังไม่สามารถจูงใจให้เจ้าของที่ดิน หรือนักพัฒนาอสังหาฯ เข้ามามีส่วนร่วมในการ

พัฒนาตามที่ผังเมืองกำาหนดได้

ในการปรับปรุงผังเมืองรวม กทม.ครั้งที่ 4 สำนักผังเมือง กทม. ได้พยายามเพิ่มมาตรการที่สามารถสร้างแรงจูงใจในการพัฒนาเมืองให้มากยิ่งขึ้น รวมถึงสร้างความเป็นธรรมและทำให้ประชาชนมีทัศนคติที่ดีขึ้นกับผังเมือง ไม่ว่าจะเป็นการเพิ่มสิทธิประโยชน์ ในมาตรการที่มีอยู่แล้ว เช่น การเพิ่ม FAR (พื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน) โบนัส จาก 10% เป็น 12%หรือการเพิ่มรัศมีการพัฒนารอบสถานีที่เป็นจุดตัดรถไฟฟ้าให้มากกว่า 500 เมตร เป็นต้น

ขณะเดียวกันก็ได้มีการเพิ่มมาตรการใหม่เพื่อสร้างความเป็นธรรมให้กับเจ้าของที่ดินที่ถูกจำกัดสิทธิ เช่น ที่ดินที่อยู่ในพื้นที่อนุรักษ์ ซึ่งถูกควบคุมความสูงในการพัฒนาอาคาร

สามารถนำสิทธิในการพัฒนา (FAR) ไปขายให้กับพื้นที่อื่นได้ (Transfer of Development Rights : TDR) และการส่งเสริมการพัฒนาเมือง โดยเปิดทางให้เจ้าของที่ดินหรือนักพัฒนาอสังหาฯ สามารถพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ได้ (Planned Unit Development : PUD)

สำหรับมาตรการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ หรือ PUD จะเป็นเครื่องมือในการร่วมมือกันพัฒนาพื้นที่เมืองที่สร้างผลประโยชน์สูงสุด ส่งเสริมให้เกิดโครงสร้างพื้นฐานที่ได้มาตรฐานเป็นเอกภาพและเชื่อมโยงกัน นอกจากนี้ยังเป็นการควบคุมผลกระทบจากการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ที่อาจเกิดขึ้นกับสภาพแวดล้อมโดยรอบ โดยการจัดเตรียมสาธารณูปโภค และสาธารณูปการอย่างเพียงพอ

การพัฒนาโครงการขนาดใหญ่จะเปิดให้ผู้พัฒนาโครงการสามารถยื่นขอปรับปรุงข้อกำหนดทางผังเมืองให้มีความยืดหยุ่นสอดคล้องกับแผนการพัฒนาที่ดินมากยิ่งขึ้น โดยต้องไม่ขัดกับวัตถุประสงค์และเจตนารมณ์การใช้ประโยชน์ที่ดินที่กำหนดไว้ ในผังเมืองรวมและข้อกำหนดในกฎหมายที่เกี่ยวข้องขณะเดียวกันผู้พัฒนาโครงการจะต้องพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานในพื้นที่ตามมาตรฐานที่รัฐกำหนดไว้

นอกจากนี้ การวางแผนผังการพัฒนาพื้นที่ตามมาตรการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ยังสามารถดำเนินการร่วมกับการใช้มาตรการทางผังเมืองอื่นๆเช่น การโอนสิทธิการพัฒนา การขอรับ FAR โบนัส เป็นต้น

ทั้งนี้ บริษัทที่ปรึกษาได้ทำการศึกษาและกำหนดเงื่อนไขตั้งต้นสำหรับการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ เพื่อเสนอในการปรับปรุงผังเมืองรวม กทม.ครั้งนี้ ได้แก่ การปรับเปลี่ยนข้อกำหนดในโครงการต้องไม่ขัดกับเจตนารมณ์การใช้ประโยชน์ที่ดินตามกฎกระทรวง หรือขัดกับกฎหมายอื่นเช่น สามารถกำหนดค่า FAR ในแต่ละบล็อกที่ดินขึ้นใหม่ได้ แต่ค่า FAR รวมทั้งโครงการต้องไม่เกินค่าFAR เดิมที่กำหนดไว้ตามกฎกระทรวงบังคับใช้ผังเมือง สามารถรวมพื้นที่ว่างที่ต้องดำเนินการตามค่า OSR ไว้ในตำแหน่งเดียวกันเพื่อพัฒนาเป็นสวนสาธารณะ แต่การพัฒนาอาคารต้องมีพื้นที่ว่างโดยรอบตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ 2522

สำหรับการกำหนดขนาดพื้นที่โครงการที่สามารถใช้มาตรการในแต่ละพื้นที่ประกอบด้วย บนที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยไป ย.1-ย.4 โครงการจะมีขนาด 100 ไร่ขึ้นไป ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ย.8-ย.10 และที่ดินประเภทพาณิชยกรรม พ.1-พ.5 ขนาดที่ดิน 20 ไร่ขึ้นไป โดยจะสามารถปรับปรุงการใช้ประโยชน์ที่ดินขึ้นหรือลงได้ 3 ระดับ เว้นแต่โครงการที่อยู่ในย่านที่ดินประเภท ย.8 ย.9 และ ย.10 ให้ปรับปรุงประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินได้สูงสุดเป็นประเภท ย.10

ขณะที่โครงการที่อยู่ในย่านที่ดินประเภท ย.8 ย.9 และ ย.10 สามารถมีค่า FAR สูงสุดในแต่ละบล็อกที่ดินได้ไม่เกิน 1.5 เท่าของค่า FAR ที่มีอยู่เดิม เช่น ในพื้นที่ ย.8 (FAR = 7) จะมีบล็อกที่ดินที่มีค่า FAR ได้ ไม่เกิน 10.5 ส่วนย่านการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม ให้ปรับปรุงประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินขึ้นลงได้ 1 ระดับ โดยโครงการที่อยู่ในย่านที่ดินประเภท พ.4 และ พ.5 สามารถมีค่า FAR สูงสุดในแต่ละบล็อกที่ดินได้ ไม่เกิน 1.5 เท่าของค่า FAR ที่มีอยู่เดิม เช่น ในพื้นที่ พ.4 (FAR = 8) จะมีบล็อกที่ดินที่มีค่า FAR ได้ ไม่เกิน 12 เป็นต้น

ขณะที่ อธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ให้ความเห็นว่า มาตรการส่งเสริมการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่จะช่วยให้การประมูลที่ดินแปลงใหญ่ของรัฐมีความน่าสนใจ

มากยิ่งขึ้น เพราะสามารถปรับเปลี่ยน FAR ภายในโครงการให้มีความยืดหยุ่นยิ่งขึ้น เช่น เงื่อนไขประมูลโครงการอาจจะกำาหนดให้มีพื้นที่เปิดโล่ง การพัฒนาแบบเดิมอาจจะมีข้อจำกัด แต่ถ้าใช้มาตรการ PUD พื้นที่ที่เปิดโล่ง หรือเป็นพื้นที่สีเขียว ก็สามารถนำไปชดเชยในการสร้างตึกสูงเพิ่มขึ้นได้ ทำาให้ โครงการมีความคุ้มค่าในการลงทุนมากยิ่งขึ้น ขณะเดียวกันภาคเอกชนก็สามารถใช้มาตรการดังกล่าวในการพัฒนาโครงการใหญ่หรือโครงการประเภทมิกซ์ยูสได้ง่ายยิ่งขึ้น

หากสามารถนำมาตรการส่งเสริมการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่มาใช้ ได้จริง รูปแบบการพัฒนาอสังหาฯ ทั้งของรัฐและเอกชนจะเปลี่ยนแปลงไปสู่การพลิกโฉมเมือง ด้วยโครงการขนาดใหญ่ในลักษณะ New Town in Town ถึงวันนั้น กรุงเทพมหานครจะถูกยกระดับไปสู่มหานครของโลกอย่างแท้จริง

ขายสิทธิการพัฒนา-ลดขนาดบ้าน

มาตรการโอนสิทธิการพัฒนา (Transfer of Development Rights: TDR) เป็นอีกหนึ่งในมาตรการใหม่ที่จะนำมาบรรจุไว้ ในผังเมืองรวม กทม. ที่กำลังปรับปรุงใหม่ โดยจะเปิดให้ สามารถซื้อขายแลกเปลี่ยนสิทธิเหนือพื้นดิน ที่ถูกกำหนดให้เป็นพื้นที่ควบคุมการก่อสร้างอาคาร เช่น พื้นที่อนุรักษ์อาคาร พื้นที่รับน้ำเป็นต้น โดยที่เจ้าของที่ดินยังสามารถเอาสิทธิการพัฒนาที่มีไปขายให้กับเจ้าของที่ดินในพื้นที่ที่กำหนดไว้ ได้

ทั้งนี้ บริษัทที่ปรึกษาการปรับปรุงผังเมือง กทม. ครั้งที่ 4 ได้กำหนดพื้นที่เบื้องต้น ได้แก่ พื้นที่อนุรักษ์เพื่อส่งเสริมศิลปวัฒนธรรมไทย (ศ.1 และ ศ.2) และพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ก.1) เป็นพื้นที่ที่สามารถขายสิทธิได้ ส่วนพื้นที่ ที่สามารถรับซื้อสิทธิได้ กำาหนดให้เป็น พื้นที่พาณิชยกรรม (พ.4 และ พ.5) และพื้นที่ที่เป็นจุดตัดรถไฟฟ้าในพื้นที่พาณิชยกรรม (พ.3)

ขณะเดียวกัน ยังได้มีการกำาหนด สัดส่วนการโอนสิทธิ (ConversionRatio) ระหว่างแปลงที่ดินที่ขาย และแปลงที่ดินที่ซื้อ เนื่องจากศักยภาพของที่ดินไม่เท่ากัน ข้อกำหนดเรื่องของ FAR ก็แตกต่างกันไป และยังได้นำเอาราคาประเมินที่ดินของพื้นที่ขายสิทธิ และซื้อสิทธิมาพิจารณาในการกำหนดอัตราส่วนของการโอนสิทธิ รวมทั้งเงื่อนไขการโอนสิทธิอื่นๆ นอกจากนี้ บริษัทที่ปรึกษายังได้นำเสนอแนวทางในการพัฒนาที่อยู่อาศัยในพื้นที่สีส้ม (ย.5-ย.7) โดยกำหนดขนาดต่ำสุดของแปลงที่ดินใหม่เพื่อเปิดโอกาสในการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบมากขึ้น และยังเป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินหลากหลายเนื่องจากเห็นว่าการใช้มาตรฐานเดียวเป็นข้อจำกัดใช้ที่ดินไม่คุ้มค่า

ทั้งนี้ เสนอให้ขนาดบ้านเดี่ยวต่ำ สุด 40 ตารางวา (ตร.ว.) จากเดิม 50 ตร.ว. ส่วนบ้านแฝดปรับเป็น 30 ตร.ว. จากเดิม 35 ตร.ว. และบ้านแถว/ตึกแถว ปรับเป็น 14 ตร.ว. จากเดิม 16 ตร.ว. โดยปัจจุบันสีส้มมีพื้นที่ถึง 20% ของพื้นที่กรุงเทพฯ ทั้งหมด สามารถเพิ่มความหนาแน่นได้ โดยจะต้องไปแก้ ไขปรับปรุงข้อกำหนดการจัดสรร

หากสามารถนำมาตรการส่งเสริมการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่มาใช้ได้จริงรูปแบบการพัฒนาอสังหาฯ ทั้งของรัฐและเอกชนจะเปลี่ยนแปลงไปสู่การพลิกโฉมเมือง ด้วยโครงการขนาดใหญ่ในลักษณะ New Town in Town ถึงวันนั้น กรุงเทพมหานครจะถูกยกระดับไปสู่มหานครของโลกอย่างแท้จริง