3 ความเสี่ยงที่ต้องใส่ใจ ในการลงทุนซื้อคอนโดปล่อยเช่า

วันที่ : 9 มกราคม 2564

การลงทุนซื้อคอนโดปล่อยเช่า ถือเป็นหนึ่งในรูปแบบของการลงทุนอสังหาฯ ที่ได้รับความนิยมสูง เพราะทำได้โดยที่ไม่จำเป็นต้องใช้เงินทุนตัวเอง แต่ใช้การขออนุมัติสินเชื่อจากธนาคารแทนได้ ซึ่งการปล่อยเช่า ก็เสมือนเป็นการทำให้เรามีคนช่วยผ่อนคอนโดให้ฟรีๆ ยิ่งหากเก็บค่าเช่าสูงกว่าค่าผ่อนได้ด้วยแล้ว ก็ยิ่งถือว่าได้กำไร 2 ต่อ แต่อย่างไรก็ตาม ในการลงทุนซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าที่ดูเหมือนง่ายนั้น แท้จริงยังมีความเสี่ยงอีกหลายประการที่ต้องใส่ใจไตร่ตรองให้รอบคอบ โดย 3 ความเสี่ยงสำคัญที่ไม่ควรมองข้ามเลย ได้แก่

ตรวจก่อนซื้อบ้านมือสอง ไม่ต้องรื้อถอนภายหลัง

ด้วยเพราะทางกรุงเทพมาหานคร ได้รับการร้องเรียนจำนวนมากจากการซื้อบ้านมือสองต่อจากเจ้าของเดิม โดยไม่ทราบว่าบ้านมีการก่อสร้างดัดแปลง ฯลฯ ที่ผิดกฎหมายควบคุมอาคาร อันได้แก่ พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติม (ฉบับที่2) พ.ศ. 2535 และข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 ทำให้เมื่อโอนกรรมสิทธิ์แล้ว ต้องกลายเป็นผู้รับภาระแก้ไขรื้อถอนตามคำสั่งเจ้าพนักงานภายหลัง จึงจัดให้มีโครงการ “ตรวจก่อนซื้อ ไม่ต้องรื้อภายหลัง” ขึ้นมา เพื่อช่วยเยียวยาให้เจ้าของบ้านมือสองไม่ต้องรับความเดือดร้อน โดยเป็นการขอหนังสือรับรองความถูกต้องของอาคารตามกฎหมายควบคุมอาคาร ซึ่งสามารถทำได้ตาม รายละเอียด ดังต่อไปนี้

หาผู้เช่าไม่ได้ จะกลายเป็นภาระตัวเอง

จริงอยู่ที่เราไม่ได้ใช้เงินทุนตัวเอง แต่การขออนุมัติสินเชื่อจากธนาคารมานั้น ก็ต้องแลกมาด้วยการที่เราต้อง “เป็นหนี้” หรือในอีกแง่หนึ่งก็คือ “เราก็ใช้เงินตัวเองอยู่ดี” นั่นแหละ ซึ่งภาพที่ทุกคนวาดฝันเอาไว้ว่าง่ายนั้นเกิดจากเพราะมั่นใจว่าจะมี “ผู้เช่า” มาช่วยจ่ายค่าผ่อนให้ แต่สิ่งที่เกิดขึ้นได้ทุกเมื่อในสถานการณ์จริงคือเราอาจหาผู้เช่าไม่ได้ ซึ่งยิ่งเราหาผู้เช่าได้ไม่ต่อเนื่องเท่าไร สถานะการเงินก็จะพบกับการติดขัดลำบากมากขึ้นเท่านั้น โดยหากวางแผนการเงินไว้ไม่ดีด้วยแล้ว ก็อาจถึงขั้นทำให้ผ่อนไม่ไหวและเสียทรัพย์ได้ในที่สุด ทั้งนี้ ปัจจัยที่ทำให้เกิดภาวะหาผู้เช่าไม่ได้นั้นมีหลายประการ เช่น ทำเลคอนโดที่เราเลือกไม่ตอบโจทย์ ปริมาณห้องเช่าล้นตลาด มีมากกว่าความต้องการเช่า ค่าเช่าของเราสูงกว่าคู่แข่งรายอื่นในบริเวณใกล้เคียง เป็นต้น
ปัญหาความไม่เรียบร้อยของคอนโด

การจะทำให้คอนโดได้รับการเช่าอาศัยอย่างต่อเนื่องโดยไม่มีปัญหานั้น นั่นหมายความว่าห้องเช่าของเราจะต้องไม่มีปัญหา อุปกรณ์ สิ่งอำนวยความสะดวกจะต้องพร้อมให้บริการ ซึ่งหากไม่ลงทุนตรงจุดนี้ หรือเมื่อมีปัญหาเกิดขึ้นแล้วไม่รีบแก้ไข ก็อาจส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้เช่าได้ ในขณะที่การลงมาแก้ไขปัญหาความไม่เรียบร้อยของห้องคอนโด ก็ต้องอาศัยเวลา และมีต้นทุนค่าใช้จ่าย ดังนั้น หากเราเลือกคอนโดที่คุณภาพไม่ดี ก็จะต้องเตรียมตัวรับมือกับปัญหาที่จะตามมาให้ดี ในขณะเดียวกัน กับการคัดเลือกผู้เช่า ก็มีส่วนไม่น้อย ก็การเกิดความเสียหายที่นำมาซึ่งค่าใช้จ่ายภายหลัง ที่ถึงแม้เราอาจเก็บจากผู้เช่าได้ แต่ก็ต้องเสียเวลา อาจทำให้การปล่อยเช่าหยุดชะงัก หรือเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมจากความเสียหายที่เราตรวจไม่ทราบอยู่ดี
ความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนของการเปลี่ยนแปลง

สภาพเศรษฐกิจไม่ดี ผู้คนตกงาน สภาพคล่องฝืดเคือง ก็ส่งผลต่อการเช่าคอนโดได้ง่ายๆ เพราะเราต้องไม่ลืมว่าคอนโดที่ซื้อและปล่อยเช่า จะมีราคาค่าเช่าที่สูงกว่าห้องเช่าทั่วไป ในขณะเดียวกัน ในกรณีของการซื้อคอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จ ผ่อนดาวน์ไปก่อน เพื่อให้ได้ราคาที่ดีที่สุด และทำกำไรให้ได้มากที่สุดเมื่อสร้างเสร็จ การสร้างเสร็จไม่ทันกำหนดจะส่งผลต่อการเงินของเราได้ หรือการเลือกซื้อคอนโดในทำเลที่รถไฟฟ้ายังสร้างไม่เสร็จ แล้วคาดหวังว่าจะกลายเป็นคอนโดที่ทำเลดี ปล่อยเช่าได้ง่ายเมื่อรถไฟฟ้าสร้างเสร็จ แต่กำหนดการสร้างเสร็จของรถไฟฟ้านั้น ก็เป็นสิ่งที่คาดการณ์แน่นอนไม่ได้เลย ดังนั้น ในการจะตัดสินใจซื้อคอนโดปล่อยเช่า จึงจำเป็นต้องคำนึงถือ “ความไม่แน่นอน” ที่อาจเกิดขึ้นได้ด้วยว่า เราจะสามารถรับมือไหวหรือไม่? โดยหากประเมินแล้วว่าหนักเกินไป การชะลอการตัดสินใจไว้ก่อน ให้เราพร้อมมากกว่านี้ก่อน ก็น่าจะเป็นทางออกที่ดีที่สุด

การลงทุนซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า ยังต้องอาศัยการประเมินสถานะการเงินของตัวเองที่รอบคอบอย่างมาก เพื่อหากในช่วงระยะเวลาที่หาผู้เช่าไม่ได้ จะได้รับมือไหว นอกจากนั้นแล้ว ก็ยังต้องอาศัยความรู้ความเข้าใจในการเลือกคอนโด ที่อาจเป็นได้ทั้งคอนโดมือหนึ่งและมือสอง ต้องใส่ใจในการเลือกทำเล วิเคราะห์กลุ่มเป้าหมาย และการลงพื้นที่สำรวจตลาดดูว่าบริเวณทำเลที่เราเลือกนั้น มีผู้คนอยู่หนาแน่นเพียงพอหรือไม่ มีห้องเช่า คอนโดให้เช่าที่เป็นคู่แข่งมากน้อยแค่ไหน ระดับราคาเป็นอย่างไร เพื่อหาความเหมาะสมและทำให้เราแข่งขันกับผู้ลงทุนรายอื่นๆ ได้ด้วย ดังนั้นแล้ว ในความเป็นจริงของการลงทุนซื้อคอนโดปล่อยเช่าจึงไม่ใช่เรื่องง่ายอย่างที่ใครคิด และต้องอาศัยความตั้งใจ ทุ่มเท ศึกษาข้อมูลอย่างลึกซึ้ง ไตร่ตรองอย่างรอบคอบ เพื่อให้มีความเสี่ยงน้อยที่สุด และมีโอกาสประสบความสำเร็จได้มากที่สุดอย่างที่ตั้งใจเอาไว้

แหล่งข้อมูลอ้างอิง

Plearn กรุงศรี