ทำเลตรงไหนมีอนาคต ทำนายได้ผ่านดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา

วันที่ : 5 มิถุนายน 2566

ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา คือ ตัววัดราคาเฉลี่ยของที่ดินเปล่าที่ยังไม่ได้มีการพัฒนาในปีใดปีหนึ่ง เปรียบเทียบกับราคาเฉลี่ยของที่ดินเปล่าที่ยังไม่ได้มีการพัฒนาในปีที่อ้างอิง ยกตัวอย่างเช่น ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2566 มีค่าดัชนีเท่ากับ 385.7 จุด เพิ่มขึ้น 1.1% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) และเพิ่มขึ้น 13.1% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า ที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนามีราคาเฉลี่ยปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น ทำให้นักลงทุนตลอดจนผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาอสังหาฯ ประเมินแนวโน้มได้ว่าที่ดินตรงไหนเป็นทำเลทองที่ควรจับตามองหรือจับจองไว้ก่อนเพื่อรองรับการเติบโตที่ทำกำไรให้ได้ในอนาคต

แนวทางการใช้ดัชนีราคา ที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา เพื่อการลงทุนสำหรับนักลงทุน

หัวใจสำคัญของการลงทุนในที่ดินนั้น คือการซื้อที่ดินให้ได้ในราคาที่ถูกที่สุด แล้วขายทำกำไรในวันที่ราคาเพิ่มสูงขึ้นให้ได้มากที่สุด นั่นหมายความว่านักลงทุนจะทำกำไรจากการขายที่ดินได้มากเท่าไร ก็ต้องเลือกซื้อที่ดินที่สามารถเติบโตได้อย่างมากในอนาคตให้ได้ โดยดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนานั้นจะเป็นหนึ่งในตัวชี้วัดให้นักลงทุนเห็นว่าที่ดินเปล่าบริเวณใดเป็นที่ดินที่มีอนาคตและน่าจับจอง โดยยิ่งค่าดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในทำเลใดเติบโตขึ้นเรื่อย ๆ ทุกไตรมาส ทุกปี ติดต่อกันอย่างสม่ำเสมอ ก็ยิ่งหมายความว่าที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาทำเลนั้นมีแนวโน้มเป็นทำเลทองแห่งอนาคตที่น่าจับตามอง
ปัจจัยใดที่ส่งผลกระทบ ต่อการเปลี่ยนแปลงของ ดัชนีราคาที่ดินเปล่า ก่อนการพัฒนา

สภาวะเศรษฐกิจ ถือเป็นปัจจัยหลักสำคัญที่ส่งผลกระทบต่ออัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเปล่า โดยหากเศรษฐกิจไม่ดีหรือชะลอตัว ก็จะกดดันให้ดัชนีราคาที่ดินเปล่าไม่ขยับตัวสูงขึ้น หรือเพิ่มขึ้นอย่างชะลอตัว เนื่องจากเมื่อเศรษฐกิจไม่ดี กำลังซื้อก็จะหดหาย นักลงทุนก็จะไม่กล้าเสี่ยงลงทุน ผู้ประกอบการธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยก็ระงับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ก็จะไม่ได้ซื้อที่ดิน ไม่ได้เปิดตัวโครงการใหม่ ตลอดจนธุรกิจอื่น ๆ โครงการของภาครัฐต่าง ๆ ก็จะชะลอตัว ซึ่งเมื่อไม่เกิดการขยายของเมือง ไม่มีการพัฒนาเมืองในด้านต่าง ๆ เกิดขึ้น ราคาที่ดินก็จะถูกสกัดกั้นไม่ให้ปรับตัวสูงขึ้นนั่นเอง
ทำเลที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาตรงไหน ที่มีโอกาสปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นได้มากที่สุด

ที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในประเทศนั้นมีอยู่หลากหลายรูปแบบ ซึ่งนักลงทุนจำเป็นต้องศึกษาอย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจว่าที่ดินทำเลใดนั้นเป็นทำเลที่ดี แต่ทั้งนี้ ทำเลที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาที่มักมีแนวโน้มราคาปรับตัวสูงขึ้นมากที่สุด ได้แก่
- ทำเลที่ดินที่มีราคาต่ำแต่มีโอกาสพัฒนาได้
  
  กล่าวคือ เป็นทำเลที่มีอนาคต มีแนวโน้มว่าจะได้รับการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง เป็นทำเลที่มีผู้คนอาศัยอยู่เป็นจำนวนมากและมีแนวโน้มว่าจะเพิ่มมากขึ้น เพราะเมื่อมีผู้คนเข้ามาอยู่มากขึ้น การพัฒนาที่ดินเพื่อให้กลายเป็นเมืองที่ตอบโจทย์กับการอยู่อาศัยก็จะมีตามไปด้วย ยกตัวอย่างที่ดินลักษณะนี้ เช่น ที่ดินโซนนครปฐม ซึ่งมีอัตราการเปลี่ยนแปลงราคามากถึง 68.2% ในไตรมาส 1 ปี 2566 ที่ผ่านมา ที่ดินโซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง ซึ่งมีอัตราการขยายตัวของราคาเพิ่มสูงขึ้น 52.4% เป็นต้น
- ทำเลที่ดินติดรถไฟฟ้า
  
  ไม่จำกัดว่าจะต้องเป็นที่ดินเปล่าที่อยู่ในบริเวณแนวโครงการรถไฟฟ้าที่สร้างเสร็จแล้ว หรือยังสร้างไม่เสร็จ หรือยังไม่สร้างแต่มีโครงการจะสร้างในอนาคต ขอเพียงเป็นทำเลที่ดินที่อยู่ในบริเวณที่มีรถไฟฟ้าผ่าน ก็ถือเป็นทำเลที่ดินเปล่าที่มีโอกาสเติบโตได้มากขึ้นเรื่อย ๆ เพราะทำเลใดก็ตามที่มีรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน จะมีการพัฒนาอื่น ๆ โดยรอบตามมาด้วยเสมอ ยกตัวอย่างที่ดินแนวรถไฟฟ้าที่มีราคาปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ได้แก่ ที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา บริเวณรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางใหญ่-เตาปูน) ซึ่งเปิดให้บริการแล้ว มีอัตราการขยายตัวราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 9.8% (YoY) ในไตรมาส 1 ปี 2566 ที่ผ่านมา เป็นต้น

ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ถือเป็นหนึ่งในข้อมูลที่มีประโยชน์ต่อการลงทุนอย่างมาก เพราะใช้สะท้อนความมีอนาคตของทำเลที่ดินในบริเวณต่าง ๆ ได้อย่างชัดเจน รวมถึงยังสามารถใช้ประเมินราคาที่อยู่อาศัยทั้งบ้านและคอนโด ตลอดจนประเมินความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลต่าง ๆ ได้อีกด้วย เนื่องจากเมื่อที่ดินบริเวณใดมีแนวโน้มราคาสูงขึ้น นั่นหมายความว่ากำลังมีการขยายตัวของเมือง ผู้คนหลั่งไหลเข้าไปในบริเวณนั้น ความต้องการที่อยู่อาศัยจึงมีมากขึ้น ราคาบ้านและคอนโดในทำเลนั้นจึงมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วย

แหล่งข้อมูลอ้างอิง

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์