ภาพรวมอสังหาฯ ไตรมาส 2/2567 ยังคงชะลอตัว เริ่มติดลบน้อยลง พบสัญญาณการปรับตัวในทิศทางที่ดีขึ้น เป็นผลจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาฯ และสถาบันการเงินเริ่มปล่อยสินเชื่อเพิ่มขึ้น พบบ้านใหม่ชะลอตัวมากกว่าบ้านมือสอง โดยเฉพาะอาคารชุดมือสองขายดี ภาพรวมครึ่งแรกปี 2567 ชะลอตัวมากกว่าช่วง COVID-19 ลุ้นครึ่งปีหลังจะสามารถดึงให้ภาพทั้งปีติดลบน้อยกว่าร้อยละ 5

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ แถลงตัวเลขเครื่องชี้ภาวะเศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์ด้านที่อยู่อาศัยที่สำคัญของไตรมาส 2 ปี 2567 โดย ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยว่า “REIC ยังพบการชะลอตัวในด้านอุปสงค์ต่อเนื่องในไตรมาส 2 ปี 2567 แต่ก็มีทิศทางที่ดีขึ้นจากไตรมาสแรกพอสมควร แม้ว่าการขยายตัวของจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ และจำนวนเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ ในไตรมาส 2 ปี 2567 ยังคงติดลบเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่มีทิศทางที่ติดลบน้อยลง แต่มีการขยายตัวจากไตรมาส 1 ปี 2567 อย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งคาดว่าน่าจะเป็นผลจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลที่เริ่มใช้ตั้งแต่ 9 เมษายน 2567

หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในไตรมาส 2 ปี 2567 มีจำนวน 86,998 หน่วย มูลค่า 243,404 ล้านบาท โดยจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ -4.5 และ มูลค่าลดลง ร้อยละ -5.7 ซึ่งน่าจะเป็นผลจาการที่สถาบันการเงินยังคงเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ โดยพบว่ามูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศมีจำนวน 144,115 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -10.1 เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2566 แต่การชะลอตัวของด้านอุปสงค์ในไตรมาสนี้ มีการติดลบน้อยลงจากไตรมาส 1 ปี 2567 ที่เคยติดลบสูงถึงร้อยละ -13.8 ร้อยละ -13.4 และ ร้อยละ -20.5 ตามลำดับ

หากพิจารณาถึงการขยายตัวจากการปรียบเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) แล้ว พบว่า จำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมีการขยายตัวถึงร้อยละ 19.3 และ 16.6 ตามลำดับ ขณะที่จำนวนเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่มีการขยายตัวร้อยละ 18.6

บ้านแนวราบชะลอตัว ขณะที่อาคารชุดมีการขยายต้ว และตลาดบ้านมือสองชะลอตัวน้อยกว่าบ้านใหม่
ภาวะการณ์โอนกรรมสิทธิ์แยกตามประเภทที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ระหว่างบ้านแนวราบและห้องชุด ในไตรมาส 2 ปี 2567 ภาพรวมบ้านแนวราบปรับตัวลดลงร้อยละ -9.9 โดยมีจำนวน 58,567 หน่วย และ มูลค่าภาพรวมบ้านแนวราบลดลงร้อยละ -6.4 โดยมีมูลค่า 172,889 ล้านบาท สำหรับระดับราคาที่มีการขยายตัวลดลงน้อยกว่าภาพรวม ได้แก่ ระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ระดับราคา 5.01-7.50 ล้านบาท และบ้านแนวราบราคามากกว่า 10 ล้านบาท มีการขยายตัวเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ร้อยละ 3.2 และ 12.4 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2566

เมื่อพิจารณาเปรียบเทียบระหว่างหน่วยโอนกรรมสิทธิ์บ้านแนวราบใหม่และมือสอง พบว่า บ้านแนวราบมือสอง มีการชะลอตัวทั้งหน่วยและมูลค่า โดยลดลงร้อยละ -7.0 และ -7.1 ขณะที่บ้านแนวราบใหม่ ชะลอตัวลดลงร้อยละ -16.2 และ -5.7 ตามลำดับ โดยระดับราคาของบ้านแนวราบใหม่ที่ลดลงน้อยกว่าภาพรวมได้แก่ ระดับราคา 1.01-2.00 ล้านบาท และ 5.01-10.00 ล้านบาท และบ้านแนวราบใหม่ราคามากกว่า 10 ล้านบาท มีการขยายตัวร้อยละ 10.1

ในขณะที่จำหน่วยโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดเพิ่มขึ้นร้อยละ 8.9 โดยมีจำนวน 28,431 หน่วย และมูลค่าลดลงร้อยละ -3.9 โดยมีมูลค่า 70,515 ล้านบาท ซึ่งระดับราคาที่มีขยายตัวเป็นบวก เป็นกลุ่มอาคารชุดที่ราคาไม่เกินกว่า 5.00 ล้านบาท

อุปทานที่อยู่อาศัยถูกกดดันจากการหดตัวของอุปสงค์ โครงการใหม่ชะลอการพัฒนา
การที่อุปสงค์ที่อยู่อาศัยยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัวแรง ได้เป็นแรงกดดันต่อด้านอุปทานที่อยู่อาศัยอย่างชัดเจน โดยในไตรมาส 2 ปี 2567 มีการออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศจำนวน 18,679 หน่วย ลดลง ร้อยละ -16.8

รวมถึงการปรับตัวลดลงของจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ ดังจะเห็นได้จากพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่มีจำนวน 16,442 หน่วย ลดลงร้อยละ -27.3 และมีมูลค่า 184,790 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 43.8 เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2566 การที่หน่วยเปิดตัวใหม่ลดลง แต่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นมากนั้น เป็นผลจากการที่ผู้ประกอบการมีการปรับกลยุทธ์ทางธุรกิจไปผลิตที่อยู่อาศัยที่ราคาสูงขึ้น เพื่อตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยของกลุ่มที่มีกำลังซื้อสูงในปัจจุบัน

ในด้านอุปทานด้านการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศ จากจำนวนที่มีการออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศรวม 18,679 หน่วย พบว่าพื้นที่ที่มีการขยายตัวเพิ่มขึ้นอย่างมากคือพื้นที่ภาคเหนือซึ่งมีอัตราการขยายตัวเพิ่มขึ้นถึง ร้อยละ 212.7 ขณะที่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 3.6 และเมื่อพิจารณาจากการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินสะสมครึ่งแรกปี 2567 พบว่าพื้นที่ภาคเหนือ ยังคงมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นสูงสุด โดยมีจำนวนถึง 3,036 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 122.3

ทั้งนี้ อันดับ 1 เป็นการออกใบอนุญาตจัดสรรประเภททาวน์เฮ้าส์มากที่สุด จำนวน 7,830 หน่วยหรือคิดเป็นร้อยละ 41.9 ลดลง ร้อยละ -0.2 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

อันดับ 2 เป็นประเภทบ้านเดี่ยวจำนวน 7,361 หน่วยหรือคิดเป็นร้อยละ 39.4 ลดลง ร้อยละ -14.1 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

อันดับ 3 เป็นประเภทบ้านแฝดจำนวน 3,050 หน่วยหรือคิดเป็นร้อยละ 16.3 ลดลง ร้อยละ -30.2 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

การออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศสะสม 2 ไตรมาส หรือครึ่งแรก ปี 2567 แยกประเภทบ้าน พบว่า

อันดับ 1 เป็นประเภทบ้านเดี่ยวมากที่สุดจำนวน 14,585 หน่วย หรือคิดเป็นร้อยละ 39.9 ลดลงร้อยละ -0.1 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

อันดับ 2 เป็นประเภททาวน์เฮ้าส์จำนวน 14,401 หน่วยหรือคิดเป็นร้อยละ 39.4 ลดลง ร้อยละ -14.9 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

อันดับ 3 เป็นประเภทบ้านแฝดจำนวน 6,573 หน่วยหรือคิดเป็นร้อยละ 18.0 ลดลง ร้อยละ -25.0 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

นอกจากนี้ จำนวนพื้นที่การออกใบอนุญาตก่อสร้างทั่วประเทศ ในไตรมาส 2 ปี 2567 มีจำนวน 7,814,783 ตร.ม. ลดลงร้อยละ -19.0 โดยพื้นที่ก่อสร้างแนวราบ 7,180,340 ตร.ม. ลดลง ร้อยละ -19.3 และอาคารชุด 634,443 ตร.ม. ลดลง ร้อยละ -16.2 นับได้ว่าเป็นช่วงเวลาที่มีพื้นที่การออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัยลดลงต่ำสุดในรอบ 26 ไตรมาส

ทั้งนี้ ภาพรวม 5 เดือนแรกของปี 2567 มีจำนวนพื้นที่การออกใบอนุญาตก่อสร้างทั่วประเทศ 14,472,642 ตร.ม. ลดลง ร้อยละ -13.7 เมื่อเทียบกับ 5 เดือนแรกของปี 2566 (ม.ค.- พ.ค. 66) ที่มีจำนวนพื้นที่ก่อสร้าง 16,776,159 ตร.ม. โดยพื้นที่ก่อสร้างแนวราบ ลดลง ร้อยละ -12.1 พื้นที่ก่อสร้างอาคารชุด ลดลง ร้อยละ -33.1