ปี 2565 ซื้อที่ดินทำเลไหนดี มีโอกาสทำกำไรได้สูงในอนาคต

วันที่ : 28 สิงหาคม 2565

การซื้อที่ดินเปล่า ถือเป็นหนึ่งในการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนสูง เพราะราคาที่ดินนั้นเติบโตขึ้นทุกปี ยิ่งหากเป็นที่ดินในพื้นที่ที่ได้รับการพัฒนาด้วยแล้ว ราคาก็จะยิ่งมีโอกาสเพิ่มสูงขึ้นได้มากภายในระยะเวลาอันรวดเร็ว แต่ความยากที่สุดของการลงทุนในที่ดินก็คือการเลือกทำเลให้ถูกต้องแม่นยำว่าทำเลไหนมีโอกาสที่จะได้รับการพัฒนากลายเป็นทำเลทองในอนาคต จนทำให้ที่ดินตรงนั้นมีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้นได้มาก ซึ่งหากอ้างอิงจากดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล Q2 ปี 2565 นี้ ที่ดินที่ควรซื้อเก็บไว้เพื่อมีโอกาสได้กำไรสูงในอนาคต ได้แก่

1. ที่ดินบริเวณชานเมือง

หลาย ๆ คนมักจะรู้สึกว่าทำเลที่ดินในเมือง อาทิ ย่านสาทร สีลม อโศก ฯลฯ คือทำเลทองที่ดีที่สุด ซึ่งก็ไม่ผิด แต่สิ่งที่ต้องคำนึงถึงก็คือ ทำเลที่ดินในเมืองนั้นมีราคาสูงมากอยู่แล้ว เช่น ที่ดินถนนสีลม มีราคาประเมินอยู่ที่ 7.5 แสนถึง 1 ล้านบาทต่อตารางวา ซึ่งเมื่อราคาสูงอยู่แล้ว อัตราการเติบโตแต่ละปีก็จะไม่ได้มากเท่าไร ที่สำคัญคือ หากเราต้องการซื้อเพื่อลงทุนก็จะต้องใช้เงินก้อนใหญ่มาก ๆ ตรงกันข้ามกับที่ดินบริเวณชานเมือง ที่มักจะมีอัตราการขยายตัวของราคาสูงกว่า เนื่องจากราคายังไม่ได้สูง และยังมีความต้องการจำนวนมากที่จะใช้ที่ดินบริเวณชานเมืองพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัย และเป็นเมืองใหม่ ดังนั้นเอง ที่ดินบริเวณชานเมืองจึงถือเป็นทำเลที่ดีที่น่าจับตามอง โดย 5 โซนที่ดินชานเมืองที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มสูงขึ้นมากที่สุดใน Q2 ปี 65 นี้ ได้แก่

1. ที่ดินโซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง ราคาเพิ่มขึ้น 40.5% (YoY)

2. ที่ดินโซนบางกรวย-บางใหญ่-บางบัวทอง-ไทรน้อย ราคาเพิ่มขึ้น 24.2% (YoY)

3. ที่ดินโซนเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด ราคาเพิ่มขึ้น 23.6% (YoY)

4. ที่ดินโซนพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ ราคาเพิ่มขึ้น 12.3% (YoY)

5. ที่ดินโซนเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ ราคาเพิ่มขึ้น 8.5% (YoY)

2. ที่ดินแนวเส้นทางรถไฟฟ้า

จริง ๆ ไม่ได้จำกัดแค่เฉพาะกับที่ดินเท่านั้น แต่ไม่ว่าจะเป็นคอนโด หรือที่อยู่อาศัยแนวรถไฟฟ้าทั้งที่สร้างและแล้วและเป็นโครงการในอนาคต ก็ล้วนเป็นอสังหาฯ ที่จัดว่าอยู่ในทำเลทองที่ควรซื้อเก็บไว้ถ้ามีความพร้อมและมีใจอยากลงทุน เพราะทำเลแนวรถไฟฟ้าตัดผ่านนั้น จะมีความเจริญ เป็นแหล่งชุมชนเมืองที่เต็มไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก เป็นแหล่งงานที่นำพาผู้คนเข้ามาอยู่อาศัยและใช้ชีวิต จึงทำให้ที่ดินแนวรถไฟฟ้ามีการขยายตัวของราคาเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องทุกปี โดยในไตรมาส 2 ของปี 2565 ที่ผ่านมานี้ ที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในแนวเส้นทางที่มีรถไฟฟ้าผ่านที่มีการเปลี่ยนแปลงของราคาเพิ่มสูงขึ้นมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่

1. ที่ดินทำเลรถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อน (ตลิ่งชัน-ศาลายา) มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 10.3% (YoY)

2. ที่ดินทำเลรถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 10.2% (YoY)

3. ที่ดินทำเลรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางใหญ่-เตาปูน) มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 8.53% (YoY)

4. ที่ดินทำเลรถไฟฟ้าสายสีเขียว (สมุทรปราการ-บางปู) และสายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ)มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 8.51% (YoY)

5. ที่ดินทำเลรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (บางแค-พุทธมณฑลสาย 4) มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 8.1% (YoY)

หากพิจารณาดูทำเลที่ดินแนวรถไฟฟ้าให้ดีจะพบว่า ไม่ว่าจะเป็นโครงการรถไฟฟ้าที่ยังไม่สร้างอย่างสายสีแดงอ่อน (ตลิ่งชัน-ศาลายา) สายสีเขียว (สมุทรปราการ-บางปู) และสายสีน้ำเงิน (บางแค-พุทธมณฑลสาย 4) หรือสายที่เปิดใช้บริการแล้วอย่างสายสีม่วง (บางใหญ่-เตาปูน), สายสีเขียว (แบริ่ง-สมุทรปราการ) และสายที่กำลังก่อสร้างอย่างสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) ราคาที่ดินของทุกทำเลก็มีการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งแสดงให้เห็นอย่างชัดเจนเลยว่า ที่ดินบริเวณทำเลที่มีรถไฟฟ้าไหลผ่านนั้นเป็นทำเลทองที่น่าลงทุน เพราะมีแนวโน้มที่ราคาจะปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

การซื้อที่ดินเพื่อลงทุนนั้น หากสามารถประเมินโอกาสเติบโตของทำเลได้อย่างแม่นยำ ก็มีโอกาสทำกำไรได้อย่างมหาศาล แต่หากคาดการณ์ทำเลพลาด ก็จะถือว่าเป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยงมาก เพราะใช้เงินลงทุนก้อนใหญ่ อีกทั้งในปัจจุบันยังมีเรื่องของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ต้องคำนึงถึงด้วย เพื่อให้คำนวณได้อย่างรอบคอบถึงความคุ้มค่าของการถือครองที่ดินเอาไว้พร้อมกับต้องแบกรับภาระภาษีที่ต้องจ่าย ดังนั้น ก่อนจะตัดสินใจซื้อที่ดินเพื่อการลงทุน จึงต้องศึกษาหาข้อมูลให้รอบด้านถึงโอกาสเติบโตของทำเลต่าง ๆ รวมถึงยังต้องมีเป้าหมายการลงทุนที่ชัดเจนด้วยว่า ซื้อเพื่อลงทุนอย่างเดียว หรือเก็บไว้เพื่อใช้ประโยชน์อื่น ๆ ด้วย เพื่อให้สามารถบริหารจัดการความเสี่ยงในการลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพมากที่สุด

แหล่งข้อมูลอ้างอิง

REIC

DDproperty

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

ดัชนีราคาบ้านจัดสรร

ดัชนีราคาห้องชุด

ดัชนีราคาที่ดินเปล่าฯ

ดัชนีราคาค่าก่อสร้างบ้านมาตรฐาน