แห่งัดที่ดินปล่อยเช่า-ขายทิ้ง

          แลนด์ลอร์ดดิ้นหนีภาษีที่ดิน จับตา ทำเลกลางกรุงแห่ปล่อยเช่า-ตัดขาย กมธ. เผยมีที่รกร้างกว่า 8 ล้านไร่ ชี้ไม่ทำประโยชน์ติดต่อกัน 3 ปี เสีย 0.3%

          หลังผลักดันมากว่า 10 ปี ในที่สุดสภานิติบัญญัติแห่งชาติ หรือ สนช. ได้ผ่านร่างภาษีที่ดิน พร้อมมีผลบังคับใช้วันที่ 1 มกราคม 2563 เป้าหมาย กระจายการถือครองที่ดิน

          พล.ท.ชาญชัย ภู่ทอง ในฐานะโฆษกคณะกรรมาธิการ (กมธ.) วิสามัญพิจารณาร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า ภาษีที่ดินที่จะบังคับใช้แทนภาษีโรงเรือนและภาษีบำรุงท้องที่จะลดการใช้ดุลพินิจจากเจ้าพนักงาน ขณะเดียวกันยังมีมาตรฐานการเรียกเก็บราคาประเมินของกรมธนารักษ์ทำให้ท้องถิ่นมีรายได้ที่เพิ่มขึ้นจากราคาประเมินที่ต้องปรับทุก 4 ปี โดยที่ดินที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด ได้แก่ ที่ดินประเภทรกร้าง จากการสำรวจของสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง(สศค.) พบว่ามีที่ดินถูกเอกชนปล่อยทิ้งไม่ทำประโยชน์มากถึงกว่า 8 ล้านไร่ทั่วประเทศ แยกเป็นนาร้าง 1.2 แสนไร่ ที่เหลือเป็นที่ดินซื้อสะสมเก็งกำไรและมรดก เชื่อว่าก่อนภาษีใช้บังคับ น่าจะมีความเคลื่อนไหวนำที่ดินออกทำประโยชน์รูปแบบต่างๆ

          จับตาแห่ขายที่ฝุ่นตลบ

          นายวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าวว่า หลังจากนี้อาจได้เห็นเจ้าของที่ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินจำนวนมาก นำที่ดินเปล่าออกขายเปลี่ยนมือ ขณะเดียวกันผู้ประกอบการที่สะสมแลนด์แบงก์จำนวนมาก ต้องนำที่ดินเหล่านั้นมาเร่งพัฒนาโครงการต่างๆ ซึ่งทำให้ภาพรวมตลาดมีซัพพลายที่ดินเพิ่มขึ้น ไม่ขาดแคลน ช่วยกดให้ราคาที่ดินปรับตัวอย่างช้าๆ แตกต่างจากปัจจุบันที่ราคาที่ดินวิ่งอย่างรวดเร็วในทุกทำเล กลายเป็นต้นทุนหลักที่จะส่งผลต่อราคาที่อยู่อาศัยที่เปิดขาย ซึ่งต้นทุนราคาที่ดินที่ถูกลง จะมีผลต่อแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยที่ถูกลงด้วย หลังจากปัจจุบัน ราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยปรับขึ้นปีละ 3-5%

          สอดคล้อง นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรระบุว่า ภาษีที่ดินจะเป็นตัวกระตุ้นให้ผู้ที่มีที่ดินในมือนำที่ออกพัฒนา เพื่อหนีภาษี สุดท้ายส่งผลให้ ผลผลิตทั้งการเกษตร หรือที่อยู่อาศัยล้นตลาด ส่งผลกระทบเศรษฐกิจโดยรวมได้

          ปล่อยเช่าที่กลางกรุง

          บริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล ได้คาดการณ์ว่า ก่อนภาษีที่ดินบังคับใช้ จะมีเจ้าของที่ดินในทำเลชั้นดีของกรุงเทพฯ นำที่ดินออกเสนอให้เช่าระยะยาวเพิ่มขึ้น หลังจากที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากแสดงความต้องการเช่าสูงสำหรับที่ดินในทำเลศูนย์กลางธุรกิจเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงธุรกิจที่ไม่ใช่คอนโดมิเนียม

          ทั้งนี้ นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล ระบุว่า นับเป็นกลยุทธ์ที่ดี สำหรับเจ้าของที่ดินที่จะนำที่ดินออกเช่าระยะยาว เพื่อแปลงอสังหาฯเป็นสินทรัพย์สร้างรายได้ อีกทั้งยังไม่ต้องรับความเสี่ยงจากการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเอง

          ล่าสุด เอกชนติดต่อนำที่ดิน ให้บริษัททำหน้าที่ปล่อยเช่าแทน ทำเลย่านศูนย์กลางธุรกิจ อาทิ สุขุมวิทซอย 6 ใจกลางย่านนานา เช่า 30 ปี พร้อมใบอนุญาตสำหรับการสร้างโรงแรมขนาดกลาง อีกแปลงเป็นที่ดินในย่านอโศก

          นอกจากนี้ยังมีที่ดินบนถนนพญาไทเนื้อที่ 2 ไร่ เหมาะพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานหรือโรงแรม อายุสัญญาเช่า 50 ปี โดยเป็นการเสนอให้เช่าโดยเปิดให้ผู้สนใจยื่นซองเสนอค่าเช่าภายในเดือนธันวาคมนี้

          ขายที่แปลงรัชดาหนีภาษี

          แหล่งข่าวจากบริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) ในฐานะตัวกลางขายที่ดินแปลงรัชดา 28 ไร่ ของน.พ.พงษ์ศักดิ์ วิทยากร อดีตผู้ถือหุ้นใหญ่โรงพยาบาลกรุงเทพราคาขาย ตารางวาละ 1 ล้านบาทล่าสุดมีเอกชนสนใจโดยเปิดให้ยื่นซอง วันที่ 28 พฤศจิกายนนี้ ทั้งนี้กรณีเจ้าของประกาศขายที่ดินมองว่าส่วนหนึ่งเกิดจากภาษีที่ดิน

          ขณะเดียวกัน "ฐานเศรษฐกิจ" ยังพบว่า ทำเลรัชดาฯที่ดินแปลงติดกับ น.พ.พงษ์ศักดิ์ อีก 24 ไร่ ของบริษัทแหลมทองค้าสัตว์ฯ ต้องการขายเช่นกัน คาดว่าราคาอยู่ที่กว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวาขึ้นไป

          ด้านน.พ.บุญ วนาสิน ผู้ก่อตั้งและประธานกรรมการบริษัทธนบุรี เฮลท์แคร์ กรุ๊ปกล่าวว่า มีที่ดินรอพัฒนา 8,000 ไร่ส่วนหนึ่งนำไปพัฒนาเป็นบ้านเช่าและให้เช่าทำเกษตร โดยทำสัญญาปีต่อปี
          ทุนใหญ่ไม่คายที่ดิน

          ผศ.ดวงมณี เลาวกุล อาจารย์ประจำคณะเศรษฐศาสตร์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ระบุว่า ภาษีที่ดินมีการยกเว้นและปรับลดอัตราลง ทำให้แลนด์ลอร์ดที่ถือครองที่ดินจำนวนมากไม่กระทบ เช่น บริษัท ไทยเบฟ เวอเรจฯ หรือยักษ์ใหญ่เกษตร เป็นต้น

          สยามสินธรเร่งใช้ที่ดิน

          ด้านนายสืบพงษ์ เกียรติวิศาลชัย ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาโครงการ บริษัท สยามสินธร จำกัด ในเครือสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ กล่าวว่า ปัจจุบันบริษัทมีที่ดินรอการพัฒนาโครงการต่างๆ อีกหลายแปลงในหลายทำเล รวมถึงพื้นที่อีกประมาณกว่า 10 ไร่ ที่อยู่ในแผนพัฒนาต่อเนื่อง ภายใต้โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ "สินธร วิจเลจ" ย่านหลังสวน รวมมูลค่าโครงการทั้งสิ้น 5.5 หมื่นล้านบาท ซึ่งกรณี สนช. ผ่านร่างภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จ่อบังคับใช้ ช่วง ม.ค. 2563 เรียกเก็บภาษีในส่วนที่ดินรกร้างว่างเปล่านั้น ไม่มีผลกระทบในการเร่งนำที่ดินดังกล่าวออกมาพัฒนาแต่อย่างใด เนื่องจากต้องเดินหน้าตามแผนงานที่วางไว้ โดยล่าสุดอยู่ระหว่างการก่อสร้าง โครงการคอนโดมิเนียมระดับซูเปอร์ลักชัวรี "เดอะ เรสซิเดนซ์ แอท สินธร เคมปินสกี้" กำหนดแล้วเสร็จภายในปี 2562

          อย่างไรก็ตาม มองว่าภาษีที่ดินที่ออกมา น่าจะส่งผลต่อแผนพัฒนาโครงการของบริษัทต่างๆ ไม่มากก็น้อย แต่เงื่อนไขสำคัญ คาดว่ายังต้องอ้างอิงตามแผนการลงทุนของบริษัทนั้นๆมากกว่า เนื่องจากในการทำธุรกิจอสังหาฯ นอกจากภาษีที่ดินแล้ว ยังมีภาษีอื่นๆ ที่เกี่ยวเนื่องเป็นค่าใช้จ่ายเช่นกัน ซึ่งถือเป็นต้นทุนในการพัฒนาโครงการทั้งหมด การหลีกเลี่ยงต้นทุน แต่ละเลยกลยุทธ์ เป้าหมาย และผลงานที่มีคุณภาพของบริษัทนั้น คาดทำให้เกิดผลเสียมากกว่า แต่มองว่าอาจจะมีผลบางส่วนต่อดีเวลอปเปอร์รายเล็กๆ ในตลาด

          "แม้แต่ดีเวลอปเปอร์รายเล็กๆ ผมก็เชื่อว่า เขาคงคำนึงถึงกลยุทธ์และเป้าหมายของบริษัทมากกว่า การรีบนำที่ดินออก มาพัฒนาเพื่อหนีภาษี แต่ภาพการ นำที่ดินออกมาขายหนี อาจจะเกิดขึ้นกับคนที่มีแลนด์แบงค์สะสมเยอะๆ และไม่ถนัดในการพัฒนาโครงการ ก็ถือเป็นเรื่องดี เพราะปัจจุบัน ดีเวลอปเปอร์ซื้อที่ดิน ได้ค่อนข้างยากและมีข้อจำกัด จาก การปรับตัวสูงขึ้นของราคา"

          ภาษีที่ดิน จะเป็นตัวกระตุ้นให้ผู้ที่มีที่ดินในมือนำที่ออกพัฒนา เพื่อหนีภาษีสุดท้ายส่งผลให้ที่อยู่อาศัยล้นตลาด