หวั่นกฎหมายภาษีที่ดินฯ  ทำต้นทุนพุ่ง 2%

"เกียรตินาคิน" จี้ภาครัฐเร่งสรุปหลักเกณฑ์เว้นภาษี "เอ็นพีเอ" เบื้องต้นส่อกระทบต้นทุนแบงก์เพิ่ม 1-2% ของมูลค่าทรัพย์ รุกปรับแผน เร่งขายทรัพย์เอ็นพีเอออกประเมิน ตลาดอสังหาฯ ปีหน้ารายเล็กยังนิ่ง เน้นระบบสต็อกเก่า ขณะรายใหญ่ ปรับกลยุทธ์เจาะบ้านหรูเฉพาะกลุ่ม

รัฐบาลพยายามเร่งผลักดันพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.... คาดว่าจะเริ่มจัดเก็บ ภาษีได้ในปี 2562 โดยไม่มีผลกระทบต่อที่ดินเพื่อการเกษตรและที่อยู่อาศัย ได้รับการยกเว้นไม่เกิน 50 ล้านบาท ส่วนที่ดินรกร้างว่างเปล่า ไม่ได้ใช้ประโยชน์ เจอภาษีหนัก 2% เพิ่มขึ้น 0.5% ทุก 3 ปี

นางสุวรรณี  วัธนเวคิน  ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ธนาคารเกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า เรื่องดังกล่าว คงต้อง รอความชัดเจนจากรัฐบาลอีกครั้ง โดยเฉพาะความชัดเจนเรื่องการผ่อนปรนหากจะเว้น การจัดเก็บภาษีในระยะหนึ่ง รวมถึงมีการ หยิบยกเรื่องหลักเกณฑ์การครอบครอง ทรัพย์สินรอการขาย (เอ็นพีเอ) ตามเกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะมีการจัดเก็บภาษี มองว่า ในเรื่องดังกล่าวในปี 2561 น่าจะมีความชัดเจนมากขึ้นจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องก่อนเริ่มจัดเก็บภาษีได้ในปี 2562

"ในเรื่องนี้ทางสมาชิกสมาคมธนาคารไทย และกระทรวงการคลัง ได้หารือกัน แต่ยังไม่ชัดเจน โดยอาจจะต้องแยกประเภท ทรัพย์สินเอ็นพีเอออกมาต่างหากว่า จะจัดเก็บอย่างไร และระยะแรกน่าจะ มีการยกเว้นภาษีในเอ็นพีเอทุกประเภท เรายังรอความชัดเจนเรื่องนี้จากกระทรวง การคลังอยู่ รวมถึงอยากเห็นภาครัฐ มีมาตรการช่วยเหลือลดภาระในช่วงแรก เช่น ลดค่าธรรมเนียมการโอน 2%"

ทั้งนี้ ในเบื้องต้นธนาคารได้ประเมิน ภาระต้นทุนที่เกิดขึ้นหากเริ่มเก็บภาษีดังกล่าว จะเฉลี่ยอยู่ที่ 1-2% ของมูลค่าทรัพย์สิน เอ็นพีเอ และเพื่อบริหารจัดการลดภาระต้นทุน ก่อนภาษีดังกล่าวจะเริ่มเก็บนั้น ธนาคาร พยายามเร่งขายทรัพย์สินเอ็นพีเอออก ให้มากที่สุด ปัจจุบันพอร์ตเอ็นพีเอของ ธนาคารลดลงจากเดิมที่มีอยู่ 20,000 ล้านบาท ปรับลดลงมาเหลือในปัจจุบัน 6,000 ล้านบาท กว่า 70% จะเป็นประเภทที่ดินเปล่า

ขณะที่แนวโน้มทรัพย์สินเอ็นพีเอ ในปีหน้า นางสุวรรณี คาดว่า อาจลดลงได้ เพราะเจ้าของทรัพย์สินอาจลังเลขายทรัพย์ ออกมา เพราะความตื่นตระหนกและ ยังรอความชัดเจนการเก็บภาษีดังกล่าว แต่ก็มองว่าหากเจ้าของทรัพย์ได้รับเงื่อนไข ที่ดีและถือไว้นานอาจมีภาระภาษีต้อง จ่ายเพิ่ม ก็ต้องบริหารจัดการตัดสินใจว่า จะถือครองต่อไปและยอมจ่ายภาษีหรือ ขายทรัพย์สินออกมา จึงเป็นไปได้ว่าตั้งแต่ ปีหน้า น่าจะมีทรัพย์สินที่ดีทยอยออกมาขาย เช่นกัน

ซึ่งเป็นโอกาสที่ดีสำหรับผู้ประกอบการ พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ นำที่ดิน มาพัฒนาและใช้ประโยชน์อย่างคุ้มค่า ซึ่งผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาฯรายเล็ก สามารถทยอยซื้อทรัพย์สินเพื่อขายให้ รายใหญ่และบริหารจัดการที่ดินเพื่อ เตรียมพร้อมรับภาษีดังกล่าวได้เช่นเดียวกับรายใหญ่

ส่วนสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในปีนี้ มองว่า ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่ยังไปได้ โครงการระดับราคา ต่อยูนิตตั้งแต่ 20 ล้านบาทขึ้นไป ยังขาย ได้ง่าย ส่วนรายกลางและเล็ก โครงการ ระดับราคาต่อยูนิต ต่ำกว่า 3 ล้านบาท ขายยากมาก สะท้อนจากผลกระทบเศรษฐกิจชะลอตัว ทำให้กลุ่มคนเริ่มทำงานและ หาบ้าน รายได้ระดับ 15,000-35,000 บาทต่อเดือน มีคุณสมบัติไม่ผ่านเกณฑ์ของ สินเชื่อของธนาคาร

ดังนั้นมุมมองในปีหน้า ผู้ประกอบการ อสังหาฯ รายเล็กจะยังไม่มีโครงการใหม่ ออกมา ต้องเร่งระบายสต็อกเก่า โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมเก่ารอบนอกกรุงเทพที่ ไม่ได้อยู่ตามแนวรถไฟฟ้า

ทางด้านผู้ประกอบการอสังหาฯรายใหญ่ จะเห็นการปรับกลยุทธ์ออกโครงการใหม่ โดยกำหนดทิศทางตลาด พื้นที่พัฒนา โครงการและกลุ่มคนซื้อไว้ชัดเจน จึงเริ่มก่อสร้าง เช่น ระดับราคา 20-50 ล้านบาทขึ้น และกลุ่มลูกค้าต่างชาติ ทำให้สามารถ ปิดโครงการได้เร็วขึ้น 1-2 ปี จากเดิม 3-4 ปี