ก่อนปล่อยเช่าคอนโดทำกำไร ควรรู้ข้อกฎหมายอะไรบ้าง
ปัจจุบันหนึ่งในรูปแบบการลงทุนอสังหาฯ ที่ได้รับความนิยมมากที่สุดนั้น ก็คือ การปล่อยเช่าคอนโด เนื่องจากความต้องการคอนโดในเมือง ในทำเลที่เดินทางสะดวก ไปทำงานได้แบบไม่ต้องฝ่ารถติดนั้นมีจำนวนมาก อีกทั้งการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดก็ไม่ได้ต้องใช้เงินลงทุนก้อนใหญ่อย่างที่คิด เพราะสามารถขอกู้สินเชื่อจากธนาคารได้ จึงทำให้นักลงทุนอสังหาฯ มือใหม่นิยมเริ่มต้นการลงทุนอสังหาฯ ของตัวเองด้วยการปล่อยเช่าคอนโดเป็นลำดับแรก
แต่อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญที่ควรต้องรู้เอาไว้ก่อนที่จะตัดสินใจปล่อยเช่าคอนโดนั้น ก็คือ ข้อกฎหมายสำคัญที่อาจทำให้การปล่อยเช่ามีปัญหาได้ เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดความวุ่นวายตามมาภายหลังเมื่อดำเนินการปล่อยเช่าไปแล้ว โดยข้อกฎหมายสำคัญที่ควรรู้ก่อนทำการปล่อยเช่าคอนโด มีดังต่อไปนี้
- การปล่อยเช่าคอนโดรายวันรายสัปดาห์ผิดกฎหมาย
การประสบความสำเร็จของ AirBNB ที่ให้เจ้าของบ้าน ห้อง กลายมาเป็นเจ้าของโรงแรมปล่อยให้เช่าห้องของตัวเอง ทำให้เกิดกระแสการปล่อยเช่าคอนโดแบบรายวันรายสัปดาห์ขึ้นในไทย ซึ่งถือเป็นการทำผิดกฎหมาย เพราะโครงการคอนโดมิเนียมโดยทั่วไปที่ขายห้องสำหรับให้อยู่อาศัยนั้น ผู้ที่ซื้อไปแล้วไม่สามารถไปปล่อยเช่าระยะสั้นรายวันหรือรายสัปดาห์ได้ เนื่องจากไม่ใช่ “โรงแรม” ดังนั้น การดำเนินธุรกิจแบบโรงแรม แต่ไม่ได้เป็นโรงแรมนั้นจึงผิดกฎหมาย ขัดต่อพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 ซึ่งหากตรวจสอบพบ จะมีโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ
- ถ้าผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติต้องแจ้งตำรวจ
กลุ่มลูกค้าสำหรับการปล่อยเช่าคอนโดนั้นไม่ได้มีเพียงแค่คนไทยด้วยกันเอง แต่การปล่อยเช่าคอนโดให้กับชาวต่างชาติที่มาเที่ยวระยะยาว หรือมาทำงานในเมืองไทยนั้นก็เป็นอีกหนึ่งตลาดที่มีกำลังซื้อสูงมาก แต่ในโอกาสก็มีวิกฤตซ่อนอยู่ด้วยหากผู้ให้เช่าไม่ปฏิบัติให้ถูกต้องตามกฎหมาย โดยถ้าจะต้องปล่อยเช่าคอนโดให้คนต่างชาติพักอาศัย ผู้ให้เช่าจะต้องแจ้งต่อสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองหรือสถานีตำรวจในพื้นที่ให้ทราบ มิเช่นนั้นจะถือว่าเป็นการทำผิดกฎหมาย โดยกฎหมายดังกล่าวนี้ มีขึ้นเพื่อป้องกันความปลอดภัยและความสงบของประเทศ รวมถึงของตัวผู้ให้เช่าเองด้วย เพราะเราจะไม่สามารถทราบได้เลยว่าผู้เช่าชาวต่างชาตินั้นเป็นคนดีหรือเป็นอาชญากรข้ามชาติหรือไม่
- สัญญาเช่าต้องถูกต้องไม่เอาเปรียบผู้เช่า
เรื่องของสัญญาเช่าคอนโดก็เป็นอีกหนึ่งประเด็นสำคัญที่ผู้ให้เช่าส่วนใหญ่อาจละเลยไป ไม่ได้ตรวจสอบให้ดีว่าเงื่อนไขและรายละเอียดต่าง ๆ นั้นเป็นไปตามข้อกฎหมายหรือไม่ ยกตัวอย่างข้อกฎหมายที่ออกมาเพื่อคุ้มครองผู้เช่า เช่น ผู้ให้เช่าต้องส่งใบแจ้งหนี้ล่วงหน้าแก่ผู้เช่าไม่น้อยกว่า 7 วัน ผู้ให้เช่าต้องมอบสัญญาให้ผู้เช่าเก็บไว้ 1 ฉบับ ผู้ให้เช่าห้ามเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกิน 1 เดือน ห้ามเรียกเก็บเงินประกันเกิน 1 เดือน เป็นต้น รายละเอียดเงื่อนไขการให้เช่าที่ต้องระบุเอาไว้ในสัญญาเหล่านี้ อาจดูเป็นเรื่องเล็กน้อย แต่ถ้าหากมีปัญหาเกิดขึ้น และมีการตรวจสอบว่าสัญญามีความผิดพลาด ขัดต่อข้อกฎหมาย ก็จะทำให้ผู้ให้เช่าไม่สามารถเรียกร้องเอาผิดกับทางผู้เช่าได้นั่นเอง เรียกได้ว่า หากต้องการให้การเช่าเป็นไปอย่างราบรื่น ก็ต้องให้ความสำคัญกับเรื่องการทำสัญญาให้ถูกต้องที่สุด
แม้การปล่อยเช่าคอนโดจะเป็นหนึ่งในรูปแบบการลงทุนอสังหาฯ ที่สร้างโอกาสในการทำรายได้แบบ Passive Income ให้กับนักลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ แต่ผลลัพธ์จะออกมาสำเร็จราบรื่นได้มากน้อยเพียงใดก็ขึ้นอยู่กับว่านักลงทุนได้ดำเนินการปล่อยเช่าคอนโดได้อย่างถูกต้องตามกฎหมายด้วยหรือไม่ ตลอดไปจนถึงนักลงทุนยังจำเป็นต้องคำนึงถึงความเสี่ยงในการหาผู้เช่าให้ได้ต่อเนื่อง การวางแผนการเงินให้พร้อมรองรับช่วงเวลาที่ยังหาผู้เช่าไม่ได้ด้วย เพราะหากมองข้ามความเสี่ยงอื่น ๆ ที่อาจเกิดขึ้นได้ไป แล้วสถานการณ์สภาพเศรษฐกิจมีปัญหา ก็จะส่งผลกระทบต่อแผนการลงทุนให้ล้มเหลวไม่เป็นไปตามเป้าหมายได้
แหล่งข้อมูลอ้างอิง
