บ้านใหม่หลังใหญ่ขึ้น

ประเมิน 4 ปีคนแห่ขายบ้านหลังที่ 2 หนีภาษีที่ดินฯ ส่งผลให้ตลาดบ้านมือสองขยายตัว ชี้คอนโดฯ บ้านพักตากอากาศเป็นที่อยู่อาศัยกลุ่มแรกที่ถูกขาย ส่วนบ้านใหม่หลังใหญ่และแพงขึ้น แนะพัฒนาเป็นตลาดนัด-สวนเกษตรลดภาระ

ร่างพระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.) ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.  . กำลังจะเข้าสู่การพิจารณาของสภานิติบัญญัติแห่งชาติ(สนช.) วาระ 2-3 ในเดือนมีนาคมนี้  ก่อนจะมีผลบังคับใช้ในปี 2562 จะส่งผลกระทบกับผู้ถือครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง  โดยเฉพาะผู้ที่มีบ้านหลายหลังที่กำลังวางแผนเพื่อลดภาระภาษี

นายชินภัทร  วิสุทธิแพทย์ ผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีอากร บริษัทสำนักกฎหมาย สยามซิตี้ จำกัด กล่าวว่า กฎหมายฉบับนี้จะทำให้ผู้ถือครองที่ดินทุกประเภทมีการบริหารจัดการที่ดิน เพื่อให้สอดคล้องกับภาระภาษีที่ต้องเสีย โดยเฉพาะคนที่มีบ้านหลายหลังที่อาจใช้วิธีโอนให้บุคคลในครอบครัวที่ยังไม่มีชื่อเป็นเจ้าของบ้านเป็นเจ้าของ  หรือใช้วิธีถือครองบ้านร่วมกับคนในครอบครัว และสุดท้ายอาจใช้วิธีขายบ้านหลังที่ 2 เพื่อไม่ต้องเสียภาษี

ในช่วง 1-3 ปี แรกของการบังคับใช้กฎหมายจะเป็นช่วงของการปรับตัว  ทำให้เสียภาษีเพียง 25-75% ของภาษีโรงเรือนและที่ดินที่เสียในปัจจุบัน ซึ่งช่วงนี้จะทำให้คนที่มีบ้านหลังที่ 2 ตัดสินใจขายบ้านก่อนที่จะต้องเสียภาษีที่ดินเต็มในปีที่ 4 จึงคาดว่าตลาดบ้านมือ 2 จะขยายตัว และจะทำให้มีผู้พัฒนาอสังหา ริมทรัพย์บางรายเลือกลงมาทำตลาดบ้านมือ 2 เพื่อเร่งระบายสต๊อก ไม่กระทบกับบ้านมือ 1 ในลักษณะเดียวกับโตโยต้าที่เข้ามาทำตลาดรถยนต์มือ 2

บ้านใหม่ใหญ่ขึ้น

นอกจากนี้ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เลือกที่จะพัฒนาบ้านที่มีราคาสูงขึ้น  เพราะหลังจากนี้ผู้บริโภคจะเลือกมีบ้านหลังเดียว ทำให้ตัดสินใจซื้อบ้านที่มีราคาสูงสุดตามกำลังซื้อที่มี  ต่างจากเดิมที่บ้านหลักแรกจะซื้อราคาไม่แพงเมื่อมีรายได้มากขึ้นจะซื้อบ้านหลังที่ 2  รวมทั้งก่อนหน้านี้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์วางแผนสร้างบ้านไม่เกิน 20 ล้านบาท แต่ขณะนี้วางแผนสร้างบ้านไม่เกิน 50 ล้านบาท หลังจากมีการยกเว้นภาษีบ้านหลังแรกที่ 50 ล้านบาท

นายอธิป  พีชานนท์ ประธานกรรมการพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า หลังกฎหมายภาษีที่ดินมีผลบังคับใช้ที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 ที่จะถูกขาย ออกมาก่อน คือ คอนโดมิเนียม เพราะมีการซื้อเพื่อการลงทุน และบ้านพักตากอากาศเพราะอาจจะไม่คุ้มค่ากับการถือทรัพย์สินกลุ่มนี้ไว้  แต่เมื่อครบ 3 ปีแล้วเชื่อว่าสถานการณ์บ้านมือ 2 จะกลับเข้าสู่ภาวะปกติ

สำหรับการเข้ามาทำตลาดบ้านมือ2 เชื่อว่าเป็นกลุ่มผู้ประกอบการที่ทำตลาดบ้านมือ 2 อยู่แล้ว เช่น กลุ่มบัวทอง พร็อพเพอร์ตี้ และบริษัท อีอาร์เอ แฟรนไชส์ (ประเทศไทย)ฯ เพราะขนาดธุรกิจไม่เหมาะกับผู้พัฒนาอสังหา ริมทรัพย์รายใหญ่จะเข้ามาทำตลาดเอง แต่อาจจะเกิดผู้ประกอบการนายหน้าอสังหาริมทรัพย์รายใหม่ๆ เข้ามาในตลาดมากขึ้น

กระทบทรัพย์มือ2

นายวรเดช ศิวเตชานนท์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท อีอาร์เอ แฟรนไชส์ (ประเทศไทย)ฯ สะท้อนว่า ภาษีที่ดินจะสร้างความตื่นตระหนกให้กับเจ้าของทรัพย์มือ 2 ในช่วงต้นๆ  และนำออกขายไม่ถึง 1% ส่วนใหญ่เป็นทรัพย์ชิ้นใหญ่มีมูลค่าสูง ส่วนบ้านมือ 2 ทั่วไป มองว่าไม่กระทบหากมีการครอบครองมากกว่า 1 หลัง เพราะส่วนใหญ่จะนำออกเช่าหารายได้ ซึ่งให้ผลตอบแทนต่อปีขั้นต่ำ 4% สูงสุด 12% สูงกว่าเสียภาษีที่ดินไม่ถึง 1% และสามารถผลักภาระให้กับผู้เช่าได้

สำหรับตัวอย่างทรัพย์ชิ้นใหญ่ ที่เจ้าของติดต่อกับบริษัทให้ช่วยขาย เนื่องจากเป็นที่ดินมรดก 10 ไร่มูลค่ากว่า 1,000 ล้านบาท ซึ่งอยู่บนทำเลถนนรัชดาฯใกล้กับอโศก อย่างไรก็ดี หากเจ้าของขายทรัพย์ชิ้นนี้หนีภาษีที่ดินแต่เขาจะเสียภาษีดอกเบี้ยเงินฝาก 5% หากนำเงินฝากธนาคารซึ่งมองว่ามากกว่าภาษีที่ดินที่จะเสียต่อปี ขณะเดียวกัน ทางออกสำหรับผู้มีที่ดินแต่ต้องการเลี่ยงภาษีที่ดิน ต่อไปจะพบการนำที่ดินออกมาพัฒนาเป็นตลาดนัด ที่จอดรถ เต็นท์รถ สวนเกษตร มากขึ้น แต่ได้ผลตอบแทนสูงหากเทียบกับการเสียภาษี

ขณะเดียวกัน กลุ่มที่ถือที่ดินในมือมากจะตั้งนิติบุคคลถือครองที่ดิน และให้บุตรหลานถือหุ้น ซึ่งสามารถหักภาษี ณ ที่จ่ายได้สำหรับตลาดบ้านมือ 2 ที่บริษัทบริหารมีมูลค่า 5-6 แสนล้านบาทต่อปี ขณะที่จำนวนหน่วยรวมทั้งตลาดกว่า 1 ล้านหน่วย หรือมากกว่าบ้านใหม่ 1.5 เท่าต่อปี

บริษัท อีอาร์เอ แฟรนไชส์ (ประเทศไทย)ฯ ยังประเมินว่าตลาดบ้านมือ 2 ในปีนี้ จะมีมูลค่า 5 แสนล้านบาท จากการขยายตัวของตลาดคอนโดมิเนียมที่ขยายตัว

นางบัวทิพย์ พรหมศร กรรมการผู้จัดการ บริษัท บัวทอง มาร์เก็ตติ้ง แอนด์ เฮ้าส์ซิ่งฯ กล่าวว่า การที่บ้านมือ 2 จะเข้าสู่ตลาดเพิ่มมากขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการกลุ่มนี้จะต้องปรับตัวโดยเฉพาะรูปแบบการทำการตลาดที่จะต้องเน้น สื่อสังคมออนไลน์เพิ่มมากขึ้น จึงทำให้บริษัทมีการฝึกอบรมเพื่อสร้าง นักขายที่เชี่ยวชาญสังคมออนไลน์ รวมทั้งมีการสร้างระบบข้อมูลที่เข้าถึงผู้ซื้อบ้านมากขึ้น โดยมีระบบที่แยกกลุ่มเป้าหมายลูกค้าราคาบ้านและทำเลของบ้าน ซึ่งเป็นการเตรียมสำหรับตลาดบ้านมือ 2 ที่อาจจะขยายตัวมากขึ้น

นายวิสุทธิ์ ศรีสุพรรณ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการคลัง ยืนยันว่า จะมีการเสนอร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เข้าที่ประชุมสภานิติบัญญัติแห่งชาติพิจารณาวาระ 2-3 ในเดือนมีนาคมนี้ โดยระหว่างคณะกรรมาธิการวิสามัญพิจารณาร่าง พ.ร.บภาษีที่ดินฯ ต้องการให้มีการพิจารณากฎหมายลูกควบคู่กันไป เช่น กฎกระทรวงรวม 30 ฉบับ มีกฎหมายลูกมีทั้งของกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทย