การติดตามการเปลี่ยนแปลงของสถานการณ์อสังหริมทรัพย์นับเป็นเรื่องที่มีความสำคัญอย่างมาก เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในธุรกิจที่สำคัญอย่างมากต่อการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศไทย โดยมีมูลค่าเฉลี่ยคิดเป็นประมาณร้อยละ 3 ของผลิตภัณฑ์มวลรวมของประเทศไทย (Gross Domestic Product : GDP) โดยเฉพาะอย่างยิ่งอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นประเภทที่อยู่อาศัยได้ก่อให้เกิดการจ้างงานและสร้างรายได้แก่ประชาชน และยังช่วยสร้างให้เกิดธุรกิจเชื่อมโยงอื่น เช่น ธุรกิจการเงินการธนาคาร ธุรกิจการก่อสร้าง ธุรกิจวัสดุก่อสร้างธุรกิจเกี่ยวกับตกแต่งภายใน เป็นต้น

ในช่วงที่ 18 ปีผ่านมา ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ได้จัดเก็บข้อมูลและการติดตามข้อมูลการเปลี่ยนแปลง เป็นด้านๆ ของเครื่องชี้ภาวะอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญ เช่น ข้อมูลจำนวนหน่วยได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน ข้อมูลจำนวนหน่วยได้รับใบอนุญาตปลูกสร้าง ข้อมูลหน่วยที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียน ข้อมูลหน่วยและมูลค่าที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ และข้อมูลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัย ซึ่งยังไม่ได้นำมาจัดทำเป็นดัชนีรวมที่จะสามารถบ่งชี้ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหมวดที่อยู่อาศัย เพื่อให้เห็นภาพการเปลี่ยนแปลงของตลาดที่อยู่อาศัยในแต่ละช่วงเวลาว่าได้มีการเปลี่ยนแปลงเป็นในอัตราร้อยละเท่าไร นอกจากนี้ ก็ยังไม่มีหน่วยงานใดจัดทำดัชนีที่แสดงภาพรวมของสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับประเทศไทยเลย

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์จึงได้เห็นถึงความสำคัญในการพัฒนาจัดทำ "ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย)" ขึ้น เพื่อใช้เป็นดัชนีอ้างอิงสำหรับการเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของประเทศ และในการประชุมคณะกรรมการดำเนินการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ครั้งที่ 1/2565 วันที่ 18 มกราคม 2565 ได้อนุมัติ "ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) และ "หลักการและวิธีการพยากรณ์ดัชนีภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย)" รวมถึงยังได้อนุมัติเห็นให้เผยแพร่ "ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย)" เพื่อสะท้อนสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในภาพรวมของประเทศไปสู่การรับรู้ของสาธารณะด้วย

การพัฒนาแบบจำลองที่ใช้สำหรับเป็นเครื่องมือในการพยากรณ์ "ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย)" นี้ ศูนย์ช้อมูลอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นเครื่องมือในการคาดการณ์ทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหมวดที่อยู่อาศัย สำหรับเป็นแนวทางให้กับภาครัฐในการวางแผนด้านนโยบายและมาตรการต่าง ๆ ที่จะเป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจโดยรวม และผู้ประกอบการในการวางแผนธุรกิจได้อย่างเหมาะสม ซึ่งจะช่วยป้องกันภาวะฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ และหรือ ภาวะที่เกิดอุปทานส่วนเกินมากเกินไปที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต

รายงานสรุปฉบับนี้ได้แสดงผลการพัฒนา และชี้แจงวิธีการจัดทำดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) ซึ่งพัฒนาดัชนีด้วยการจัดทำดัชนีเชิงปริมาณ (Quantity incex) แบบวิธีการวัดค่ากลางของข้อมูลค่าเฉลี่ยเรขาคณิต (Geometric Mean) และใช้แบบจำลองในการพยากรณ์ด้วยการวิเคราะห์การถดถอยพหุคูณ (Multiple Linear Regression) โดยผลการพัฒนาดัชนี ยังได้รับกรทดสอบด้วยสถานการณ์จริงในการเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหมวดที่อยู่อาศัยได้อย่างเหมาะสม และสอดคล้องกับเหตุการณ์ต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นในแต่ละช่วงเวลา

อ่านต่อฉบับเต็ม .... Download