ดอกเบี้ยนโยบายปรับขึ้น ส่งผลต่อตลาดอสังหาฯ อย่างไรบ้าง

วันที่ : 31 ตุลาคม 2565

เชื่อว่าในช่วงที่ผ่านมาทุกคนน่าจะได้ยินข่าวคราวการปรับขึ้นของ “ดอกเบี้ยนโยบาย” กันไปบ้างแล้ว ซึ่งดอกเบี้ยนโยบายนั้น คือ อัตราดอกเบี้ยที่กำหนดโดยธนาคารกลางแห่งประเทศไทย ที่ส่งผลต่ออัตราดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์ในประเทศทั้งหมด ดังนั้น เมื่อมีการปรับดอกเบี้ยนโยบายเพิ่มขึ้น ย่อมส่งผลกระทบโดยตรงกับทั้งภาคประชาชนและภาคธุรกิจไม่มากก็น้อยอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ไม่เว้นแม้กระทั่งกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งการปรับขึ้นของดอกเบี้ยนโยบายเป็น 1% ในสถานการณ์ปัจจุบันนั้น ส่งผลกระทบหลัก ๆ ต่อตลาดอสังหาฯ ดังต่อไปนี้

ผู้ประกอบการในวงการอสังหาฯ มีต้นทุนทางการเงินสูงขึ้น

กลุ่มธุรกิจพัฒนาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ จะต้องแบกรับต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้นจากการปรับตัวเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยนโยบาย เพราะในการสร้างโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ออกมาจำหน่ายนั้น ผู้ประกอบการจำเป็นจะต้องกู้เงินจากธนาคารมาใช้ในการดำเนินการ ดังนั้น เมื่ออัตราดอกเบี้ยนโยบายสูงขึ้น ดอกเบี้ยธนาคารที่ผู้ประกอบการไปกู้มาก็ต้องปรับตัวสูงขึ้น นอกจากนั้นแล้ว ราคาวัสดุก่อสร้าง ต้นทุนในการผลิตต่าง ๆ ก็จะปรับตัวสูงขึ้นทั้งหมด ทำให้แนวโน้มในการวางแผนโครงการใหม่ออกขายอาจชะลอตัวลงได้ไม่มากก็น้อย
คนอยากมีบ้านเป็นเจ้าของบ้านได้ยากมากขึ้น

ในส่วนของภาคประชาชนคนอยากมีบ้าน การปรับตัวเพิ่มขึ้นของอัตราดอกเบี้ยนโยบาย จะทำให้การยื่นกู้ขอสินเชื่อซื้อบ้านผ่านได้ยากขึ้น เพราะธนาคารจะเข้มงวดเรื่องการพิจารณาการปล่อยสินเชื่อมาก เนื่องจากกลัวว่าผู้ขอกู้จะไม่สามารถแบกรับภาระค่างวดผ่อนได้ไหว เพราะดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านก็จะสูงขึ้นตามอัตราดอกเบี้ยนโยบายไปด้วย หรือในกรณีของคนที่กู้ซื้อบ้านไปแล้ว อยู่ในระหว่างการชำระผ่อนค่างวดนั้น หากพ้นระยะเวลาช่วงต้นที่อัตราดอกเบี้ยถูกตรึงเอาไว้ให้คงที่ไปแล้ว ก็จะทำให้ต้องแบกรับค่างวดที่สูงขึ้นใหม่จากการปรับอัตราดอกเบี้ย จนทำให้หากไม่ได้มีการวางแผนการเงินมาเป็นอย่างดี ก็อาจแบกภาระหนี้ผ่อนงวดบ้านไม่ไหวได้
แนวโน้มตลาดอสังหาฯ ชะลอตัว หากอัตราดอกเบี้ยยังเป็นขาขึ้น

การปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายนั้นส่งผลกระทบสำคัญที่สุดทั้งต่อผู้ประกอบการและประชาชนเหมือนกันคือ ทำให้กำลังในการซื้อของทุกคนลดลง ผู้ประกอบการเองก็มีต้นทุนในการซื้อ ในการลงทุนที่สูงขึ้น จึงผลีผลามในการลงทุนขยายธุรกิจต่อเนื่องไม่ได้ ในขณะที่ประชาชนก็มีกำลังซื้อต่ำลง เพราะของแพง ถ้ากู้ผ่อนอะไรก็ต้องเสียดอกแพง ทำให้เกิดความกลัวและเฝ้าระมัดระวังในการใช้จ่าย ด้วยเหตุนี้เอง หากแนวโน้มของอัตราดอกเบี้ยนโยบายยังคงเป็นขาขึ้นอยู่อย่างต่อเนื่อง โอกาสที่ตลาดอสังหาฯ จะชะลอตัวลงนั้นก็จะมีมากขึ้นตามไปด้วยนั่นเอง

เพราะเหตุผลสำคัญของการปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายเพิ่มขึ้นนั้น ก็เพื่อชะลอและคลี่คลายปัญหาภาวะเงินเฟ้อในระบบ ดังนั้น ในภาพรวมของผลกระทบที่เกิดขึ้นจึงทำให้เงินในระบบเศรษฐกิจหายไป ถูกดึงกลับไปอยู่กับสินทรัพย์มั่นคงแทน แต่อย่างไรก็ตาม สำหรับคนที่ต้องการซื้อบ้านเป็นของตัวเอง ก็ยังถือว่ามีโอกาสและจังหวะที่ดีอยู่ เนื่องจากยังมีสต็อกที่อยู่อาศัยค้างเหลือในระบบอยู่อีกมาก ทำให้ผู้ประกอบการบางส่วนอาจต้องเร่งระบายสต็อกเพื่อดึงเงินสดไปใช้หมุนเวียนในธุรกิจ จึงมีแนวโน้มได้เช่นกันว่าจะมีการให้โปรโมชั่นพิเศษที่ช่วยแบ่งเบาภาระค่าใช้จ่ายของผู้ซื้อได้

สุดท้ายนี้ การจะวางแผนซื้อบ้านไม่ว่าจะเป็นช่วงขาขึ้นหรือขาลงของดอกเบี้ยนโยบาย ก็จำเป็นจะต้องอาศัยความรอบคอบ รัดกุม และเตรียมสถานะทางการเงินให้พร้อมเสมอ เพื่อให้การซื้อบ้านของเรานั้นไม่สร้างภาระปัญหาตามมาภายหลัง เช่นเดียวกันหากเป็นการซื้อเพื่อลงทุน ก็จำเป็นต้องพิจารณาถึงโอกาสและความเสี่ยงให้ดี หากไม่มั่นใจว่าจะรับความเสี่ยงได้ไหว การชะลอการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนในช่วงดอกเบี้ยขาขึ้นออกไปก่อนก็เป็นตัวเลือกที่เหมาะสมมากกว่า

แหล่งข้อมูลอ้างอิง

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

ธนาคารแห่งประเทศไทย

TerraBKK

Thansettakij