ร.ฟ.ท.คาดค่าเช่าพื้นที่มักกะสันศรีราชา 5-6 หมื่นล้าน อายุสัญญา 50 ปี คาดทีโออาร์แล้วเสร็จปลายเดือนนี้ เอกชนสนใจมักกะสันมากกว่าศรีราชา ประเมินราคาที่ดินมักกะสันแปลง A พุ่ง ตารางวาละ 5-6 แสน สำนักงานอีอีซีเตรียมชงครม. อนุมัติโครงการรถไฟฯเชื่อม 3 สนามบินพรุ่งนี้

โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ได้กำหนดให้พื้นที่มักกะสันและพื้นที่สถานีศรีราชา เป็นพื้นที่พัฒนาเชิงพาณิชย์ โดยการลงทุนในพื้นที่ มักกะสันจะได้รับสิทธิประโยชน์เช่นเดียวกับการลงทุน ในพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก(EEC)

ทั้งนี้ที่ประชุมคณะกรรมการนโยบายอีอีซี (บอร์ดอีอีซี) ที่มี พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี เป็นประธานได้เห็นชอบโครงการนี้เมื่อ วันที่ 26 ก.พ.ที่ผ่านมา โดยมักกะสันเป็นสถานีหลักของรถไฟความเร็วสูง มีพื้นที่สถานี พื้นที่จอดรถ พื้นที่เชื่อมรถไฟฟ้าใต้ดินและพื้นที่พัฒนาเชิงพาณิชย์รวม 150 ไร่ ส่วนพื้นที่ศรีราชามีพื้นที่สำหรับพัฒนาสถานี ที่จอด อู่ซ่อมและพื้นที่พัฒนาเชิงพาณิชย์รวม 100 ไร่

นายอานนท์ เหลืองบริบูรณ์ ผู้ตรวจราชการกระทรวงคมนาคม ในฐานะรักษาการผู้ว่าการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผยว่า ผู้ชนะการประมูล โครงการก่อสร้างรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน  จะได้รับสิทธิ์เช่าพื้นที่มักกะสัน แปลง A และพื้นที่รอบสถานีรถไฟศรีราชา โดย ร.ฟ.ท.จะได้รับผลตอบแทนเป็นค่าเช่ามูลค่าประมาณ 5-6 หมื่นล้านบาท ตลอดอายุสัญญา 50 ปี

ผุดมิกซ์ยูสแปลงเอ140ไร่

พื้นที่มักกะสันแปลง A มีพื้นที่ให้เอกชนมาพัฒนาได้ 140 ไร่ มีแนวคิดในการพัฒนาแบบผสมผสาน (Mixed-use)โดยมีทั้งโรงแรม ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน ที่อยู่อาศัย และพื้นที่สีเขียวอยู่ในบริเวณดังกล่าว แต่เอกชนที่ได้รับสิทธิโครงการรถไฟ เชื่อม 3 สนามบิน สามารถเสนอรูปแบบ การพัฒนาอาคารหรือพื้นที่แบบอื่น ในมักกะสันมาให้พิจารณาได้

เร่งพัฒนา"อีอีซี เกตเวย์"

รัฐบาลยังมีแนวคิดพัฒนาให้พื้นที่มักกะสันเป็นประตูอีอีซี (EEC Gateway) ดึงดูดการเดินทาง ระหว่างกรุงเทพฯ และอีอีซีด้วยรถไฟความเร็วสูง แต่ถ้าจะตั้งสำนักงานอีอีซีในพื้นที่มักกะสัน ก็คงต้องเช่าพื้นที่ต่อจากเอกชน เพราะให้สิทธิการพัฒนาที่ดินมักกะสันกับเอกชนไปหมดแล้ว

สำหรับการพัฒนาพื้นที่มักกะสันแปลงอื่นที่ไม่ได้อยู่ภายใต้โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน คือ แปลง B,C, และ Dรวม 370 ไร่ ได้รับความเห็นชอบเรื่องแผนแม่บทจากคณะกรรมการ ร.ฟ.ท.เรียบร้อยแล้ว แต่คาดว่าจะเปิดประมูลพื้นที่แปลง B ขนาด 180 ไร่ได้ ก็ต้อง รอให้แปลง A พัฒนาไปแล้วระดับหนึ่ง

นายอานนท์ กล่าวว่า สำหรับโครงการก่อสร้างรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ขณะนี้ ร.ฟ.ท.กำลังร่างเงื่อนไขการประมูล หรือ ทีโออาร์ คู่ขนานกับการเสนอโครงการให้ ครม. เห็นชอบ โดยล่าสุดยังคงเป้าหมายจะร่างทีโออาร์ให้แล้วเสร็จภายในปลายเดือน มี.ค.นี้

ที่ดินมักกะสันพุ่งวาละ5-6แสน

นายวรวุฒิ มาลา รองผู้ว่าการ กลุ่มธุรกิจการบริหารทรัพย์สิน ร.ฟ.ท. กล่าวว่า การพัฒนาพื้นที่มักกะสันแปลง A อยู่ภายใต้โครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ส่วนการพัฒนาพื้นที่มักกะสัน แปลง B, C และD อยู่ภายใต้พ.ร.บ. การให้เอกชนร่วมลงทุนในกิจการของรัฐ 2560 (PPP) ซึ่งที่ดิน 3 แปลงหลังคณะกรรมการ ร.ฟ.ท.เห็นชอบแล้วและกำลังปรับปรุงข้อมูลก่อนเสนอกระทรวงคมนาคมพิจารณา คาดว่าจะมีความชัดเจนในปลายเดือน มี.ค. หรือต้นเดือน เม.ย.

ปัจจุบันที่ดินมักกะสันมีราคาประมาณ 5-6 แสนบาทต่อตารางวา โดยอ้างอิงจากราคาซื้อขายที่ดินโดยรอบ และที่ผ่านมาก็มีนักลงทุนให้ความสนใจเป็นจำนวนมาก แต่ยังไม่สามารถเริ่มต้นพัฒนาได้ เพราะ ร.ฟ.ท.ไม่มีความรู้เรื่องการพัฒนาที่ดินในเชิงพาณิชย์ และติดปัญหาเรื่องการย้ายโรงงานซ่อมบำรุงรถไฟออกจากที่ดินมักกะสัน

"ขณะนี้พื้นที่มักกะสันแปลง A อยู่ในโครงการรถไฟความเร็วสูง ซึ่งนักลงทุนก็อยากได้พื้นที่ตรงนี้ และการรถไฟฯ หวังว่าถ้าพัฒนาที่ดินแปลง Aได้ ก็จะเป็นจุดเริ่มต้นให้มักกะสันแปลงอื่นๆ พัฒนาตามมา" นายวรวุฒิกล่าว

มักกะสันน่าสนใจกว่าศรีราชา

นายวรวุฒิ กล่าวว่า สำหรับ การพัฒนาพื้นที่รอบสถานีศรีราชาก็อยู่ภายใต้โครงการรถไฟความเร็วสูง เชื่อม 3 สนามบิน โดยที่ดินผืนนี้เป็นรูปสี่เหลี่ยมผืนผ้า ขนานกับทางรถไฟ ปัจจุบันเป็นที่พักของพนักงาน ร.ฟ.ท.และบางส่วนเป็นที่ดินรกร้าง และที่ผ่านมายังไม่มีนักลงทุนรายสนใจพัฒนาที่ดินแปลงนี้ เพราะทำเลไม่ดึงดูดใจ ดังนั้นจึงเหมือนเป็นส่วนเพิ่มให้โครงการรถไฟความเร็วสูงมากกว่า โดยส่วนใหญ่นักลงทุนจะสนใจ แต่ที่ดินมักกะสันเท่านั้น

แหล่งข่าวจากคณะกรรมการ ร.ฟ.ท.กล่าวว่า ที่ผ่านมาได้หารือถึง ความน่าสนใจของพื้นที่ศรีราชา น้อยกว่า พื้นที่มักกะสัน เพราะ ไม่ใช่ไพร์ม แอเรีย รวมทั้งตามแผนรถไฟเชื่อม 3 สนามบิน กำหนดให้พื้นที่นี้เป็นที่ตั้งสถานีและศูนย์ซ่อม ดังนั้นเอกชนก็ต้องมาออกแบบว่าจะพัฒนาที่ดิน 25 ไร่ที่เหลืออย่างไร เช่น อาคารพาณิชย์ คอมมูนิตี้มอลล์ และที่ผ่านมา ร.ฟ.ท.ยังไม่เคยมีการทำแผนพัฒนาพื้นที่รอบสถานีศรีราชานี้ และเอกชนที่จะพัฒนาพื้นที่มักกะสันและศรีราชาต้องจ่ายค่าเช่าที่ดินให้ ร.ฟ.ท.ตามราคาตลาด และให้รัฐมีส่วนร่วมรับกำไรเมื่อโครงการมีกำไร

ชงครม.เคาะแผนพรุ่งนี้

นายอุตตม สาวนายน รัฐมนตรีว่าการกระทรวงอุตสาหกรรม กล่าวว่า การประกาศให้พื้นที่มักกะสันเป็นเขตส่งเสริมพิเศษเหมือนอีอีซี ต้องรอให้ประกาศทีโออาร์รถไฟฟ้าความเร็วสูงเชื่อมโยง 3 สนาม เสร็จก่อน เพราะสถานีมักกะสันเป็นส่วนหนึ่งของโครงการนี้

นายคณิศ แสงสุพรรณ เลขาธิการคณะกรรมการนโยบายการพัฒนา ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก กล่าวว่า จะเสนอ ครม.พิจารณาโครงการ รถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ในวันที่ 27 มี.ค.นี้

พ่วงรับหนี้แอร์พอร์ตลิงก์

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ในการประชุมบอร์ดอีอีซี เมื่อวันที่ 26 ก.พ.ที่ผ่านมา บอร์ดอีอีซียังเห็นชอบให้รวมโครงการรถไฟฟ้า แอร์พอร์ตลิงก์ไว้ในโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบินด้วย โดยภาคเอกชนที่เข้ามาประมูลโครงการนี้จะต้องเสนอวงเงินเพื่อซื้อกิจการของแอร์พอร์ตลิงก์ รวมถึงการรับหนี้ของแอร์พอร์ตลิงก์ร่วมกับกระทรวงการคลัง

ปัจจุบันแอร์พอร์ตลิงก์ มี ผลการดำเนินงานขาดทุนสะสม 1,785 ล้านบาท โดยปี 2560 มีการขาดทุน 280 ล้านบาท และมีหนี้จากการก่อสร้างกว่า 3.3 หมื่นล้านบาท ซึ่งเงื่อนไขที่ให้เอกชนที่ชนะประมูลเข้ามาบริหารจัดการโครงการ แอร์พอร์ตลิงก์และรับภาระหนี้ บางส่วนร่วมกับกระทรวงการคลัง เพื่อให้ ร.ฟ.ท.มีเงินไปล้างขาดทุนสะสม และเพิ่มประสิทธิภาพในการบริหารงานแอร์พอร์ตลิงก์ เช่น เพิ่มความถี่ของขบวนรถจาก 15 นาทีต่อขบวน เป็น 10 นาทีต่อขบวน (ในช่วงเวลาเร่งด่วน) ซึ่งสามารถทำได้เนื่องจากรถไฟความเร็วสูง