ภาษีที่ดินสำคัญกับนักลงทุนอสังหาฯ อย่างไร
ในการลงทุนอสังหาฯ นั้น ไม่ใช่เพียงแต่ต้องมีความรู้ความเข้าใจเกี่ยวกับเรื่องมุมมองในการทุน การวิเคราะห์ทำเล การประเมินโอกาสจากสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ และเศรษฐกิจเท่านั้น แต่อีกหนึ่งสิ่งสำคัญที่นักลงทุนอสังหาฯ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับนักลงทุนมือใหม่ต้องทราบและศึกษาให้เข้าใจอย่างถ่องแท้ก็คือเรื่องของ “ภาษีที่ดิน” เพราะมีส่วนสำคัญโดยตรงต่อความเสี่ยงและโอกาสสำเร็จตามเป้าหมายในการลงทุนที่วางไว้
ภาษีที่ดินคืออะไร
ภาษีที่ดิน หรือที่เรียกเต็ม ๆ อย่างเป็นทางการ คือ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หมายถึงภาษีที่จัดเก็บเป็นรายปีตามมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เราถือครองอยู่ โดยจะมีการกำหนดอัตราภาษีตามประเภทการใช้ประโยชน์ของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ครอบครอง ตั้งแต่ปีละ 0.01% จนถึงสูงสุดที่ 3% ของมูลค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ดังนั้น จึงกล่าวได้ว่าภาษีที่ดินเป็นหนึ่งในต้นทุนทางการเงินที่อาจส่งผลกระทบต่อการลงทุนของนักลงทุนอสังหาฯ ได้หากไม่มีความรู้ความเข้าใจ และไม่ได้วางแผนภาษีเอาไว้อย่างรอบคอบ
ลงทุนอสังหาฯ โดยไม่วางแผนภาษีที่ดิน
เสี่ยงได้รับผลกระทบอย่างไรบ้าง
เนื่องจากภาษีที่ดิน คือต้นทุนที่นักลงทุนต้องจ่ายเป็นประจำทุกปีตามเงื่อนไขที่กำหนด ดังนั้น หากนักลงทุนถือครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างถึงตามเกณฑ์ที่ต้องเสียภาษีที่ดินแล้ว แต่ไม่ได้วางแผนภาษีเอาไว้ก่อน จะเสี่ยงทำให้เกิดผลกระทบได้ ดังต่อไปนี้
- ได้รับผลตอบแทนไม่ตรงตามเป้าหมายที่วางไว้
ในกรณีที่นักลงทุนถือครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเอาไว้เผื่อปล่อยเช่า เช่น มีคอนโดปล่อยเช่าหลาย ๆ ห้องพร้อมกัน โดยอยู่ในเกณฑ์ที่จะต้องเสียภาษีที่ดินเป็นประจำทุกปี แต่กลับไม่ได้คำนวณค่าใช้จ่ายภาษีเอาไว้ก่อน ก็จะทำให้กำไรที่ได้จากการปล่อยเช่านั้น หายไปเพราะต้องมีส่วนแบ่งเอาจ่ายภาษีที่ดินเป็นประจำทุกปี ดังนั้น หากนักลงทุนเข้าใจเรื่องภาษีที่ดิน ก็จะสามารถวางแผนค่าใช้จ่ายเอาไว้ได้ก่อนล่วงหน้า อันนำไปสู่การตั้งราคาปล่อยเช่า เพื่อให้ได้กำไรตามเป้าหมายที่วางไว้ได้สำเร็จ
- เสี่ยงทำให้เกิดปัญหาการเงินจนกระทบต่อการลงทุนได้
ในกรณีนักลงทุนมีที่ดินเปล่าถือครองอยู่มาก มีบ้าน อาคาร คอนโดในครอบครองหลายแห่ง รวม ๆ กันแล้วถึงเกณฑ์ที่ต้องจ่ายภาษีที่ดิน จะทำให้ในแต่ละปีมีต้นทุนค่าใช้จ่ายในส่วนนี้เป็นภาระผูกพันต่อเนื่อง โดยหากไม่ได้เข้ามาจัดการวางแผนภาษีที่ดินให้เหมาะสม ไม่มีแผนสำหรับการนำที่ดินเปล่า อาคาร บ้าน คอนโด ไปใช้ประโยชน์ หรือทำกำไรได้อย่างมีประสิทธิภาพล่ะก็ แต่ละปีก็จะกลายเป็นต้องสูญเสียเงินไปเรื่อย ๆ โดยไม่เกิดประโยชน์ ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อเงินทุนในการลงทุน ตลอดจนเงินที่ใช้จ่ายในชีวิตประจำวันก็อาจมีปัญหาได้ ดังนั้น การวางแผนภาษีที่ดินโดยคำนวณจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ถือครอง หรือกำลังอยากครอบครองนั้น จึงเป็นสิ่งสำคัญที่ส่งผลต่อการปรับแผนกลยุทธ์การลงทุนอสังหาฯ ให้เสี่ยงน้อยและมีโอกาสประสบความสำเร็จได้ง่ายมากขึ้น
- เสี่ยงทำผิดกฎหมายและถูกลงโทษ
นักลงทุนอสังหาฯ ที่เพิกเฉยเรื่องภาษีที่ดิน หรือไม่ได้มีความรู้ ความเข้าใจมากพอ จนไม่ทราบว่าตัวเองครอบครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจนถึงเกณฑ์ต้องจ่ายภาษีเป็นประจำทุกปีนั้น เมื่อถูกตรวจสอบพบจะถือว่าเป็นผู้ทำผิดกฎหมาย โดยมีบทลงโทษตั้งแต่ถูกเบี้ยปรับ ซึ่งจะเก็บจากการชำระภาษีไม่ครบถ้วนตามเวลาที่กำหนด ถูกเก็บเงินเพิ่มจากดอกเบี้ยที่เกิดจากการชำระล่าช้า ตลอดไปจนถึงโทษขั้นรุนแรงที่สุดคือโทษทางอาญา หากตรวจสอบพบว่ามีเจตนาพยายามที่จะหลีกเลี่ยงภาษีที่ดิน ซึ่งอาจต้องโทษจำคุกสูงสุด 2 ปี และถูกปรับสูงสุด 40,000 บาท
ภาษีที่ดิน ถือเป็นหนึ่งในเรื่องสำคัญสำหรับคนไทยทุกคนที่เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ไม่ว่าจะเป็นนักลงทุนหรือเป็นการถือครองไว้เพื่ออยู่อาศัย โดยทุกคนจำเป็นจะต้องศึกษา ทำความเข้าใจว่า การครอบครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลักษณะใดบ้างที่เข้าเกณฑ์ต้องจ่ายภาษีที่ดิน และปฏิบัติตามกฎหมายโดยการเสียภาษีที่ดินเป็นประจำทุกปี เพื่อให้ไม่ถูกลงโทษจนเกิดความเสียหายตามมาภายหลัง
สำหรับนักลงทุนนั้น ภาษีที่ดินถือเป็นเรื่องสำคัญไม่แพ้เทคนิคการลงทุนอื่น ๆ เพราะหมายถึงต้นทุน ค่าใช้จ่าย ในการลงทุน มีส่วนทำให้นักลงทุนได้กำไรน้อยลง หรืออาจถึงขั้นทำให้การเงินมีปัญหาได้เลย หากไม่วางแผนภาษีที่ดินให้ดี แต่ถือครองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไว้เป็นจำนวนมากแต่ไม่สามารถที่จะทำให้เกิดประโยชน์ได้สูงสุด ดังนั้น หากต้องการอยากที่จะเป็นนักลงทุนอสังหาฯ มืออาชีพ มีความเสี่ยงในการลงทุนน้อย และมีโอกาสในการประสบความสำเร็จได้ตามเป้าหมายมากขึ้น ก็จำเป็นต้องให้ความสำคัญกับการศึกษาเรื่องภาษีที่ดินโดยละเอียด ติดตามความเคลื่อนไหวและการเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบอย่างใกล้ชิด เพื่อให้สามารถมีข้อมูลในการปรับเปลี่ยนแผนการลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ ทันกับทุกสถานการณ์
แหล่งข้อมูลอ้างอิง
